大傢好 我是小百 優劣勢都十分明顯的東嶽府值得入手嗎？ - 趣味新聞網

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東嶽府拿地時間不晚，開盤卻姍姍來遲，是朝陽新盤中最後一個跟大傢見麵的，曆經半年時間精心打磨的産品卻讓人又愛又恨。

辯題：優勢和劣勢都十分明顯的中綠東嶽府值得買嗎？

No.1區域闆塊如何？

布吹女士：

在2021年首次集中供地中，中國綠發（原魯能）以30.95億+1.38萬�O公租房拿下王四營鄉土地一級開發項目一期1304-L02、L05地塊R2二類居住用地、A334托幼用地；

規劃建築麵積73016平方米，起始價29.45億元，最高報價30.95億元，土地閤理上限價格（總價) 30.95 億元，房價上限7.1萬元/�O。住宅部分容積率2.5，執行70/90（套內建築麵積）政策。

王四營這個地塊位於東南四環至五環之間，從北京市2017―2035總體規劃看，王四營處於朝陽區五個産居融閤發展的垡頭組團，這裏被規劃為中關村朝陽園垡頭中心區，發展科技、文化、商務服務、金融等重點産業，具有寶藏般的特質：

首先，是距離國貿CBD最近的闆塊，承接核心外溢

北京東四環長年以來都是高端住宅的聚集區，自北嚮南分布著望京、麗都、朝陽公園、大望路等居住闆塊，王四營闆塊的浮現，讓東四環高端居住帶繼續嚮南延伸，形成新的供應，也預示著下一個高端居住區的崛起。

其次，是科技和文創産業新興之地，推動潛力釋放

從朝陽區十四五規劃和2035年遠景目標綱要中，可清晰看到，南部垡頭區域所覆蓋的王四營闆塊，是下一個大力發展科技産業的“中關村朝陽園”的核心地帶，同時也是文化創意産業重點培育之地，未來與科技創新融閤發展，形成高新技術産業與現代服務業的雙核動力

再有，王四營是東部多闆塊中的價值窪地，性價比高

2021年的第一次集中供地之後，業內有“五環8萬，六環6萬”之說，形象的描述瞭北京樓市新的房價格局。王四營均價7.1萬/�O，有較大發展潛力和增值空間。

而中綠・東嶽府，距離東五環一公裏左右；距離地鐵7號綫焦化廠站400米左右，真正的地鐵房，嚮西坐3站可到達歡樂榖，嚮東坐9站可直達環球影城，距離國貿8.3公裏，交通齣行上確實便利。

如今更有諸多政策利好，涵蓋醫療、教育、商業、産業等諸多方麵，教育資源上，北京市排名前五的十一學校，海澱著名的六小強擇址王四營，商業方麵，將建設33萬�O綜閤商業配套，緻力於打造朝陽繁華新地標，彌補闆塊商業配套不足的短闆，在商業配套以南，規劃的是人民日報社分址，未來將成立人民日報社動漫産業園，以新興業態擎引王四營發展，更有北京中醫醫院新址將正式落位朝陽區垡頭街，關乎業主生活的方方麵麵算是齊瞭，坐等規劃落地。

絕佳位置、齣行便利再加上眾多利好，簡直完美~

布黑先生：

王四營現階段的兩個特點，其一“荒蕪之地”：

從地鐵焦化廠站齣來就會發現，焦化廠就在不遠處，抬眼就能看見大爐子和煙囪依舊聳立，雖然早已廢棄，但是看著十分不美觀，作為五環內的地鐵口，沒有繁華的商業、優美的環境，僅有穿梭的人流以及周邊的舊廠房和大煙囪、荒地和農傢菜園……

在王四營三個新盤橫空齣世之前，這一區域關注度極低，與這個地名相關的搜索更多是“駕校、批發市場、拆遷”等關鍵詞，早早的被打上“城鄉結閤部”的標簽。這樣的區域現狀，很難承接定位為改善的商品房居住區。

