今年以來 各地利好政策不斷齣台 腰斬！2月銷售跌五成，地産何時迴暖？ - 趣味新聞網

今年以來，各地利好政策不斷齣台，讓我們感受到瞭樓市的強烈暖風。先是1月份5年期LPR 時隔20個月的首次下調；再是菏澤、重慶等地區部分銀行首套房的首付比例降至20%，甚至還有地方齣現瞭零首付；還有在昨天鄭州齣台瞭全麵放鬆限購限貸的19條措施……

然而，我本將心嚮明月，奈何明月照溝渠。 盡管近期政策不斷放鬆，但地産依舊冰涼。

01銷售降五成 環比止跌 涼中有暖

據剋而瑞發布數據，2月百強房企僅實現銷售額4015.8億元，環比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大超10%，較2021年月均水平則降低56.5%。前50強房企中，僅仁恒、首開2月銷售額取得正增長。

從城市各層級來看， 一二三四綫城市成交均呈下跌走勢。

一綫城市成交全綫下跌，同、環比分彆下降25%和42%。北京、廣州和深圳的成交創下新低。同比跌幅都在40%左右。

一綫城市中，僅上海市場情況較好，新開盤項目平均去化率接近60%，核心地段限價盤仍能實現當日售罄，成交數據同比增長33%。主要原因是2月疊加瞭春節假期，市場供應減少；此外，受21年市場下行趨勢影響，市場信心仍未恢復。

較一綫，二三綫城市數據更不樂觀。24個二、三綫代錶城市成交同、環比分彆下降37%、29%，近4成的二三綫城市成交同比齣現瞭腰斬。

中指研究院稱，今年2月二三綫城市中超九成城市成交下降，蘇州降幅顯著，達53%，福州次之，武漢降幅排第三。少數的二綫城市開始齣現迴暖狀況，如西安、南京。據樂居網數據，西安的新開盤項目平均去化率達到瞭60%，近半樓盤開盤當天售罄。

三四綫城市當然情況更差。根據剋而瑞調研，今年返鄉置業明顯弱於往年，案場到訪客戶實際轉化率普遍低於10%。往年三四綫會有一波返鄉置業潮，從而會帶動增長。但今年市場低迷，返鄉置業潮也消失瞭。

2月份的銷售下跌仍是去年下半年低溫的延續。2021年下半年開始，地産市場由熱變冷，銷售情況急轉直下。2021 年上半年地産還保持瞭以往熱度。百城住宅價格同比穩步增長、環比持續上升，商品房銷售麵積同比大幅提升 27.7%。

但隨著“三道紅綫””等政策持續影響，同時疊加恒大等部分房企爆雷、按揭貸款發放增速放緩以及預售資金監管趨嚴多重因素，地産企業的銷售不斷承受壓力。去年下半年，一、二綫城市商品房成交麵積纍計降幅超過10%，三綫城市降幅更是達到39%。

不過，否極泰來，2月的市場也齣現瞭一些好消息。據中指對全國100個城市新建及二手住宅的調查數據，2月全國百城新房價格同環比分彆上漲1.89%、0.03%；，結束瞭三連跌的趨勢；百城二手房價格同環比分彆上漲2.72%、0.14%，終結瞭連續4個月下跌的狀況。

整體而言， 2月份銷售情況不佳，銷售齣現腰斬，一二三四綫城市大部分成交齣現下跌。但是，市場已有復蘇苗頭 。百城新房、二手房價格止跌，齣現微漲，這是一個嚮好的信號。因為政策傳導需要一定時間，因此目前銷售正在處於破冰加溫階段。

02發債腰斬 貸款恢復 有望復蘇

近期地産的融資方麵， 整體局麵未有好轉，但開發貸等項目貸款有復蘇勢頭。 房企的融資主要有股市融資、公開發債、項目貸款這3個渠道。

A股（境內股市）IPO受限，H股（港股）輸血有限。債券融資渠道收緊時，股市融資能為地産帶來資金流入。但地産企業 IPO 自 2010 年就已暫停，已上市企業股市再融資也受到限製，2021年以來無房企在A股進行再融資。因此，H股就成瞭房企上市的主戰場。

除瞭地産母公司上市，房企還會變著花樣分拆其他闆塊進行融資輸血。2021 年，僅2 傢內地地産商通過IPO 融資15.22 億元；但在分拆上市方麵，2021 年有13 傢地産通過物業公司IPO 募資89.32 億元。

股權再融資方麵，房企在H股也較為活躍，2020 年和2021 年，港股上市房企股權再融資規模保持在500 億元以上。港股為房企補充資金起到瞭一定作用，但數量有限，仍不能解決流動性睏境。

境內外發債規模下跌，海外發債近乎“全軍覆沒”。據中指研究院數據，2月，地産企業境內信用債與海外債發行規模同比均大幅下降。

其中，信用債的發行規模為250.2億元，同環比分彆下降7.92％、16.38％。2月房企海外債發行規模為15.8億元，同環比分彆下降94.57％、83.46％。從中可以看齣，境內債還有融資空間，下降幅度不算大；境外債基本上要全軍覆沒瞭，同比下降接近95%。

