騰訊新規不再按推送時間顯示文章 易失聯如果你不想讓秘密君消失在你的生命裏 火爆首開，總價600萬起，南開豪宅太低調！ - 趣味新聞網

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大傢好，我是秘密君

周末在市區各大樓盤轉瞭一圈發現：迴暖前兆已在顯現，有單價4萬的項目單日到訪量六七十組，銷售迴暖明顯。 雖然天津並未齣台實質利好，但受政策、金融環境改善與最近的降首付消息刺激非常明顯，觀望客戶正在入市。 秘密君查瞭查數據，相比剛需剛改項目等風來，中高端項目從2019年開始就一路上揚。2021年天津單價4萬+、5萬+産品成交麵積上漲都超過15%。 高端市場逆勢爆發疊加市場迴暖，一眾高端項目也蓄勢待 發。最近鉑悅融禦火爆開盤，吹響瞭高端市場小陽春的衝鋒號。

▲鉑悅融禦首開現場實景圖

PART 01

鉑悅雙子：現象級公望與低調融禦

提到鉑悅二字估計百分之八十的人都會想到鉑悅公望，對於天津市場來說，鉑悅公望算的上是現象級項目。 首開單價6萬+，兩小時內賣瞭5.7億，去化率超過50%。 南開腹地、人文曆史、城市及配套、大麵積落地窗、星空頂、約5700平米超豪景觀等等，都是這個項目引人注目的理由。

▲鉑悅公望立麵效果圖

在鉑悅公望首開成功後，旭輝立刻以總價14.68億元摘得直綫距離大約600米外的白堤路以東靈隱南裏地塊 ，成交實際樓麵價格達到瞭33201元/平方米，成為第二批土地集中齣讓中非常搶眼的存在，當時秘密君就說這個項目很有可能會成為鉑悅公望的延續。

該地塊本身距離鉑悅公望很近，距離海光寺約1.5公裏，是南開區資源、配套最集中的闆塊之一，商圈、地鐵、學校、醫療資源都堪稱市級配套。同時土地價格與開發條件基本接近鉑悅公望， 在鉑悅係成熟的産品與市場知名度加持下，這個項目延續鉑悅係幾乎是順理成章。

▲鉑悅融禦項目效果圖

其後靈隱南裏地塊低調麵世，果不其然同樣為鉑悅係産品，定名鉑悅融禦。在外立麵與産品配置上， 與鉑悅公望的産品標準保持嚴格一緻，采用的是大麵積玻璃落地窗+金屬鋁闆的設計，立麵形成的巨大T字型，代錶著旭輝top係産品屬性。 而"鉑悅"之外，這個項目的另一大看點是“融禦”，融禦是金融街的高端産品係標識，作為老牌實力國企，金融街在南開區早年開發有金融街中心，其後有和平融禦，都是高端的代錶。 換句話說，鉑悅融禦是集閤瞭兩大實力企業的頂尖産品係的代錶作。

在現象級熱銷的鉑悅公望創造的巨大勢能中，鉑悅融禦作為年內首個入市銷售的高端項目首開走紅，吸納的客戶不僅有南開地緣、周邊區域改善，更有諸多和平河西客戶， 可以看到鉑悅係産品在高端市場的巨大號召力，強強聯閤爆發的市場衝擊力在眼下天津市場十分難得。

▲鉑悅融禦鳥瞰圖

PART 02

600萬+買鉑悅，機會！

規劃來看，鉑悅融禦地上建築麵積隻有4.8萬平方米左右，扣除配套設施住宅部分隻有約4.3萬平方米。但整個地塊極為方正，且在西側與北側城市界麵良好。 北側與二十五中隔路相望，南側到南開小學不足200米，西側是天津大名鼎鼎的莊王府與南開區文化館 ，雖然不像公望項目與南開中學對望令人神往，但地塊素質依然優越。

▲鉑悅融禦區位圖

項目延續瞭鉑悅公望的規劃手法，隻排布瞭7棟314套住宅産品。 用住宅産品的圍閤創造齣一個東西橫跨整個地塊的景觀花園，南北間距最大可以達到接近50米。 而且在南側靠近老舊社區一側預留瞭大距離退讓，保證采光環境的同時與周邊社區形成一定緩衝，確保整體住宅的資源均好性。

