我是『房段子』 您相見恨晚的房産軍師 成都的00後購房者，預算已經350萬瞭，你呢？ - 趣味新聞網

我是『房段子』，您相見恨晚的房産軍師，目前已為5000+成都購房者提供瞭一整套房産買賣的解決方案。我嚮來以實戰主義，穩中求穩，並完全站在您的個人實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過10年摸爬滾打的經驗，給齣最閤理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。PS：從不接受第三方充值。

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350w左右現在由於沒滿22屬於普通資格，明年9月22歲屬於剛需資格，落戶任何一個區都沒問題。是今年買武侯新城還是等明年下半年神盤，因為350w在武侯新城也能買套四，現在價格也不貴。我擔心的是到時候沒有網紅盤瞭，所以我還不如乾脆浪費這個剛需資格。2025我能拿到人纔D類，到時候賣瞭武侯新城再買人纔房是不是也可以呢，也擔心2025沒有人纔房並且人纔房也很貴瞭。所以好糾結就是齣生晚瞭幾年，趕不上好時間瞭。給點建議或者更好的房子也可以推薦。

房段子解答

你作為00後，目前有350萬的預算，起跑綫的確也是非常高瞭，目前來說，你需要有購房資格，你隻提到瞭落戶，所以目前還是外市戶口？社保也暫不清楚，至少需要落戶成都+1年社保，纔能有購房資格的，這點請你知悉一下。

話說你糾結的是現在上車武侯新城，還是說等明年拿著剛需資格再去碰碰其他運氣，比較擔心的是機會成本。

其實在我看來，剛需對你而言，不是雪中送炭，而是錦上添花，可有可無，當前你能獲得普通資格，買入武侯新城，就一定是非常劃算的瞭嗎？我覺得未必哈。

武侯新城比較寬泛，有北片區的機投的小高層新房，比如綠城、德商等，順銷很久瞭，不說城市界麵和航空噪音，我認為單價偏高，是一個主要原因，而且還是清水的，好些要兩萬四五六瞭，而且到地鐵站還不近，再加上之前預期的七中、龍江路，到最後好像是川大，所以也挺尷尬，這倒和你是否普通資格，是否擔心後麵房價，關聯度不高，是他們本身的性價比，一般，隻適閤一直是普通資格，外加300萬左右預算的人。

如果你談的是南片區的二手房，現在的這個價格，比如保利花園、西派城等，其實單價也不低，目前來看武侯新城在成都的核心二手房麵前，是逐漸掉隊瞭一點，在未來的價格上，起伏不會很大，不用太擔心未來，作為墊底備選是沒問題的，但現在就上車，顯得有些盲目。

要我看，你好像鍾情於武侯區？假設是的話我建議不妨看看2021年的雙限地瞭？

比如武侯在三環川藏立交內側有兩宗地，分彆是27畝和39畝，全部由電建&交投聯閤拿地，清水限價2.21萬，南麵三環，北麵鐵路，但是沒有航空噪音瞭，地鐵也比較發達，這邊可以參考中糧祥雲、大悅城，基本上也還是一個宜居的區域。

關鍵是，它精裝下來，我估計單價在2.5萬左右，基本和機投的清水單價持平，所以性價比挺好，再者它2.0的容積率，也能保證品質，還有現房交付，也不會爛尾，整體的確定性較高，你以350萬的預算，可以買到140平的大戶型瞭，綜閤這裏的闆塊預期和市場熱度，我覺得你即便是普通資格，從買得到和買得好的角度，都不輸給武侯新城。

至於2025年你的D類人纔資格，市場價格肯定不是2.5萬瞭，沒有必要一定要用人纔資格，也沒必要一定要摺騰一圈二手房的置換，你現在能做的，我建議就是隱忍，伺機行動。

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北門上班，首套剛需，總價150w以內，想買個套二作為過度用房，北成星中心，金牛萬達D組團，西錦國際三期這三個樓盤的二手房還請老師分析指點下，謝謝！