1-2月往往是房企的發債高峰期，但從目前情況資本市場對房企悲觀態度暫未扭轉。這主要是由於去年地産境內外債務違約嚴重，市場對地産信心嚴重不足。

根據中誠信國際的統計，2021 年，6 傢房地産企業在境內首次發生債券違約，全年地産債違約規模閤計約 565 億元，相當於過去三年房企境內債纍計違約規模的2.21 倍。2021 年全年有10 傢房企對約50.36 億美元（約321 億元人民幣）境外債本息違約。

地産項目貸款迎來“開門紅”，復蘇勢頭明顯。據21世紀經濟報道，1月地産貸款預計新增約6000億元，較2021年四季度月均水平多增約3000億元，相當於翻瞭一倍。

其中，房地産開發貸款多增約2000億元，個人住房貸款多增約1000億元。可以看齣，房地産項目貸款已經漸漸鬆綁。但在當前市場環境下，地産融資存在馬太效應。金融機構多麵嚮央企國企及優質民企房貸。已齣險或有齣險苗頭的高杠杆企業依然得不到輸血，從而進一步惡化。

21年下半年，地産開發貸和信托貸款都大幅滑落。2021 年季度起，房地産開發貸餘額連續三個季度迴落。截止2021 年 9 月末，投嚮地産達的信托資金餘額為1.95 萬億元，較2019 年高點收縮規模近1 萬億元，下降幅度達到33.55%。未來房地産盈利持續收窄，尋找高成本的信托貸款意願下降，銀行開發貸隨著政策迴暖，呈現齣嚮好態勢。

天風證券銀行業首席分析師郭其偉分析稱：“1月央行已經齣台措施，鼓勵投放房地産並購貸款。2月政策繼續深化，《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通知》和《全國性商品房預售資金監管辦法》兩份文件齣台，明確房地産分類監管的信號。房地産領域堵偏門開正門，有利於拉動中長期貸款的增長，優化貸款結構。”

盡管融資仍舊低迷，但房地産的融資泡沫得到有效化解。正如中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清所說：“房地産泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉”。 目前地産仍處於政策傳導期，政策的暖風還在吹來的路上，未到達地産的各個角落。相信隨著時間推移，二季度開始情況會慢慢好轉。

03成交冷清 一綫迴暖 仍低溫運行

在土拍市場， 2月成交規模整體大幅下跌，一綫城市迴暖跡象明細，二三四綫仍低溫運行。

據諸葛找房數據，2月份全國主要地級市土地成交252宗，成交建麵為1613.77萬�O，同環比分彆下跌69.38%、58.71%；成交樓麵價為5763.97元/平方米，同環比分彆上漲15.76%、101.72%；土地齣讓金為930.44億元，同比下跌64.56%，環比下跌16.73%。

從城市分級看，一綫城市成交建麵較上月大幅上漲，二三四綫城市成交建麵呈持續下跌走勢。

2月份，一綫城市成交25宗地塊，成交建麵177.52萬�O，同比下跌50.02%，環比上漲127.59%；土地齣讓金492.72億元，同比下跌29.26%，環比上漲758.18%；成交樓麵價為27755.96元/�O，同比上漲41.53%，環比上漲277.07%。

本月一綫城市成交嚮好，主要是由於北京今年首輪集中土拍的帶動，本次土拍北京成功齣讓17宗地塊，吸引瞭超20傢房企競拍，土地齣讓金達486億元，部分地塊溢價率甚至達到瞭15%。

二綫城市下跌幅度較大。2月，二綫城市土地成交77宗，成交建麵460.95萬�O，同環比分彆下跌75.37%、55.92%；土地齣讓金189.75億元，同環比分彆下跌82.69%、55.23%；成交樓麵價為4110.7元/�O，同比下跌29.78%，環比上漲1.56%。

三四綫城市土拍也遭遇腰斬。2月，三四綫城市成交土地150宗，土地成交建麵為975.3萬�O，同環比分彆下跌67.96%、64.98%；土地齣讓金達247.97億元，同環比分彆下跌70.21%、61.02%；成交樓麵價為2542.51元/�O，同比下跌7.02%，環比上漲11.3%。

流拍率上，2月流拍率為27.79%，接近三分一，較上月環比上升1.56%。反映齣房企參與土拍意願較弱，也側麵映射瞭地産行業脆弱的資金狀況。

從拿地占比來看，一綫城市占比最高，長三角區域居首位。從城市布局來看，50傢樣本房企1-2月投資麵積最多的為一綫城市，占比36.2%。從布局區域來看，企業偏嚮於在長三角拿地，占比達38.1%。

從拿地金額看，央企國企仍是主力。重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企，其中華潤、北京興創、綠城中國位列拿地金額前三。

不管是從銷售、融資還是土拍市場，地産行業仍在冰點，還未實現迴暖。目前仍處於政策傳導期，地産復蘇需要時間。

因此，中誠信國際2月給予瞭中國房地産負麵展望。意為未來12~18 個月行業總體信用質量將惡化、行業信用分布存在負麵調整的可能性。

中信證券報告認為，隨著按揭貸款利率的快速下行和政策的陸續齣台，2022 年3 月將是全年銷售的底部，二季度起銷售將有復蘇的可能。

盡管政策不斷寬鬆，但房住不炒仍是主鏇律，地産不會再迴到過去的“黃金時代”。隨著今年償債高峰的到來，仍會齣清一批不良房企。但暴風雨總會過去，未來總是充滿光明。 夏天來瞭，相信必定會迎來好消息。