通過規劃提升後，北側樓棟幾乎都可以俯瞰超大麵積的中央花園，而南側樓棟在樓下亦形成瞭景觀帶，在城市中心這樣創造中央核心景觀的手法已經成瞭豪宅産品的必選項。

▲鉑悅融禦平麵示意圖

項目最大戶型分布在中央樓棟的端戶為小高層約180平方米，在鉑悅公望同等麵積的戶型基礎上升級成瞭四室戶型，除瞭6.8米寬廳外，超豪華的主臥套、中西廚+餐廳全分離的設計，處處在錶達豪宅地位。但是並不在首開之列。

▲鉑悅融禦約180平方米戶型客廳效果圖

主力的約143平方米戶型是鉑悅公望首開階段最為暢銷的戶型，在鉑悅融禦占比高達70%。 客廳寬度依然保持瞭約閤5.7米的超大開間，結閤陽台與轉角落地窗，成為凸顯這類産品的精髓所在。主臥開間達到瞭約3.7米，優化瞭衛生間與衣帽間布局，衣帽間空間更為充裕。

▲鉑悅融禦約143平方米戶型及客廳效果圖

新版戶型中餐廚關係也有瞭大幅度提升，次衛分布在入戶門側，避免瞭對書房的乾擾同時提高瞭南嚮次臥的使用便捷度。 餐廳獲得瞭接近於客廳的開間尺度，西式中島與中式餐廳的尺度進一步延伸。

▲鉑悅融禦主臥室效果圖

整體上來看，約143平方米戶型滿足瞭超大寬廳、主臥舒適度保障、餐廚關係順暢、次臥私密性等各方麵的功能性與舒適度需求，因此也是目前天津市場高端改善客戶的主流選擇。

▲鉑悅融禦約108平方米戶型圖

約108平方米戶型是鉑悅融禦最小的戶型，但該戶型一個最大的優勢是洋房！ 老南開一直是洋房産品的忠實擁簇，但是在南開核心區已經全麵豪宅化的市場環境下，超大戶型超高建築已經是主流。少量位置非常核心的洋房供應幾乎動輒140、160甚至是200平方米以上，追求的就是大尺度、大麵積。但是這類産品總價極高，而 鉑悅融禦將洋房産品麵積控製在瞭108平方米左右，總價可控同時擁有時下流行的玻璃落地窗 ，在南開區最近數十年的市場都是十分難得一見的操作。

▲鉑悅融禦約108平方米客廳效果圖

該戶型客廳開間做到瞭約3.9米，主臥室麵寬放大到近3.6米。 整體布局上采用的是H戶型的延伸，方正感極強，可能會更得老南開人的青睞。

▲鉑悅融禦約108平方米客餐廳效果圖

按照現場反饋，該項目首開階段報價單價在5.8萬元左右，實際成交接接近5.7萬元，相比於6.3萬+的鉑悅公望，鉑悅融禦的價格優勢無疑非常明顯。 而最小麵積大約108平方米的戶型的洋房産品總價甚至低於600萬， 不到600萬入手兩大開發商的top級産品、時尚的玻璃落地窗鉑悅係，而且還是洋房，對於南開客戶來說無疑具有強大吸引力。

PART 03

精奢雅緻――豪宅景觀新思路

外立麵是鉑悅係吸引客戶的顔值擔當，戶型與配置是重要砝碼，但是深入研究鉑悅係後秘密君個人更喜歡其園林結構。在傳統認知中，越是核心區的地塊就越是金貴，越是樓棟密布，越是景觀用地逼仄，為瞭提高景觀效果，就越是堆砌。

▲鉑悅融禦景觀效果圖

但是鉑悅公望開始， 天津高端市場的景觀走齣瞭截然不同的風格，從規劃上考慮樓棟的均質化排布， 確保社區內部提供給業主一方超脫於城市之外的景觀空間成瞭非常重要的要求，這種理念的轉變是一種莫大的進步。

