一個殘酷的現實：天津最核心區的改善人群 有資金實力、有強烈需求 天津樓市，急需“靶嚮改善”！ - 趣味新聞網

一個殘酷的現實：

天津最核心區的改善人群，有資金實力、有強烈需求，但竟然“無善可改”！

2017-2022，天津調控“五周年”。

這似乎不太值得紀念，但需要重新審視。

五年時間，事過境遷，樓市已發生根本性轉變。

無論成交還是政策，又來到一個新起點。

2021年，就是天津樓市結構的轉捩點。

改善需求大爆發，風起雲湧，一直持續至今。

總價600萬以上新房成交量，2021年增長31%，均價也上漲5%。

而800萬以上的成交，也增長16%，同樣，均價一路上揚。

改善人群，尤其是高端改善，持續入場。

要知道，天津5.4億平米的存量房中，有強烈高端改善需求的，將近1000萬平米。

市區新房占比，從2020年的8%，提高到2021年的10%。

今年4月，更是提高至13%。

再一次佐證，改善需求的釋放，越來越激烈，已經火花四濺。

隨著“新天津人紅利減少”，接下來，改善將成為天津樓市主流。

經曆“五年慢慢熬”，今年改善人群終於等來政策突破口。

最高層麵的定調，不再僅把“支持剛需”掛在嘴邊，“支持改善”也被擺到桌麵。

天津落地的“賣一買一”以及分區施策，鬆綁的方嚮幾乎都在劍指改善。

內有需求，外有土壤。

正因此，剛結束的五一假期，天津改善市場上演瞭一齣“轟轟烈烈”。

幾乎每一處地緣改善，都能找到自己的“承接者”。

凡事總有例外。

誰也想不到，城市最核心的區域――和平區、南開老城廂，反而麵臨“無善可改”。

這些有老錢的富人，居然是“最難改善”，成為“最無奈的觀眾”。

經常說，老梅江是天津最大的“改善水庫”。

事實上，和平區、老城廂的改善需求，一點不比老梅江少。

房子有生命周期，豪宅要加個“更”字。

2003年，老城廂啓動建設，當年的高端宅，如今房齡都超過15年瞭。

“窮人忍受不瞭學習的苦，富人忍受不瞭生活的苦”。

當戶型、園林、外簷、物業……跟不上時代，是一定要置換的。

如今老城廂，正經曆大規模的換房周期，僅貝殼掛牌的二手房，就高達912套。

他們現在的居住麵積，基本在90-120平米。

再次換房，至少要150平米以上。

品質更不用說，不是最流行的豪宅，入不瞭他們的眼。

老城廂的改善人群，有很深的地緣情結。

不誇張的說，長江道以南、紅旗路以西的區域，都無法接受。

問題是，南開老城廂內根本沒有新房供應，十幾年沒有宅地齣讓。

去哪改善呢？太難瞭。

有實力、有需求，但是沒有房子。

以至於部分改善人群退而求其次“無奈”外溢到紅橋區芥園道。

然而，你以為和平區的改善，就有的選嗎？

趁著“刀刃行情”，和平區新房都在“賣學區”，最大麵積纔120平米。

彆看單價高，實則包含瞭學位價值，品質並非對標高端改善。

同樣，賣掉高價學區房，手持幾百萬的和平改善，也“無善可改”。

在和平生活過的人，對於地段更“傲嬌”，很難走齣老城區。

你看，這就是城市最核心“改善水庫”的尷尬。

每個段位買房都很難，800萬以上的總價，需求更高。

問題總要被解決。

和平區、南開老城廂這些人，去哪改善呢？

隻有一個解決之道――“靶嚮型改善”。

老城沒有大麵積的新區，新地塊隻能一點點拆齣來。

注定能精準、定嚮解決周邊居民的改善需求。

綠城是“老江湖”瞭，看懂瞭這點，2021年果斷摘得南開老城廂一宗宅地。

這宗地，即為針對老城廂、和平區的“靶嚮型改善”。

南開區的豪宅化，已不可逆。

從2012年天塔地塊開始，就走上瞭地王路，基本“逢齣必地王”。

“地王專業戶”背後的原因，是老城優質地塊極其稀缺。

南開區能齣讓的地塊很有限，都是“插花狀”的拆遷小地塊。

即便算上全部可齣讓的，建麵也不過400萬平米，而僅一個新梅江的建麵就1800萬平米。

更關鍵的是，因為拆遷成本高，土地成本都不低。

去年，南開區800萬以上成交量，在市內六區占比高達40%。

成交均價59686元/平米，比河西區、和平區800萬以上的成交均價高齣1-2萬/平米。

南開的“豪宅窩”，越來越坐實瞭。

城市核心區那些等待消費升級的人，是最有實力、最有需求的“改善水庫”。

對地段和産品都有極高的要求，唯有南開的“靶嚮型改善”能解渴。

未來，這個趨勢，止不住。