如今海珠的風頭 壓過瞭天河 剛需盤賣豪宅價？海珠正全麵拋棄剛需！ - 趣味新聞網

如今海珠的風頭，壓過瞭天河，簡直勢不可擋！

最近看瞭遍海珠目前在售的新盤價格、以及將售的新盤價格，對不起，不得不說，今年海珠已經是一個讓普通剛需高攀不起的地方！

目前海珠在售的新房住宅，即便僅是一棟位於馬路邊的單體樓，連小區花園都沒有，價格都能賣到 7萬+/平 ！

目前海珠在售項目不多，但今年預計要入市的10多個新盤，多個都盛傳 10萬+/平的吹風價 ，來勢洶洶“秀肌肉”，一副全麵豪宅化、直接勸退剛需的模樣？！

當然，一麵是高樓崛起的繁華，一麵難改大片城中村的煙火氣，夾雜在兩者之間，也存在不少樓盤被質疑是豪宅價賣著剛需盤……

2022年，海珠樓市到底有多狂？剛需到底還有沒有機會？改善需求買哪裏好？無介好房陽春探盤第四彈，今天來盤一盤海珠

紫星華府

目前海珠在售的新盤中，紫星華府是門檻最低的瞭。

項目在售戶型區間約74.5平2房~104平3房，均價約7萬/平，總價區間約510萬-780萬。

對，目前海珠在售的新房住宅的門檻， 510萬起 。“剛需族正在被海珠拋棄”，確實不是一句危言聳聽。

而這個盤的缺點十分明顯。我們先來說優點，項目距離3號綫和8號綫交匯的客村站約750米，步行大概需要10分鍾，地鐵齣行較為方便，從客村站可2站直達珠江新城，4站到琶洲。

項目挨著客村商圈，麗影廣場、珠影星光城等約在項目1公裏範圍內。

教育資源上，附近是市一級的大江苑小學，聽銷售說，小升初可對口直升省一級的綠翠現代實驗學校。

項目附近的綜閤配套沒的說，挺齊全成熟，大部分戶型還能望小蠻腰地標景觀。

但缺點太突齣，它就是 1棟商住單體樓 ，首層包括商鋪和入戶大堂，2層是商業，3-4層是寫字樓，5層是社區公配，6-21層是住宅（住宅閤計154戶）。

住宅樓層空間就似公寓，每層很多住戶，私密性較差，6-12樓是2梯13戶；13-18樓是2梯9戶；19-21樓好一些，是1梯3戶。

更重要的是，它沒有小區，沒有小區，下樓就到馬路邊，臨近廣州大道南，居住舒適度無疑會大打摺扣。

這種房子，你敢買嗎？為瞭成熟的配套，犧牲居住品質？

畢竟要花大幾百萬的錢，真的是 剛需買不起，改善又很難瞧得上 。

中海觀��府

中海觀��府入市後，一直被市場質疑“豪宅價賣剛需盤”，讓改善客群比較糾結。

按理說，海珠老城區的土地供應比較稀缺，新房、次新房選擇都比較少，再加上當年中海拿下這塊地（2020年10月以44.34億的價格競得），樓麵價去到瞭約3.86萬元/平，如今帶裝修賣約 7萬/平 的均價，定價不算高。

項目目前在售戶型區間約86平3房-164平4房，總價區間約 580-1250萬。

通過實探瞭解，嚇退改善客戶的原因主要有三個點：

1、附近的教育資源不算優質，項目所在的東曉南闆塊沒有特彆有口碑的學校；

2、周邊環境有個“眼中刺”，一條環城高速高架橋橫亙在門口。高架橋所産生的噪音灰塵難免，有點讓人難以接受，特彆是低樓層，這得需要高品質的隔音玻璃和新風係統雙重補助纔能有所改善；

高架橋

3、項目是三棟超高層住宅設計，層高57層（高達188米），小區體量不大、容積率（6.256）高，影響居住舒適度。

這些問題也是影響中海觀��府整體定價的很不利因素，不過，無論從目前樓盤的整體定位、産品戶型設計，還是物業服務（5.3元/平物業費），中海還是想極力通過品牌的保障、産品和品質服務的打造，來逆天改命似的提升項目高端改善的調性。

例如項目聯手方所打造瞭方舟客廳、雲端會所，營造品質生活與圈層服務。這是中海所擅長的，畢竟作為老牌央企，中海在全國主流城市都有高端改善的居住作品，經驗豐富。

中海觀��府方舟客廳實景圖

在戶型設計上，整體算是利用到極緻。建麵約86平戶型打造成3房2廳2衛的居住空間，一些單位約 6.5萬/平 的價格可以買到，但景觀視野不如大戶型。

建麵約106平的3房2廳2衛戶型，據瞭解因為是報建瞭兩個陽台，也因此多齣部分麵積，30層以上可以看江景。

建麵約131平和164平戶型是項目主打的4房2廳2衛東南嚮單位，都設計瞭 超8米寬的陽台 ，而且大麵積地使用玻璃門窗，以獲取室外景觀和采光。20多層以上可以看江景，陽台和房間互連，較方便觀賞城市美景。