▲鉑悅融禦景觀效果圖

鉑悅融禦地塊東西延伸麵更長，形成瞭東西橫嚮延伸的從社區大門到內庭院落的節點布局，主入口界麵低調雅緻，但是內裏層次豐富從中央景觀區到入戶花園的過渡都大有空間。

▲鉑悅融禦及鉑悅公望效果圖/非交付標準

鉑悅融禦主入口采用瞭與鉑悅公望幾乎相同的材質，整體門頭采用的是黑色材質，低調內斂但是與周邊界麵形成非常明顯的區隔。 社區人車分流但是將車輛行進動綫完全包裹到入口大門的結構之內，車行頂棚是公望同款星空頂，星星點點的燈光與酒店化行車通道 ，即使是驅車迴傢一到入口就可以感受到非常強大的氣場，對於高端客戶來說就是尊貴感。

▲鉑悅融禦社區無界會客廳效果圖

進入社區內部是一個景觀通廊，兩側對仗的水景與喬木陣列在很多高端項目中都是常用手法。整個內部景觀的起點是鉑悅係特有的無界會客廳， 與公望不同，融禦會客廳采用的是迴字形設置，中央圍閤成為一方水景，會客廳的私密感更強 ，功能分區也更為明顯，客戶完全可以在景觀會客廳完成訪客接待、談天說地。

▲鉑悅融禦中央景觀花園效果圖

在景觀軸綫最核心的節點上，鉑悅融禦一反繁復的景觀營造手法， 化繁為簡以陽光草坪為核心，四周喬木圍閤，一高一低將整個花園的視覺感受放大，營造齣身處鬧市如在山林的感覺。 圍繞中央花園四周分彆設置瞭沐風觀景亭與林下休憩空間，通過硬質鋪裝與外擺設置將景觀空間與業主的日常使用最大化融閤。

▲鉑悅融禦水景效果圖

景觀不僅可以遠觀，而是追求人能夠真正走進去，坐下來。 同時大麵積硬質鋪裝、金屬材質、水景的點綴在景觀營造中都屬於高端選材，相比於高密度的種植，鉑悅係的景觀更加追求景觀的互動與精奢緻雅 ，對於中高端項目，非常具有引領意義。

PART 04

高端紮堆入市，客戶到底看什麼？

最近兩年南開區土地成交量價齊高，靈隱南裏、昌源裏、服裝街、戰備樓、天拖地塊精彩紛呈，而南開之外市區核心區土地齣讓同樣不在少數，看點紛呈也意味著天津市場中高端項目競爭進入白熱化。

▲南開周邊部分核心土地齣讓分布

秘密君看瞭一下2021年的中高端項目成交分布：4萬+項目成交量梅江可以占到60%以上，其次是以學區房為核心賣點的項目，占比近20%，最後纔是絕佳地段型産品，占比10%左右。如果看6萬+産品的成交，絕佳地段型與以學區房項目成交量占比接近對開。 如果將總價限定在700萬以上，學區房為主要賣點的項目幾乎沒有，占據城市核心地段資源的項目一騎絕塵。

從這一點來看，梅江代錶的資源占有型項目是改善型客戶的偏好取嚮，價格平台在4～5萬，戶型麵積略大，可以實現功能與環境雙重改善的目的。而和平學區房是高單價低戶均的典型，居住改善的功能對這個總價段的客戶來說並不強，但學區投資屬性極強。

▲鉑悅公望開盤現場實景圖

城市核心豪宅是高單價、高總價客戶的享受型選擇，但也是客戶需求最為苛刻的一類，居住麵積、區位要素以及精裝配置上需要具備全麵優勢，甚至還需要一些新意與亮點。

2021年鉑悅公望逆勢實現開盤熱銷後，勢頭一路延續到年底，迄今實際認購金額高達9.8億元。 數據機構統計的網簽數據存在延遲，但四季度在6萬+住宅産品中銷量依然位列第一。地段優勢、産品優勢、配置優勢這些要素在的確是鉑悅公望成功的基礎條件，但將該項目帶入熱銷豪宅序列的還在於玻璃落地窗立麵在核心區的首次麵世， 超高顔值與前沿理念成瞭2021年擊穿高端市場觀望情緒的殺手鐧。

係統數據：截止到2021年末，網簽存在延遲

越是高端的客戶越是追求形而上，在建築領域，剛需産品講功能、改善産品談舒適，真正的高端豪宅，往往談的是建築與生活美學，這也是天津豪宅市場不斷進發的方嚮。