鄉村振興 核心是鄉村的産業振興。無論從政府、農村集體、村民和企業來講 【鄉村振興】鄉村産業發展的關鍵就是，賺錢！ - 趣味新聞網

鄉村振興，核心是鄉村的産業振興。無論從政府、農村集體、村民和企業來講，其實最關鍵的問題，就是賺錢。政府有財政稅收，企業有商業迴報，農民有奔小康的利益獲取。

因此，鄉村的産業振興，收益模式纔是關鍵。也就是如何在農村現有有限的土地上，有限的宅基地上、産業用地亦或建設用地上創造齣更多的財富，實現收益的分紅，這纔是關鍵點。

到底如何做纔能實現現存的資産增值、增效能、更多創收呢?

第一：資産型收益

利用閑置的宅基地。按照國傢、中央要求，實行長短租公寓，精品民宿長短租公寓的方式來激活閑置資産、閑置宅基地。目前國傢已把政策放開，可以實現共享共建，實現聯營。有的地方實行與企業交易，但不允許個人交易，這種情況下個人可以和企業交易;對將來宅基地通過使用權的模式，確定瞭三權分立，所有權、承包權和使用權的分離，目前已有法可依，一定要遵守法規。

第二：基本農田經營收益

利用一般農田和四荒地實行産業化升級和轉型實行産業化經營收益，實現村集體用地和企業的聯閤開發。需要注意，村集體進行建設的一般規模都不大，就是旅遊發展比較好的地方大概也就幾十畝土地，規模一般不會太大。大傢一定要注意的是不要大規模開發，因為這種項目本身就是為瞭享受和保護好的環境。

第三：針對特殊人群實行一種生活方式再造的收益

比如說針對老年人的康養或針對傳統村落的文化傳承、生活方式和人文故事的開發，來實現收益的。

為現在國傢在搞兩種村落建設，一種是古村落保護和應用開發利用，曆史進行生活方式和人民故事的傳承，對村落的人文故事進行感悟;曆史人文價值，比如說建築、宗族，其傢族、環境、區位優勢是核心。這是針對城市居民來實行的一種懷舊;另一種雖然不是傳統村落，但是因為這個村的區位優勢，包括這個生活環境依然健在的鄉村生活方式不變。

目前，所有的鄉村振興投資項目都是基於土地的研究和土地的應用價值來說的。就開發商來說，“土地”就是指國有建設用地，通過協議和招拍掛的方式獲取土地，這也是最基本的模式；但就鄉村集體土地來講，目前國傢政策和法規，以及從應用的方式方法都是一種全新的理念。

閤法閤規是基礎

目前很多的農村開發，最後都是因為法規齣問題，造成産權不清晰、資産隸屬關係不清晰，結果造成投資項目失敗，甚至血本無歸，還惹上一堆官司。

價值大小要分清

首先我們先看集體建設用地分類： 第一是村集體的經營性建設用地；第二是宅基地；第三是村集體的服務業用地。

服務業用地： 無商業價值，也就是沒有資産的屬性，沒有投資的價值；經營性用地和宅基地成為目前使用的基本方嚮。

農村集體建設用地： 村集體的經營性建設用地是村集體為瞭發展産業而申請的經營性建設用地。這個建設用地有三類地：一類是過去的村集體企業、村辦企業的公共用地；第二類是過去做一些養殖場等能夠經營性用的；第三類是重新申報的經營性建設用地，其申報渠道是經村集體申請，然後通過規劃，再由縣級人民政府批準後予以使用。

宅基地： 按照國傢多年的法規，宅基地隻可以在村集體和村民之間進行買賣和流轉、買賣和交易，資産的所有權，資産的權益方麵受到限製。

獲取流程是關鍵

從村集體建設用地的分類(宅基地、建設用地)和獲取方式上看，企業或個人投資，一定要通過村民個人、村民代錶、村集體和縣級人民政府這幾個程序，實行協議/實行法律的關係，纔能成為閤法有效方式。

但是最近兩年，國傢在集體建設用地方麵做瞭些試驗，其目的就是國傢希望集體建設用地能夠入市；其方式是，隻交易企業，不交易個人，迎閤瞭國傢政府針對城市企業和城市資本下鄉，實行閤作開發、聯建聯營的方式。企業參與可以實行股權閤作、入股、租賃的方式。

就是說，如果我們作為市民或者城市企業、或者是一個閤法工商注冊企業去經營的時候，對土地入股方式、土地租賃方式或者個彆地區實行企業化運作的集體土地交易方式時，一定要和村民、村集體進行工商資本注冊的企業化運作模式，這個纔是閤法有效的；特彆需要注意，對於個人的交易租賃，要謹慎，有很多地方政府不認可。

對於沒有資産屬性的村集體服務業用地，比如說村委會、辦公，包括醫療室、圖書室，投資要謹慎。因為它是不能做商業應用，雖然是集體建設用地，但是它沒有資産屬性，沒有商業可利用空間和商業價值，很大可能投資進去之後，最後無任何迴報。

産業用地是新興

除建設用地之外，鄉村振興目前新的論調，更多的是産業用地，如一般農田，四荒地。需要注意的是四荒地可以做一些商業開發，但是必須是規劃先行，申報土地。

四荒土地和一般耕地是可以實現鄉村旅遊發展模式，比如說花園、果園、度假房，做一下環境非常好的休閑樂園是可以的。但是基本農田，大傢一定要注意，從目前國傢法規來講，基本農田是口糧田，隻能做農林産業的升級，如果轉型的時候帶著旅遊的還是要小心，建房子違法。

現在很多企業造成違法，尤其是想做資本化道路的投資企業一定不能土地違法。鄉村投資、旅遊或健身項目，一定是一般農地(一般耕地和四荒地)。絕對不可觸碰基本農田即口糧田。包括在基本農田上種植花草從目前的法規都不支持，現在有的省份，比如山西省搞瞭一個簡易增留的策略，就是相當於把口糧田減下來種一些花花草草和果樹，來實現鄉村旅遊發展，但這必須經政府審批，不能亂用。

如何運用土地是一個很重要方麵，要注意，不管是通過規劃、通過協議、通過租賃、通過股權閤作，不管通過哪種方式一定要保證閤法有效。土地性質搞不明白就是會造成土地違法、叫停，將來造成重大損失。

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