有態度 有觀點ABOUT this LAWYER文│陸暉一直以來有不少商鋪/公寓/海邊酒店的齣售是以返租為賣點的 返租型商鋪/公寓值得投資嗎——香港同胞的一次購鋪經曆 - 趣味新聞網
發表日期 2/23/2022, 11:29:00 PM
趣味新聞網記者特別報導 : 有態度，有觀點ABOUT this LAWYER文│陸暉一直以來有不少商鋪/公寓/海邊酒店的齣售是以返租為賣點的，一般來說會把兩年或三年的租金摺算到房價裏，就是所謂的租金抵扣房款。比如一套商鋪麵上的… .....
有態度，有觀點
ABOUT this LAWYER
文│陸暉
一直以來有不少商鋪/公寓/海邊酒店的齣售是以返租為賣點的，一般來說會把兩年或三年的租金摺算到房價裏，就是所謂的租金抵扣房款。
比如一套商鋪麵上的售價是100萬，約定由開發商或開發商指定的公司進行承租管理，3年租金為10萬，這10萬就直接抵扣房價。操作下來，就是購房人以90萬買進商鋪，但未來3年沒有任何收益，從第4年開始獲得租金收益（仍由開發商或其指定的公司進行齣租管理為條件）。
實際上這隻是一種銷售話術，因為定價權在開發商手上，定價90萬還100萬，都是開發商說瞭算。在上麵這個例子中，其實商鋪本來就是定價90萬，要買這個商鋪就必須返租給開發商，購房者並不存在可選擇的空間。當然在實際操作中會更復雜，也不見得開發商就強迫購房者一定同意返租，但是在各種條件對比之下，購房者隻有兩種選擇：要麼不買，要麼全部接受開發商的條件。
經過上麵一番操作，開發商得以用90萬齣售房屋，並在後麵3年裏不需要嚮購房者支付租金。
看到這裏，可能有人會認為這並沒有什麼問題，但這種模式實際上給瞭開發商很大的後續操盤空間，而這3年管理期就是最關鍵的環節。
如果開發商銷售的是期房，這等於提前拿到瞭資金，開發商無償占用瞭購房者的資金，這比任何形式的貸款都要劃算。
如果順利交房、管理商鋪，這個就是正常履行閤同的狀態，雙方沒什麼問題。
如果不能順利交房，這3年管理期就是開發商的緩衝，哪怕是最後要返還購房款，這也比銀行貸款利息要低。
如果因為房價上漲或者其他原因，開發商惡意違約，對購房者而言就更是大坑瞭。
以筆者代理的一起商鋪買賣糾紛為例，當事人購買瞭廣州T區某個商場裏的分割商鋪，開發商承諾代為管理返還租金，售價為150萬元，前三年沒有租金收入，從第四年開始返還租金收入。
當事人為香港同胞，當初在香港中介的熱情推介下，決定投資，全款購買瞭上述商鋪。但是開發商未能在約定時間交付商鋪、辦理房産證，在經曆一連串的溝通後，開發商齣具瞭一份還款承諾函之後，就失聯瞭。無奈之下香港同胞起訴廣州的開發商，在法庭上對於自己齣具的承諾函，開發商百般抵賴，不承認自己當初返還購房款的承諾，更為嚴重的是，原來這整個項目的所謂商鋪都無法交付給購房者，開發商麵臨大量違約和訴訟――當然，都無法返還購房款。
筆者在庭上據理力爭，駁斥瞭開發商的不誠信行為，一審判決開發商應根據承諾全款返還，但開發商隨便找瞭一個利息問題上訴，把案件拖入二審程序――並非事實不清，隻因為開發商需要這些時間，纔有騰挪空間。
得知上述情況後，香港同胞憤憤不平，說道：“當初各種花式營銷推介商鋪，收瞭我們的錢就不辦房産證，這幾年占用著資金，現在上法庭還在狡辯，這算不算有預謀的詐騙？”
雖然筆者也知道這隻是香港同胞的一時激憤之語，但也隻好細緻地講述內地民事與刑事案件之間的區彆，並鼓氣說要相信法律、相信公平正義。
拋開本案不說，遇上返租型的投資真的要睜大雙眼，畢竟不動産不動産，動不動就傷筋動骨。
香港同胞最後說：“經過這次教訓，以後凡是投資真的要先找律師把關纔行。”
題圖攝影：梁銘
全文完
End
陸暉，法律碩士，北京市君澤君（深圳）律師事務所執業律師，深圳電視台《1919創財經》《讀財經》財經評論員，A股上市公司獨立董事，北京睿庫貿易安全及便利化研究中心研究員，專注於金融、不動産、互聯網、數據等法律業務。
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真古北｜大平層名盤｜86摺機會
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蠟筆小新爸爸“32年房貸”於今年還完，網友紛紛祝賀廣誌
“可喜可賀，可喜可賀”，2022年小新傢的房貸終於還完瞭，最近突然上瞭熱搜。 《蠟筆小新》中，小新一傢從1990年開始背起瞭32年房貸，今年來看終於還完瞭。網友紛紛評論“辛苦瞭辛苦瞭”、“廣誌辛苦瞭，房貸不好還啊”，很多網友也在關心蠟筆小新傢的房子現在值多少錢。 《蠟筆小新》於1990年8月開始連載，直至2009年9月11日，作者臼井儀人因登山意外身亡，《蠟筆小新》成為未完成之遺作；後續由原作者臼井儀人的助手組成的“臼井儀人＆UY Studio”於2010年續載，並更名為《新蠟筆小新》。 .......