中海觀��府建麵約164平樣闆間實拍

對比起來，大戶型的朝嚮、以及視野景觀更好一些，所以價格也更貴一些，若為瞭居住舒適度，不差錢當然選擇大戶型。

項目164平大戶型，目前價格約 7-7.6萬/平 ，總價段在 1158-1250萬 左右。

另外，項目地處海珠老城區，配套要素中規中矩吧，距離地鐵2號綫與廣佛綫交匯的南洲站，步行距離約150米，因為隔瞭條馬路，需要等待紅綠燈通行，耗時約在3至7分鍾不等。

商業部分，項目周邊有盒馬生鮮、沃爾瑪、連鎖生鮮店，逛街購物可前往1公裏左右的新光百貨。

所以整體來看，確實讓改善客群有點糾結。海珠的市場越來越熱，中海的品牌值得信任，就是有些讓人難以下手。

或許隻能怪7萬/平的均價，在海珠奢望不瞭太多。

中海觀皓府

中海觀皓府所在的位置，離江更近一些（距離江邊直綫距離約400米），周邊逐漸形成的圈層也較有預期一些（附近有海珠小雅、金融街融禦、時代大傢等樓盤），但項目價格也較高一些。

項目目前在售戶型建麵區間約89平3房~126平4房，整體均價約7.5萬/平，總價區間約 640-1100萬 。

和觀��府很像， 戶型越大、價格越貴 ，整體定位是高端改善！

戶型格局設計也跟中海觀��府基本一緻。建麵約89平3房2衛的戶型，做到瞭四開間朝陽。

建麵約119平和126平4房戶型，主臥采用瞭270°全景飄窗，陽台呈L型，連接起客廳和側臥，采光性會較強。據銷售員介紹，這兩個戶型， 15樓以上 都會有較好的望江視野。

而且為瞭盡可能的觀望江景，與前麵的樓盤形成視野上的錯開，項目的樓型打造成V字型。

項目前麵是時代大傢樓盤，所以最好選高樓層，纔能避免江景阻擋。戶型望江景視野好的，價格自然也會高一些。

而仔細考量項目後，也是喜憂參半吧。中海的戶型、品牌、物業，咱就毋庸贅言瞭，聲名在外。

看周邊，項目既有高端小區，如海珠小雅、金融街融禦、時代大傢（後期産品賣到瞭12萬+/平）的價格都不低，但又有大片城中村（南基村、石溪村），煙火氣濃厚，不像高端住宅區。有些魚龍混雜，不成係統。

比較期待的是，項目旁的南基村、石溪村已提上舊改日程，據瞭解，南基村的新世界已經入駐，而石溪村舊改已被列為2022年廣州重點建設預備項目之一，投資額高達190億。不過，目前石溪舊改進度不如預期，雖有官方定調，估計仍舊需要等待較長的時間。

交通齣行上，未來項目附近有三條地鐵綫環繞，處於廣佛綫石溪、燕崗站之間，步行都是1公裏左右，值得期待的是，項目距離在建中的10號綫 大乾圍站 約700米，未來建成，地鐵齣行會便捷一些。

而項目周邊環境整體能否上升為高端居住區，還得看 海珠創新灣 能否有效地推進與建成。

海珠創新灣規劃麵較大，達18.7平方公裏，西起海珠西端，東到琶洲東，帶領城市麵貌改善及産業升級。

這裏有望成為連片江景帶。中海也在這裏重倉布局，除瞭觀皓府，還有中海觀瀾府、中海蠔殼洲項目。

海珠創新灣設計效果圖

理想是美好的，但目前缺乏實質的産業引入和整體的配套改造，地隻能一塊塊拍，一塊塊改，城市界麵革新可能需要較長時間。

總之，中海觀皓府周邊有舊改預期、有景觀資源、未來有便利的地鐵等優勢，但也有小區體量不大、容積率高、被城中村圍繞、學位不突齣等槽點，和觀��府一樣，比較適閤習慣本地生活、喜歡地鐵齣行、注重産品與居住品質感的人群。

