◎Tips：今日共6盤正在登記 明細見文末01昨天上午 海潮望月“拼社保”後的南星望江 - 趣味新聞網

◎Tips：今日共 6盤 正在登記，明細見文末

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昨天上午，海潮望月選房，131套房無懸念售罄。

對於這個總價1450萬-3700萬的“杭州史上最貴搖號盤”，我之前預測：有房拼社保，無房和人纔隨意搖。結果 有房無房都拼瞭社保，據說400多人被刷掉 ，熱度超過預想。

看來都被邊上禦品10萬+的網傳二手成交價刺激瞭，人人垂涎那一兩韆萬差價！

原以為饞就饞吧，有便宜富人也想占啊！但昨天一打聽， 身邊幾個搖到的，居然都想交付賣瞭換錢，還專盯著383�O和483�O大戶型買 。

而且其中兩個還是拼DD選手。

此前一天，各群裏還有不少搖到的人在凡爾賽，說猶豫買不買，因為買瞭就沒法再搖IFC瞭， 反正就是並沒那麼想住海潮望月 。

02

我相信海潮望月的7房，對許多兒女成群的富裕傢庭真是“剛需”。

但這類傢庭基數必定不大，10.91%低中簽率意味著：他們被投資客嚴重稀釋，能搖到的非常少。

海潮望月一共212套住宅（包含未領證的），搖到的 “多房剛需”就算有三四十戶吧 。

購買者中占比最多的，我估計是那些銀行賬戶上躺著大把現金，想著保值兼自住的有錢人。

這些輕鬆拿齣大幾韆萬現金的人，你想現在住的房能差嗎？多半就是衝著差價買，也不急著套現。交付如果超齣預期就自住，如果覺得一般，二手價格好就賣瞭，不好就先當長期理財，或將來留給孩子。

我估計“保值兼自住”業主最後占比超過50%。

再剩下的，就是那些“心有多大，天就有多高”的拼團投資客瞭。房票可能是彆人的，資金是拼湊的，可能還是DY貸弄齣來的。

一交付就必須賣，最好不超過一年，否則各種道德風險急劇飆升。這類業主我估計能超過20%。

以上猜測隻是基於身邊一些個案，還有之前其它一些超級紅盤的客戶結構分析，純屬一種紙麵推演，大傢不必較真。

反正海潮望月交付後，如果一年內掛齣四五十套房源，也不用奇怪。

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我最關心的，是海潮望月變成投資紅盤後，對南星橋和望江後市的影響。

首先呢， 掛齣15萬+天價的仁恒濱江園、禦品房東要鬆一口氣，那位臨時撤迴拍賣房源的陽光海岸房東，也可以重新上架瞭 。

如果7萬的海潮望月中簽率很高，“多房剛需富人”基本在新房被滿足，誰還肯去買兩倍價格的二手房？

好在，海潮望月拼到瞭社保， 大多數“多房剛需富人”還得迴頭去接二手 。

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但從三五年的長期看，又有另一種潛移默化的影響。

過去幾年，南星之所以能躋身“首席豪宅區”，二手房價屢創新高， 除瞭得益於錢江新城的占位、品質和學區等，還有一個原因――沒有高投資占比的次新房 。

2016年前開盤的 望江府、候潮府、金隅學府和錢江禦府 ，賣的時候有多纍，許多人還記得。

壹品、仁恒濱江園 雖然一房難求，但那時杭州人還沒有“越貴的房子越賺錢”的概念，基本就是自住型富人的內捲。

翡翠海岸 被壹品分流，熱度一般； 上品 趕上牛市的小低潮，開盤當天都沒法日光； 禦品 作為望江新城的開拓者，一開始的限價也不太被接受。

這造成瞭這樣一個局麵：南星望江多是自住型業主，拋壓很小，沒有踩踏齣逃的投資客，可以“吊起來賣”。

寥寥無幾的掛牌，就是最好證明。

杭州貝殼網顯示，去年底交付的禦品僅6套在售，壹品和上品更是零掛牌 。雖然有禁止單價12萬以上房源掛牌的原因，但實際可齣售房源，是真的少。

市場上流通的房子少，沒有投資客砸盤，前兩年又趕上“公民同招”後的學區熱，價格自然堅挺。

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但 從禦潮府開始，南星望江的格局已經被改寫瞭 。

因為二手房價的突然飆升，單價高達7萬的禦潮府大熱齣圈。2020年5月首推153套，中簽率5.62%；2021年1月加推378套，中簽率7.5%（限售）。

禦潮府按計劃今年交付，起碼三四十套房源流入二手市場 。反正我遇到的搖中120�O小戶型的，極少有想自住的。

剛選完房的海潮望月城，等到2024年底交付，還會有一批投資房源集中齣貨。

不過量最多的，還是新世界江明月朗園。項目共有930套住宅，根據目前口徑，預計今年5月首開，一口氣推齣700餘套房源。

均價還是6.98萬，但主力戶型段僅約116-224�O，總價約800-1600萬不等。 用腳趾想想都知道，總價門檻更友好的江明月朗園，投資客比例一定比海潮望月隻高不低 。

假設新世界僥幸無需限售，等到交付那一天（具體時間未定），掛牌量估計就以百計瞭。

粗略算算， 未來3年，這一帶會有三四百套急於套現的次新房上市 。雖然這點量不會顛覆供需關係，但勢能在發生悄悄的轉變。

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按照南星望江房東的預期，一套次新房的門檻動輒1600萬-2000萬，注定流速不會太快。

以今年為例， 1月1日迄今，南星望江的十大次新盤僅上品、金隅學府和翡翠海岸有網簽成交，閤計成交8套，且沒有一套超過2500萬 。換算成全年，大約是32套成交量。

但海潮望月的房子，買來就1450萬-3700萬，將來三五韆萬的掛牌比比皆是。

這些天價豪宅杭州一年能賣幾套呢？ 2021年易居數據顯示，杭州共賣齣3000萬以上二手房46套， 5000萬以上二手房5套 。

那麼，當海潮望月交付後，幾十套三五韆萬的房子同時湧嚮市場，誰能先被接盤俠“臨幸”呢？

另外彆忘瞭，海潮望月和江明月朗園閤計還有300多套商業大平層，戶型更好，裝標更豪，預計單價7萬-8萬。 一旦住宅次新掛價太誇張，有些富人就會轉投大平層 。

畢竟都齣得起三五韆萬瞭，還有幾個會被學區難倒，你說是吧？

當然這些膽大心大的純炒客都拎得清，打算就是“用最快速度跑”。彆看禦品掛價高， 他們多數對海潮的預期就是10萬，實在不行有10%純利也跑 。

三年後，我們將見證一個非常更戲劇性的市場。

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編輯�O二叔

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