非常時期，地産人的信心？
01 最近，知乎上有一個高贊話題： 地産裁員，這批人最後都去瞭哪裏？ 吸引瞭49.7萬點擊，引發瞭一場全國地産人關於未來前程的大討論。 對於這個話題，有人去做瞭主播，有人去炒股，還有人去寫小說、玩網遊，或者調侃未來或將鏈傢炒飯德佑炒麵的.... 但無論做什麼，所有的經曆分享，都透露齣濃濃的悲觀主義：地産不行瞭，趁早轉行吧！ 坦白說，國傢支柱産業淪落至此，就連業內人都互相鼓噪著轉行跳槽，“信心”確實是一個很大的問題。 而再看看當下的房地産股票、基金、債券，一瀉韆裏的走勢，包括恒大、陽.......
2月23號，深圳市一套房産吸引25位購房者搶購，最終溢價52％成交！
難以置信！近日，在廣東深圳市發生瞭一件令人難以相信的事情，一套市場價為242萬元的房産進行公開齣售，竟然吸引來瞭25位購房者前來搶購，最終經過222次的齣價，一位購房者以420萬元的總價買到瞭此套房産，成交價格比市場價高瞭178萬元，溢價率高達52%，實在是讓人難以置信！ 這是一套深圳市寶安區龍華鎮人民路東側豐潤花園D1棟103號的房地産，不動産權證號：5000636786號，建築麵積：89.1平方米；土地用途：商品住宅；房屋用途：住宅；標的物所在層數：位於1層，總層數8層。距離4號綫龍華站、.......
黃島市民中心周邊環境將建設！
2月22日，從有關渠道獲悉，西海岸新區西區市民中心周邊將啓動環境工程。總投資2853萬元，由青島西海岸新區城市管理局建設，計劃工期100天。 工程改造市民中心周邊綠地，新增慢行通道係統，增設果皮箱、座凳、小品等設施；規劃總用地麵積：62075.8平方米(其中長380m*寬5m為現狀保留瀝青路)； 其中：(1）硬質工程：主要包括地麵停車場硬質鋪裝麵積約：2022平方米；廣場地麵硬質鋪裝麵積約:7279.5平方米。 (2)綠化工程：其中市民中心（科技館│美術館│圖書館〉和政務中心建築基底綠.......
閤肥中介9大“內幕”曝光，房東、同行都坑！如何“防忽悠”，一文看懂！
新春探盤，老王評樓實探華潤昆禦府，濱湖往西一公裏距離，預計3月10日左右開放售樓部，主打建麵約95-128�O戶型，詳情往下戳： 閤肥樓市3.15持續在綫，我們密切關注安徽省房地産消費維權工作站接到的投訴材料及各大平颱爆料的房地産領域維權問題，讓廣大購房者更加深刻地瞭解市場！ 先前，我們多次關注瞭交付樓盤及開發商。今天我們來關注房地産領域另一類群體――中介。 NO.1丨壹 中介7大「內幕」曝光，購房者被玩得團團轉 如同個彆醫生欺騙患者、老師收學生紅包一樣，任何行業都是良莠不齊的。 對此.......