房段子解答

先說答案，我覺得三個樓盤，最好的應該是北成星中心，本身來說相對是次新的，現在即便把稅費算上去，你的預算也是足夠的，基本上處於買得到買得起的狀態，它的主要優點在於品質中上，動靜皆宜，而且配套還很好，同樣是人北片區的，以後讀書很方便。

樓盤來看，大概可以買到66平的套二，單價2萬左右，也還比較閤理，麻雀雖小五髒俱全，從價格上，從産品上，從戶型上，都還是比較中規中矩的，關鍵一點，它不像萬達這種，置身於商業體裏麵，缺乏明顯的分界綫，熱鬧有餘，安靜不足，往北到龍湖天街，金牛萬達都非常近，往南到府南河欣賞景色，可以說是動靜皆宜。

然後金牛萬達D組團，這邊更加剛需一些，然後齣租的，作為倉儲的也不少，比較雜亂一點，目前單價不到2萬，其實也很能說明一些品質上的問題，畢竟作為配套三闆磚，地鐵商業還有孩子，都是有的，但依然不到2萬，不如北成星中心，主要還是過於雜亂帶來的價值體現瞭。

至於西錦國際三期，它雖然也臨近地鐵，然後挨著石筍街，但是外部的城市界麵錶現一般，再加上該樓盤比較老化和剛需，三梯十戶，四五十平的迷你套二，甚至還是開放廚房，這種居住體驗，就比較差瞭，再加上剛需的産品和較高的單價，從性價比，實用性來說，我認為是不如北成星中心的。

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東邊的藍光coco時代和藍光樂彩城都是剛需小戶型，價格也差不多，不知道該選哪個，麻煩比較哈？

房段子解答

藍光coco時代和藍光樂彩城，主打的都是藍光的剛需係列，其中coco時代闆塊相對固化，配套也比較成熟，但是産品更加剛需，而且臨近二環有噪音問題。樂彩城就反過來的，本身是處於二八的大環境裏麵，未來預期挺高，目前價格迴落到2萬左右，我認為還是比較理智的瞭，而且相對更加次新一些，但是配套還不完善，短期看也無法追趕coco時代。

coco時代是2014年的房子，我們拿70來平的小套三為例，大概單價是2萬，三梯十戶，戶型相當緊湊，買這種的話，主要就是考慮純粹的自住或者齣租屬性的，具有一定的確定性，畢竟周邊的城市界麵都已經呈現齣來瞭，它以如此低門檻的單價在二環一帶，博得瞭很多人的歡心，但是除瞭自住，未來的上限並不高，整體的潛力空間，我認為不大瞭。

樂彩城以前也是非常也比較低調，但是二八起來後，就明顯感到市場認可度在走高，雖然也很剛需，但是比coco時代還是更新的産品，因此稍微改善瞭一點點，由於是新城區新闆塊，城市界麵比較大氣空曠，至少不堵車，停車也很方便，從未來周邊不斷齣現的改善新房角度，從現在大傢喜歡新闆塊新界麵的買房思路來說，我認為未來的上限相對coco時代更高，更有潛力一些。（雖然目前的確有泡沫，但是市場總是在泡沫中前行）。

因此兩者怎麼選，還是要迴歸到你的買房傾嚮，如果是考慮孩子，自住還有生活的便利性，選擇coco時代，反過來，要看未來的綜閤潛力，要看一個新闆塊的新界麵，那麼可以考慮樂彩城。

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錦江區剛需，無社保，總預算150萬，現比較哈華潤時代之城及保利中環廣場、龍潭九章這幾個盤升值空間？有投資價值嗎？

房段子解答

首先來說，總預算150萬的話，這幾個盤，都很難上車瞭吧？龍潭九章最低門檻大概是200萬左右，作為地鐵洋房，一萬六七的清水單價，我認為還是很有性價比的，但目前來說，除瞭地鐵都還處於在建狀態，其餘的商業和人氣等，還是非常欠缺的，在市場的認可度方便，甚至不如華潤時代之城，至少時代之城這邊配套除瞭地鐵，其餘的都給醞釀得還是比較足瞭。隻不過要從中長期的角度來說，隻要華潤地鐵還沒影，那麼我覺得龍潭九章的潛力，是要大於時代之城的。反過來，假設9號綫成環有望，或者批復瞭，情況可能逆轉。

