發表日期 2/27/2022, 11:57:38 PM
萬萬沒想到,綠城翡翠湖玫瑰園、華潤橡樹灣都有二手房降價急售。
NO.1丨壹
玫瑰園3.1萬/�O,橡樹灣2.7萬/�O?
今天,有中介發瞭這樣一條朋友圈, 綠城翡翠湖玫瑰園某套164�O的房源,以520萬齣售,單價約3.1萬元/�O。
朋友圈截圖
該小區的品質、學區、環境、熱度都是有目共睹的。據監測,小區掛牌均價從去年8月開始緩緩下滑,但現在仍有約4.7萬元/�O,成交均價也有約4.4萬元/�O。
數據源自第一房研究院
另一個是華潤橡樹灣某套130�O的房源,總價掛353萬,閤計單價約2.7萬元/�O。
朋友圈截圖
而該小區目前均價,則為3.2萬元/�O左右,成交均價基本接近。
NO.2丨貳
超8.6萬套二手房掛牌,多套房源直降
投資客拋售?
據第一房研究院監測, 閤肥二手房掛牌量從去年7月以來一直穩步上升,現在已有超8.6萬套掛牌,掛牌均價約1.6萬元/�O。
特彆是2月,相較於1月增加瞭4720套,意味著平均一天增加約157套。
數據源自第一房研究院
在單月成交總量方麵,已齣爐的1月成交總量為1077套。 單月成交量從去年10月開始觸底反彈,但對比掛牌量增長速度來看,成交量的增長稍顯乏力。
數據源自第一房研究院
在成交均價方麵,截止到目前,閤肥2月份二手房成交均價約1.7萬元/�O,相較於1月明顯下降。
考慮到政務、濱湖等區域二手房成交單價遠遠高於這一價格,所以這一均價必然有眾多低價房源“拉低”,說明 當前成交量的增長,有銀行貸款難度降低的原因,但更多還是以價換量。
數據源自第一房研究院
在單套房源價格方麵,隨意輸入“直降”二字,可以看齣:信達公園裏、中海濱湖公館、雲榖名庭等熱門小區都有較多降價急售的情況,說明 不少二手房東對於未來賺錢的預期仍然較低,希望盡早變現離場 。
圖源安居客
因此,總結二手房掛牌量大的原因,我認為有以下幾點:
1、二手房指導價機製懸而未決,炒房群體失去信心,紛紛拋售房源;
2、去年下半年以來市場遇冷,艱難的成交不足以消化如此大的掛牌量;
3、大量小區集中交付,掛牌量增加。
二手房掛牌量不斷增加,且增加量如此大,意味著未來二手房齣手可能會越來越難,當下的購房者對二手房的預期會進一步走低。
NO.3丨叁
政務區二手房透視
在閤肥9區中,我挑選瞭熱度較高的政務區二手房進行摸底。
據統計,政務區二手房成交均價在11月由於�嘣黴�館豪宅的成交而短暫上升後,又重新迴落。
數據源自第一房研究院
當我對各小區過去90天的成交量進行盤點時,發現:
1、華潤凱鏇門過去90天成交瞭18套,居各小區之首。
這一方麵是由於小區靠近萬象城,同時初中為50中某校,在地段、配套、學區方麵有優勢,內部的環境和品質也尚可。但同時也由於小區掛牌量大,有191套。
從華潤凱鏇門成交房源戶型麵積來看,部分房源戶型麵積約60�O,均價約3.7萬元/�O;另一部分戶型麵積約115�O,均價約4.3萬元/�O,兩種類型成交量旗鼓相當。
2、藍蝶苑、信達水岸名都、宋都西湖花苑、書香苑都有1-2套零星成交,且都是85�O以下的小戶型房源,且均價都在3.5萬元/�O以上,部分均價甚至超過4萬元/�O。
這4個小區的學區都是奧體小學+50中新校天鵝湖校區。結閤前文說的華潤凱鏇門小戶型房源成交,說明政務區作為地段、配套資源優勢明顯的區域,購房者對這裏有較高預期,即使沒有自住需求也願意入手。
3、置地�嘣黴�館過去90天0成交,掛牌量也僅有6套。 這是由於置地戶型普遍較大,金融屬性已基本弱化,隻有有強大經濟實力+強烈改善需求的購房者纔會買這裏。
4、保利香檳國際過去90天成交瞭9套,緊隨華潤凱鏇門之後。小區成交均價約3.6萬元/�O,成交房源戶型麵積約85-110�O。
作為品牌次新房,保利香檳國際在小區品質、環境方麵有一定優勢。其成交情況反映瞭初級改善群體的選擇:在地段改善的基礎上,適當考慮戶型麵積,且小戶型也有利於未來齣手。
5、恒大華府90天成交瞭4套,均價約3.2萬元/�O,成交主力戶型麵積約85�O。
該小區與華潤凱鏇門都是由10年房齡的老舊小區,且小區屬於政務區外圍,其成交量更多由剛改群體支撐。
6、綠怡居、四方新村等小區有單套成交,且從先前監測的情況來看,這些小區由於房齡、品質等原因普遍成交睏難。
NO.4丨肆
結語
近期,朋友圈總能流齣樓市“小陽春”要到來的信息,但從這幾個月的二手房成交情況來看, 成交量的增長,更多還是掛牌量增長、掛牌價降低換來的結果,有價無市的情況仍然明顯。 再加上二手房指導價的影響,個人認為現在並不是置業二手房的好時機。
目前變數較大的是二手房指導價細則什麼時間發布,並沒有具體日期,這也是影響今年閤肥二手房發展的一大因素。
盡管我們說政務區有多方麵優勢,未來預期較好,但再看看藍蝶苑等小區持續低迷的成交量,真正有人接手的還隻是少數。
在教育資源稀缺的情況下,藍蝶苑等名校房依然是閤肥二手房中的優質資産,從中長期來看,依然有很大的潛力, 如政務奧體+50中,濱湖46中+師範附小,高新中科大附中學區房,廬陽45中+南門小學。
但在目前來看,老舊名校房、名校小公寓等居住屬性不夠強的小區,始終是遇冷較快的房源, 這在新盤意禾佶第登記未達預期、部分購房者選房上就有體現。
加上閤肥今年有大量新盤入市,購房者大可參與“打新”。 如果真要買二手房,那地段、配套、房齡、品質等因素就缺一不可, 建議優選老城區的一些品質二手房。如蜀山黃潛望闆塊的萬科金色名郡、萬科金域華府、光明世傢等。 同時還要盡量選擇空間利用率高的小戶型房源, 否則就很容易麵臨住不瞭也賣不掉的處境。
剛需購房者由於本身就與優勢區域二手房無緣,就更應當利用剛需資格參與新房“打新”。
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