地塊周邊幾乎都是城中村，安置保障型住房，居住密度較大，而且因為由於目前路網的不健全，基本處於規劃狀態，未來一段時間內交通問題可能將會比較凸顯。

第二個特點，則是“劇毒之地”：

焦化廠原址緊鄰東五環，占地麵積約148公頃，總建築規模約330萬平方米。從1958年焦化廠開工建設，到2006年停産前，北京焦化廠一直是中國最大的焦化廠及首都主要能源供給基地，不過也正因如此，工廠所在的土壤也受到瞭嚴重汙染。

汙染土壤麵積為34.2萬平方米，汙染土方量為153萬立方米，主要為苯、萘和多環芳烴等有毒、有害汙染物，從土壤錶層最高可滲透到地下18米之深。

焦化廠附近的居民，一直忍受著異味的荼毒，前前後後經過近4年的投入，纔完成瞭治理修復。目前雖然土地達到瞭使用標準，但是不少購房者還是得剋服心理障礙纔能決定在這裏置業。

加上目前王四營闆塊最拿的齣手的規劃是-中關村朝陽園垡頭中心區，但發展周期相當的長，以王四營的發展節奏，也至少要等5-8年，所以，王四營闆塊要成為一個成熟、宜居的居住區域，任重而道遠。

No.2開發商靠譜嗎？

布吹女士：

中國綠發成立於1988年，最初主營業務為智能物流包裝，2020年正式更名為中國綠發，主營業務方嚮為綠色能源、現代服務業、低碳城市和國傢鼓勵的戰略性新興産業投資。

其中，低碳城市的主體內容就是房地産。目前，中國綠發的地産業務形成瞭以京津冀、長三角、海南、西南等區域為重點的全國性布局，覆蓋城市達25個。而中國綠發在房地産領域聲音不大，卻能有如此規模，這就不得不說一說魯能。

問中國綠發是誰，地産圈很多人會搖頭；問魯能是誰，很多人會說那曾是北京地産圈的王者：格拉斯小鎮、優山美地、美高梅……有一長串讓人耳熟能詳的項目名，他們的開發者都是魯能集團。

魯能成立於2002年12月，前身是山東魯能集團有限公司，本就從事非電網主營業務。得益於涉足房地産開發業務較早，魯能發展迅猛，總規模甚至超過原母公司山東電力集團， 2009年升格為國傢電網直屬單位。

魯能直屬國傢電網後，大傢更認為它必將是中國房地産行業的王者，因為傍上瞭永遠不差錢的富爸爸。

而在2020年，國傢電網卻以異常堅定之決心，剝離瞭地産等非主業業務，魯能集團100%股權劃轉至中國綠發集團。

中國綠發接手魯能，這意味著給瞭魯能一個殼，然後走嚮市場，魯能集團從此可以脫離國網的束縛，放手去做地産和相關的配套商旅酒店産業。對魯能來講，以後的局麵就是“廣闊天地，大有可為”。

布黑先生：

首先，追根溯源：為什麼魯能會加入綠發呢？

這要從2010年說起，為規範央企大規模進軍房地産業的現象，國資委發布“退地令”，要求除特定的16傢企業外，其餘央企全麵退齣房地産業務。

魯能本不在16傢之列，但幸運的是，國資委以“魯能集團在被國傢電網收購之前就已從事房地産業務且規模很大”為由，特批魯能和其他4傢企業從事房地産業務，不過大背景下，似乎早已預示瞭這5個幸運兒的命運。

後來，這幾傢房企中的中航地産被保利地産閤並，神華集團與國電集團閤並重組，掛牌齣售瞭自己的部分地産子公司，中煤集團和新興集團在房地産領域也逐漸退隱。而如今的魯能，在艱難的堅持瞭幾年之後，也難逃相同的命運。

第二個問題：背靠國傢電網和加入中國綠發有什麼不同？

對魯能來說，最大的不同就是資金來源和開發模式發生改變。背靠國傢電網的時候，魯能不差錢，而且資金成本較低，敢於在一二綫城市大手筆拿地王，或者做大盤一二級聯動，利用資金利息低的優勢，做高利潤項目。

加入綠發後，雖然仍是央企，但是資金實力和融資優勢肯定不如國傢電網做靠山的時代，而且還有其他房地産兄弟公司的業務競爭，魯能需要靠自己的本事做強，纔能占據綠發的房地産業務話語權。

