陷入債務風波之後 正榮地産又陷入利潤下滑的睏境。3月8日 正榮地産的“滑鐵盧” - 趣味新聞網

陷入債務風波之後，正榮地産又陷入利潤下滑的睏境。

3月8日，正榮地産發布公告，前兩個月銷售額下跌超五成，去年淨利潤下跌約七成。

年前，正榮地産還屹立在地産圈的“第一梯隊”。年初的時候，他們還曾發布公告稱，將於3月5日贖迴其2億美元規模的永續債。之後，他們還償還瞭一筆境外債，形勢大好。

很快，西安、廣州的開發貸，泡湯瞭；股價暴跌瞭，美元債違約瞭。所以，在美元債到期兌付的時候，正榮地産選擇不還錢，要求展期，繼而“躺平”。

短短幾月，為什麼正榮地産從“形勢大好”走嚮“滑鐵盧？”

沉重的美元債

此時此刻，正榮地産麵臨前所未有之挑戰，正榮地産歐宗榮也麵臨前所未有之挑戰。

因為截止到現在，正榮地産目前有14筆未到期境外債券，存續規模約35.99億美元。其中有5筆債務，需要展期。目前，正榮地産發布公告，已經要求對這5筆2022年內到期的海外票據展期一年。

在電話會議上，正榮地産高管錶示，雖然公司采取瞭各種措施減少開支，推進資産處置，然而未能止住經營現金流大幅衰減的趨勢。

正榮地産要化解債務危機，就需要賣賣賣！

因為如果不能解決問題，優質抵押物沒瞭，銀行必然要求企業補充新的抵押物，或者藉新續舊時藉貸成數還得下降，到頭來，企業的風險敞口隻能增大。

韆億之變的“惑”

2017年到2018年，可謂是中國樓市最後一波加杠杆的年代。今日暴雷的正榮，在那兩年進行瞭瘋狂的擴張。

根據公開數據顯示：2016年，正榮將總部搬至上海。此後，2018年，正榮地産擁有145個項目，比2017年增加瞭50多個，年增速超過50%。

這一波，加杠杆，讓正榮地産享受到瞭“擴張的紅利”。到瞭2019年，正榮地産實現閤約銷售1307.1億元，實現營收325.58億元，同比上升23.02%；歸屬母公司核心利潤為23.1億元，同比增長20.4%。

但是，到瞭2020年，與兩件事迎頭相撞。其一，全國性的限價；其二，住房按揭款的額度收緊。這兩件事情，尤其後者，打破瞭正榮地産的擴張模型，迫使它們在最近的一年多來，不得不麵臨一個極度陌生的局麵：按揭款的迴籠，變得越來越慢。

錢能載舟，也能顛舟。

在2017年到2018年的擴張過程中，正榮的負債率，也迅速飆升。根據正榮年報顯示：2017年年中，正榮地産的資産負債率為81%，僅次於恒大集團的89%。像所有房企一樣，按揭款的迴籠，變得越來越慢，正榮的債務越來越多，資金鏈越來越緊張。

成也三四綫，敗也三四綫

像很多中國第一代富豪，正榮地産創始人歐宗榮的財富王國是靠自己從三四綫城市打拼而來。

他齣生於1964年1月，生於福建省莆田市。16歲時，歐宗榮遠赴江西，建築工地打工學徒，此後成為施工隊負責人，主要承接路橋工程。直到1996年，因為政府欠下工程款，用土地抵款，歐宗榮在江西省宜春市獲取瞭人生第一塊地皮，由此進入房地産領域。

兩年後，正榮集團正式創立。

當時，沿海一綫城市的房地産剛剛起步，歐宗榮投入1億多元，在江西省宜春市的郊外築路造地，建成至今一直被當地人民引以為豪的“贛西第一街”。緊接著，歐宗榮參與舊城改造，儲備瞭1000多畝土地，興建瞭2條街道，其中一條還被當地政府命名為“正榮街”。

就在那時，歐宗榮決定瞭後10年的戰略大轉變，正榮集團從過去單純承建路橋、市政工程的企業，轉變為一個以房地産開發和基礎設施投資為主業的綜閤性企業。2013年，正榮地産開啓全國化布局，2016年將總部搬至上海。此後，正榮地産進入瞭15個城市，在長江三角洲、中西部、環渤海、海峽西岸等地區的下沉市場拿地。

正榮為何選擇下沉三四綫城市？邏輯也容易理解。

同樣10億元，隻能在一二綫拿一塊土地，但是卻能在三四綫城市拿三四塊土地，貨地比突齣，天然適閤加杠杆。

正榮地産下沉到三四綫，它隻看到瞭地價便宜，貨值高，不限價，以及預售條件寬鬆，但是，它忘瞭一件事，銀行的按揭額度隨時會收緊。

最重要的是，在三四綫城市房價下滑的時候，正榮地産創始人歐宗榮沒有堅決斷腕。