發表日期 5/12/2022, 7:05:47 AM
4月,受部分項目集中備案影響唐山主城區商品住宅市場成交規模成倍增加,成交均價仍處於震蕩下跌的階段;二手房市場熱度持續低位,2021年1月至今纍計14個月環比下跌。宅地市場方麵,宅地供求連續四個月雙雙下滑,成交平均溢價率低位運行,玉田縣、路北區宅地纍計成交規模居前列,路北區地價居首。
數據說明:房地産企業銷售數據統計是以2022年1月1日-4月30日期間銷售的商品房為統計口徑,主要依據 中指數據CREIS(點擊試用) 在各地的銷售監測數據,並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計;對於少數沒有在監測範圍內的項目,由企業提供相關證明文件,經課題組對數據進行嚴格審核,也納入統計範圍。本報告僅供參考,課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
2022年1-4月,唐山房地産企業銷售額TOP10企業商品房簽約金額閤計約37.01億元,TOP10企業商品房纍計簽約麵積33.45萬平。從TOP10門檻值來看,1-4月,唐山房地産企業銷售額TOP10企業銷售金額門檻值為1.2億元,銷售麵積TOP10企業銷售麵積門檻值為1.7萬平。從房企銷售業績來看,中海地産、萬科和碧桂園銷售業績居1-4月排行榜前三位,銷售金額分彆為9.1億元、8.7億元和5.9億元;碧桂園、萬科、中海地産居銷售麵積榜前列,2022年1-4月銷售麵積分彆為7.9萬平、5.8萬平和4.5萬平。
�� 住宅市場
(1)房價:新房成交價格震蕩下跌,二手房成交均價持續下探
新房: 2022年4月,唐山新建商品住宅均價為8642元/平米,環比下跌0.36%,新房成交均價仍處於震蕩下跌階段;同比上漲1.25%,漲幅較上月收窄0.19個百分點。纍計來看,本月成交均價較去年年底下跌0.47%,纍計跌幅居近三年首位。
二手房: 本月唐山市二手住宅成交均價為11120元/平米,環比下降0.36%,2021年1月至今成交均價纍計14個月環比下跌;同比下降6.09%,較上月收窄0.17個百分點。纍計來看,唐山二手房成交均價延續下跌態勢,2022年1-4月唐山二手房成交均價纍計下跌1.16%,纍計跌幅較去年同期收窄0.76個百分點。
2017年至2022年4月唐山新建商品住宅銷售均價及環比走勢
(2)成交規模:受部分項目集中備案影響,4月主城區成交規模成倍增加
2022年4月,行業整體仍處於修復階段,多地持續發布穩樓市新政,內容涉及放鬆限購限售、降低首付比例與下調房貸利率、加大契稅補貼、加強引纔力度以及支持保障性租賃住房等。受潤唐悅府、大成名庭、陶悅園、興泰裏等項目集中備案影響,本月唐山主城區纍計成交規模成倍增長,成交規模環比增加116%至35.48萬平,纍計成交規模升至2021年以來的次高位,較去年同期增加43%。纍計來看,2022年1-4月,唐山主城區共成交新房81.13萬平,同比減少9%,成交規模仍為近三年同期低位。
2020年至2022年4月唐山新建商品住宅銷售麵積及同環比走勢
備注:數據覆蓋範圍:唐山市區,包括路南區、路北區、開平區、豐南區、豐潤區、古冶區、高新技術産業開發區
(3)區域成交:1-4月各區域市場持續分化,豐潤區和路北區成交規模居各區前列
從不同區域來看,唐山市各區域市場錶現持續分化,開平區、豐南區、古治區、豐潤區成交同比有所下滑,同比跌幅分彆為68%、65%、44%和12%;路南區、路北區和高新區成交規模不同程度的增加,同比漲幅分彆為68%、34%和27%。成交規模方麵,豐潤區和路北區市場基本麵支撐度較高,成交規模分彆為26.84萬平和24.65萬平,居各區域前兩位;路南區成交規模居第三位,成交規模為15.80萬平;高新區、古治區和開平區成交量較低,纍計成交規模均在3.0萬平以下。
2022年1-4月唐山各區商品住宅銷售麵積及同比走勢
�� 土地市場
(1)宅地供求:宅地市場供求連續四個月下滑,成交溢價率低位運行
從宅地供應來看,2022年1-4月唐山纍計推齣宅地77.64萬平,同比下降67%;4月新推宅地規模2.29萬平,環比減少88%,同比減少74%;從宅地成交來看,1-4月唐山纍計成交67.88萬平,同比減少71%;4月共成交宅地規劃建築麵積2.29萬平,環比減少88%,同比減少74%。從成交樓麵均價來看,1-4月唐山宅地整體成交樓麵均價為1872元/平,同比下跌1%;4月僅豐潤區成交兩宗宅地,豐登烏鎮花苑道北側、規劃十五路東側、規劃十六路西側地塊成交總價相對較高,總成交金額為3030萬元,成交樓麵價615元/平,成交溢價率2.50%。
2020年-2022年4月唐山宅地供求規模走勢
(2)區域宅地成交:玉田縣、路北區宅地纍計成交規模居前列,路北區地價居首
從宅地成交區域來看,1-4月宅地成交地塊集中分布在玉田縣、路北區,宅地成交規模分彆為16.51萬平和16.01萬平,纍計占比達49%;遷安市、遵化市和古治區宅地成交規劃建築麵積分彆為8.52萬平、7.06萬平和6.43萬平,成交占比均在10%左右;豐南區、遷西縣和漢沽管理區成交占比均不足10%。從成交規模同比來看,遷安市、豐南區、遷西縣和漢沽管理區去年同期無宅地成交,其他區域宅地纍計成交規模均不及去年同期,古治區成交同比跌幅超八成。從成交樓麵均價來看,1-4月路北區成交樓麵均價居各區首位,樓麵均價為2676元/平,古治區成交樓麵均價處於各區相對低位,成交樓麵均價不足1000元/平。從成交樓麵均價同比漲幅來看,路北區成交樓麵均價同比領跌,跌幅為50%;古治區纍計成交樓麵均價同比上漲,漲幅為34%
2022年1-4月唐山各區宅地成交規模分布情況
其中,3月灤南鑫盛房地産有限公司競得玉田縣城內繁榮北路東側地塊,成交溢價率達94.34%,成交溢價率為近期成交宅地高位。該地塊所處玉田鎮闆塊處於發展階段,現狀投資價值較高,近兩年周邊無住宅用地供應,目前周邊無在售、待售新房項目,齣現供應缺口。同時,地塊周邊生活氛圍濃厚,教育、商業、醫療配套完善,地塊3km範圍內聚集瞭伯雍小學、省重點中學五田一中、二級醫院玉田縣婦幼保健院、購物中心鳳凰購物等生活配套。但是地塊周邊2km範圍內有汙水處理廠,可能會對地塊造成一定的影響。
2022年4月成交漢沽管理區北陳片區鋼廠樓原址地塊周邊配套
�� 市場總結及趨勢判斷
從價格變化來看,唐山新房價格仍處於震蕩下跌階段,4月新房價格環比下跌0.36%,二手房成交均價自2021年1月至今已纍計14個月環比下跌。短期來看,唐山推齣雙重利好措施,二套房公積金貸款比例下調至30%,同時上調公積金貸款額度至80萬元,促進置業信心的恢復,帶動市場活躍度的上升,但是目前唐山樓市正處於轉型階段,棚改帶來的紅利逐步消退,疊加外地炒房客帶動的投資性需求退場,預計短期市場仍將處於修復階段。