然後華潤時代之城，當前最大的問題不在於城市界麵，而是龍泉的二圈層屬性，再加上地鐵的缺乏，需要苦等很多年，樓盤的概念是很大，産品也還不錯（但好些是高層，而且單價不如龍潭九章），隻不過氛圍營造得很好，實際上從短期來看，是明顯輸給其餘兩個主城區樓盤的。

當然，它的門檻也不低，大概要220萬瞭。

最後保利中環廣場，單價高低不一從2.4-2.7萬都有可能，主打的你可以看130的精裝戶型，總價下來我估計是300萬起步瞭，和150萬的預算差距太大，至於空間，倒還是有，但一般來說，和華潤、龍潭九章這種200萬級彆的，很少放在一起討論，指嚮人群不一樣，未來的潛力也不一樣，要比較確定的話，可能2.4萬的保利更勝一籌。

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有兩個資格，1.高新區剛一，社保16個月；2.成華區剛二，社保21個月。預算總價300，可以超一點點，最多320吧。想買在南門或者東門，不知大佬看這樣的情況是上車1.9精裝但在老萬安附近的海倫堡玖悅府好，還是等其他什麼盤好呢？

房段子解答

目前來說，你的兩個購房資格，一個是高新的剛一，16個月，說長不長說短不短，理論上最近的應該是凱德世紀名邸，這兩天齣來廣告欄，預售信息也寫的是即將預售，不排除突然開盤的可能性，當前來看，你的預算結閤你的資格，假設沒有特彆閤適的即將要預售的可以和它衝突的話（其實有一個，後麵我來說），所以我建議，這個樓盤不妨抱著嘗試的心態，去報名，撿漏，萬一能進入搖號池的話，就看絕對運氣瞭，你的預算是完全足夠的，就是作為買順銷盤和二手房之外的一個運氣碰撞瞭。

話說你看的海倫堡玖悅府，最近批次是2月11日取證的，342套房源，708組登記，中簽率48%，但是放棄的還比較多，上上批次也還有點房源，目前順銷戶型為129-138�O，總價240-270萬，精裝單價1.9萬，是T4高層産品。

整體來說這批次的性價比我覺得還是有的，你作為剛四，買入順銷盤，我認為是比較穩妥的一個做法，交通路網打通後，到地鐵站也不遠，雖然是高層産品，但整體來看，還是比較改善的大戶型，從自住，從單價的角度來看，我覺得是一個比較穩妥的上車之選，因為再以後，在天新，你就很難能遇到這種單價不到2萬的精裝樓盤瞭，其餘的，不一定順銷，能順銷的話，你剛四也不一定買得到，所以我覺得還是比較可行的一個自住兼顧潛力的做法。雖然你的320萬用不完，但能買到更低價的就沒必要去花完。

話說其他的樓盤，就要利用好你的購房資格瞭，比如高新的剛一，你預算300萬的話，可以考慮後麵新川的新房，新川樾，可以買到偏改善的南小區，大概123平都可以上車，而且闆塊的層級是要高於萬安的，但是單價2.4萬，足足高齣瞭5k，我認為這個差價，足以彌補闆塊不足帶來的遺憾。

再者就是成華剛二，其實當前最適閤的是考慮保利中環廣場，大概130的精裝戶型，單價2.5萬左右，地鐵，城市界麵，可以說三環內比較好的瞭，而且你剛二上車概率也很大，隻不過距離南門稍遠，如果你是南門上班，就不太閤適，如果你是主城黨，不妨往二八靠攏。

至於二手房，這個普遍比新房要貴，當前300萬級彆真的能讓人覺得挺好的話，單價再怎麼要比周邊新房更貴瞭。比如高新你可以看新川北的北大資源頤和翡翠府、長冶南陽禦龍府可以買到110多平的大套三雙衛，單價2.5萬，還是閤理；比如天府新區，可以就地看麓山核心區的，閤能楓丹鉑麓二期三期，清水洋房，地鐵洋房，單價2萬齣頭，也具有一定性價比，可以閤並一起看房。

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