越秀・天悅江灣

看越秀・天悅江灣的價值，就比較直接瞭，附近配套幾乎沒有、等瀝�蚓篩模�主要賣點就是大麵積復式+一綫江景，就問你喜歡不喜歡？

越秀・天悅江灣規劃4棟住宅+1棟人纔用房，可售住宅有544戶，一綫臨江。

項目目前在售建麵約112平3+1房2廳2衛~130平4房2廳2衛戶型，整體均價約 11萬/平 ，總價區間約 860-1700萬 。

戶型越大、樓層越高、江景視野越好，價格隨之越高！

例如130平的戶型，4樓、14樓，與32樓， 總價相差400多萬 （400多萬可以在外圍區可以買一套配套不錯的房子瞭）！

這就是真金白銀來衡量江景的價值！項目一綫臨江，位置較好的樓棟，沒有遮擋便可一覽眼前的珠江景色。

值得注意的是，越秀・天悅江灣看的江，不是過去傳統意義上的珠江前航道，而是現在說的比較多的 後航道 ，是 南嚮望江 。

我們知道，濱江東也占據瞭大量江景，但因為一個“北嚮”而被群嘲多年。為什麼呢？因為我們地理氣候原因，朝北看江的房屋一般會夏季悶熱、鼕季陰冷。

而隨著産品設計迭代升級，80後90後買傢認知的變化，這一劣勢逐漸被市場所淡忘。

當然，珠江後航道肯定比不上前航道動不動就看小蠻腰、珠江新城、琶洲和金融城的豪華派頭，對麵是番禺，城市界麵不太繁華。

所以，關於前後航道的觀看感受就見仁見智瞭。後航道未來的想像力，就要看廣紙、石溪、瀝�虻繞�區舊改更新，以及海珠創新灣的打造力度瞭。

另外，越秀・天悅江灣的復式戶型設計，有一定的優缺點，也值得注意。優點是，贈送麵積多、買傢感覺更劃算，例如項目的二層，有一半的麵積是拓展齣來的。

而樓棟厚、進深長，可售麵積是變多瞭，但整體的采光、通風會受到影響。

比如130�O四房戶型，戶型不算方正，在采光通透度上，廚房、衛生間會存在采光不足。這個需要後期的傢裝設計來改善瞭。

130�O四房戶型圖

目前項目附近商業配套稀少，距離瀝�虻靨�站大約2.3公裏，但是由於本身所在的主城區位置，可以自駕去往廣州各大大型商圈，還算方便。

想近享成熟的配套，隻能等瀝�蚓篩母�新，以及海珠創新灣的落實。

所以，對於越秀・天悅江灣，目前就看個人對復式戶型+一綫江景是否喜好瞭，畢竟主城區一綫江景的房子，越發稀缺瞭。

海珠“爆發元年””

以上是海珠區目前主要在售的4盤，另外，還有世茂天鵝灣在售建麵約237-294平大平層住宅，帶裝修均價約13萬/平，一套總價3000多萬；以及中冶・逸�Z公館在售建麵約230平低密閤院住宅，均價約19萬/平，一套總價4000萬起。

更令人關注的是，海珠今年預計要入市的10多個新盤，業界以及市場對海珠豪宅新盤的期待度、關注度頗高，比如動不動有人念及的 赤沙TOD ，很多土豪們已經在摩拳擦掌瞭。

赤沙場站綜閤體規劃效果圖

越秀+廣州地鐵的赤沙TOD，標準地名――“品越華府”，建於地鐵11號綫赤沙車輛段之上，與電商總部林立的琶洲西區隻隔一條黃埔湧。

作為海珠罕見的大體量新盤、有江景且靠近小米、阿裏等大廠，所以一直備受關注，據聞吹風價要 12萬/平 以上 ，産品為建麵約205-310平4~5房，預計最快五一入市。

此外，

保利天斯地塊 4.4萬/平樓麵價，預估售價 9萬+/平 ;

中海江泰路地塊 樓麵價4.5萬/平，預估售價 9萬+/平 ；

中海蠔殼洲地塊 有稀缺的南嚮江景加持，項目 10萬+/平 或不成問題；

珠光海珠創新灣 是瀝�蚓尬薨躍篩南钅浚�預估售價 10萬+/平 ；

還有去年年底開盤秒光的 招商保利・海珠天�B ，當時受限價政策影響售價約為 8.5-9萬/平 ，今年二批産品會賣什麼價格呢

......

以上預計入市的項目，最終能否賣到預估吹風價，還需市場檢驗，不過新貨豐富是肯定的。

將時間拉長，更能看齣海珠的爆發力。要知道，廣州的top 10地價， 6塊 在海珠。

剛過去的2022年2月，據剋而瑞的數據，海珠新房成交均價已刺破 8萬/平 ，超越天河。而2011年時，海珠新房成交均價約 2萬/平， 漲幅遠甩全市平均漲幅。

海珠是一個中心島，四麵環水，有前航道和後航道之分。

分闆塊來看，東邊主要是琶洲輻射區域，是一個當紅發展的新區域，是海珠最強的經濟發動機，也代錶著廣州科技創新的未來；南邊主要是集中珠江後航道，這裏集中大量未開發城中村土地，以舊改為主，主要打造宜居生態生活圈，後市空間有想像力；西邊是老城區，成熟的傳統商業，滿足吃喝玩樂……

海珠的發展目前而言，沒有哪一項特彆強，但也難得樣樣齊全，有東部的新商務區，也有西部的傳統商業區，一麵有高樓崛起的繁華，一麵有老廣喜歡的煙火氣，對 New Money 和 Old Money 都有較大吸引力。

2022年，對於海珠樓市來說，是大概率要爆發的一年，但對於普通剛需客而言，也可能是徹底說拜拜的一年

◎本文作者 |二師兄

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