第三個問題，也是一個現實問題：魯能這個曾經的金字招牌，新東傢要棄用瞭。

通過在地産、能源以及足球等領域的長期深耕，魯能幾乎已是個傢喻戶曉的品牌瞭。相比之下，中國綠發雖然實力強，但殊無名氣，從品牌的角度齣發，沿用“魯能”似乎更為閤理，但現實是王四營鄉L02、L05地塊，正式定名中綠・東嶽府，可見“魯能”正在慢慢退齣房地産的曆史舞台。

個人認為，用一個品牌沉澱、口碑積纍幾乎為零的新品牌，來替代有市場基礎的老品牌，對後期開發項目來說，信心和溢價都難以支撐。

所以，日後魯能會怎麼錶現，還很難說。

No.3産品設計如何？

布吹女士：

中綠・東嶽府建設用地麵積32742.572�O，建築控製規模≤73016�O，公租房配建麵積13800�O，執行套內70/90，地塊容積率2.5。

樓棟分布見上圖，共7棟9-18層的闆樓，商品房438套、公租房165套，車位726個，東南角1棟8號樓是人纔公租房，小區齣入口規劃東西兩側。西麵在6號樓與5號樓之間，東側在幼兒園與8號樓之間。

封閉式社區，私密性好，圍閤式布局，樓間距40~60米，不擋視野，不遮采光，綠化率比較高，每棟樓周圍都規劃有大麵積的植被，共分為 6 大景觀功能區，都能被綠蔭環繞。

東嶽府在樓盤設計上還有個優勢叫被動式建築，也可以叫超低能耗住宅，簡單說，就是在保證住宅恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔的同時，還能大幅降低生活成本。

比如，外牆保溫。普通建築外牆保溫約為80mm厚，保溫層基本為聚苯闆，東嶽府項目保溫層厚度達90mm，包括瞭60mm聚氨酯、30mm厚的 VIP 真空絕熱闆，後者保溫效果比聚苯闆強 8 倍左右。

再比如，超低能耗的外窗。三層中空的low-e玻璃，填充惰性氣體-氬氣，既降噪又隔熱。根據我國的節能口徑計算，超低能耗建築的節能可以達到90%以上。

建築立麵風格現代典雅風格，首層二層采用暖灰色石材乾掛工藝，讓建築外 觀莊重氣派並且經久不衰，搭配暖灰色鋁闆格柵，既有西方建築的貴族感，又不失東方建築的厚重感。建築主體采用米白色真石漆，窗間牆體采用暖灰色色金屬格柵，體現現代又不失典雅的風格。

戶型上分為：122�O（三居）、142�O（三居）和182�O（四居）總共438戶，得房率:122�O 得房率72%～73%；142/182�O 得房率74%~76%。

A戶型是122�O三居室，經典的眼鏡戶型，全明格局，同時客廳帶陽台，在新建的商品房裏，陽台是實打實的亮點，另外南嚮次臥與客廳的公共牆為為非承重牆，追求更大麵積客廳的話，可以進行拆除。

B戶型是142�O的三居室，從戶型設計上看，是A戶型的升級之作，保留瞭A戶型的全部優點，又作瞭升級，各個功能間的麵積都有相應的增加，客廳的麵寬達到5.5m的同時增加瞭一個采光窗，帶來瞭雙南北通透的效果

C戶型的四居室，麵積182�O，三朝南、大麵寬、南北通透、戶型設計上能占的優點占瞭不少，尤其臥室基本都集中在東側的位置，功能分區明顯，動靜分離適宜，可以滿足三代人同時居住的要求，老人房也帶獨衛，滿足老人居住需求。

布黑先生:

王四營三塊地統一的毛病，三個地塊都是斜的，沿著道路走勢分布，就導緻瞭樓棟分布上，基本都是西南嚮和東北嚮，很少有正南正北的，東嶽府僅有1號樓和4號樓是正南正北的戶型，其餘都是偏的，這不得不說，是硬傷中的硬傷。不過總比沒有一棟樓正南正北要強。

此外，中綠東嶽府小區內還配建瞭幼兒園，這種配套，也好也不好。好的是，社區的孩子上學很方便，不好的是，幼兒園的噪音比較大，影響休息，每天接送的傢長比較多，也會比較亂，而且雖然幼兒園是東嶽府配建的，但是並不影響隔壁小區的小孩來這裏上學，就是說，隔壁小區能享受到幼兒園的利好，又不用擔心被噪音吵著，影響不瞭社區的品質，這讓東嶽府上哪說理去？

戶型上，東嶽府三個戶型，亮點是有陽台，敗筆也是有陽台，為什麼這麼說呢，詳見戶型圖

首先，A戶型主要分布在朝嚮不正的2、3、5、6、7號樓，和正南正北的1號樓，如果讓購房者去選的話，肯定是選擇1號樓的會多一些，但是數量是有限的，選不到1號樓的，心裏難免有落差，凡事怕比較，如果1號樓沒有A戶型的話，大傢都選擇這些方位不正的樓，那還沒什麼，但是1號樓有A戶型自己卻沒選到，這就是另一迴事瞭。

迴到戶型本身，除瞭南北通透，邊戶全明格局這些優點外，缺點也是非常明顯的，入戶無玄關的設計用起來就很不方便，這還是小問題，陽台那裏的牆墩纔是大問題，本來以為帶陽台的房子會有更好的視野和空間感，但是這個位置加瞭一堵牆，將空間感破壞殆盡，尤其這是承重牆，想拆都拆不掉，本來跟另外兩個樓盤相比，做瞭陽台的設計，用差異化競爭戰略，增加自己的競爭力，現在看來，似乎取瞭反效果？

B戶型和C戶型的陽台同樣麵臨著這樣的問題，放張樣闆間實景圖，大傢感受一下，以下是B戶型的客廳

這樣的設計，對在北京閱房無數的在下來講，還真是頭一迴見，算是小刀拉屁股――開瞭眼瞭。不過咱也不懂建築學，或許設計成這樣對整棟建築來講，有什麼不可替代的作用？

但是對於購房者來講，這點是很難接受的，而更難接受的是，這個陽台沒有增加空間感就算瞭，同樣沒有增加性價比，因為不屬於贈送麵積，要由購房者來為陽台買單。

No.4性價比怎樣？

布吹女士：

放眼整個東部市場，通州6萬/�O左右，朝陽崔各莊8.8萬/�O，東壩8萬/�O，連東南五環的舊宮地區，新房也標注到6.5萬/�O，曾經的亦莊河西區，今年新房接近7萬/�O，二手次新房甚至一度超過8萬/�O，由此再看東四環外的王四營均價7.1萬/�O，頗有“窪地”之感。

隨著房貸額度打開，金融支持力度漸強，北京二手房成交迴升，新房市場也開始再度聚攏起人氣。哪裏熱就到哪裏去看房，王四營闆塊你方唱罷我登場，進入佳境，值得考慮

布黑先生：

一直以來的一個疑惑就是，多年沒有新房供應的區域，新房的價格是靠什麼支撐起來的？

我認為，區域內二手房的成交價格，纔能代錶這個區域的價值，畢竟二手房的價格是經過市場考驗，為大傢所認可，並且為之買單的價格。單看王四營區域內，這裏的二手房住宅大部分都是些迴遷房、保障住房，以附近的雙閤傢園舉例，均價纔4.5萬/�O，總價三四百萬，而且還有高額的稅費，差額35%的綜閤地價款，稅費一般得七八十萬。跟王四營三個新樓盤動輒單價7萬+，總價800萬+的價格相比，差距真的很大。

或許等王四營三個新盤建成瞭之後，會帶動周圍房價的升值，不過那也是未來很長一段時間後纔能實現的，依照目前的情況，王四營區域配套實在太初級瞭，還遠遠撐不起7w+的價格。

之所以能這樣定價，原因不在於王四營本身值這個價，而在於CBD的價值，王四營純粹是得益於距離國貿的距離夠近，交通也夠方便。

大傢對王四營的新房是怎麼看的呢？歡迎加微信私聊