發表日期 3/10/2022, 10:57:25 AM
撰文: 青龍 美編: 田青 校對: 紫藤
――1――
某門爛尾,買瞭某城
鄭州樓市今年會怎麼走?
是穩,還是繼續穩中分化的有升有降?
其實,在鄭18條頒布後就基本可以確定,鄭州樓市最難的時刻,已經過去瞭。
後麵不敢說是陽光普照,負氧離子沁人心脾吧,至少也是暴雨轉多雲,逐漸轉晴的節奏瞭。
但是,這些利好對某個群體來說,然並卵。
原因很簡單,因為這個群體所買的房子,是樓市最要命的並發癥之一――爛尾樓!
而這個因素,在近兩年猶如牛皮癬一般睏擾著鄭州的買房人,打擊著他們的預期。
唇亡齒寒啊,看著那些因為買瞭爛尾樓而失去正常生活權利的人,誰的心中不是戚戚然的感同身受呢?
大傢都會不自覺的想,如果真有同樣的事情發生在自己身上。那感覺猶如傢庭得瞭“癌癥”,基本等同於被判死刑。更可悲的是這種刑罰高達數十年的長久摺磨,讓你不死不活的感受著身心俱疲。
每一次的希望在維權中誕生,在開發商的推脫中絕望。
開發商屢次的空頭支票,讓買房人仿佛看到一絲曙光。隨即又看著空蕩無人的工地中默默流淚,復工遙遙無期,歸傢路更是漫長。
何況,我還聽到瞭一則發生於鄭州樓市,關於爛尾樓的真實故事:
話說某人為瞭改善住房環境,在2017年購買瞭一套位於金水北的某門神盤,結果停工至今。
在多次維權無門,經曆數次絕望後,漸漸放過自己、也放下心結,明白短期交付無望。
為瞭解決居住問題,隨後又斥資在金水北買瞭一套某城,如今又遭遇進度緩慢,前途未蔔。
說實話,我倒是更希望它是假的或者是彆人編的段子。
但由此也反映齣,鄭州樓市目前最大的問題:不是房價不夠堅挺,不是利率太高。而是偶發的房企暴雷和時不時的停工新聞時刻敲打著買房人脆弱和敏感的神經。
幾乎每個買房人在戰戰兢兢交瞭首付後,都會捫心自問:
下一個買到爛尾樓的“幸運兒”會不會是我?
――2――
保交付,就是保民生
可以說,鄭18條中我個人最期待的不是樓市的鬆綁和調控放鬆等政策。
青龍最關注的,是托底樓市的政策。
比如針對某些停工的樓盤有沒有可能給予關注和扶持。讓業主早點迴傢,讓他們少一點眼淚。
其實,有關部門針對保交付,已經提齣瞭具體的任務目標。
日前,住建部再次為2022年房地産發展定調,說瞭四句話。
第一句,精調控。“增強調控政策的精準性和協調性”,這是過去“因城施策”“調控聯動”兩大提法的“加強版”;
第二句,穩預期。“保障剛性住房需求,滿足閤理的改善性住房需求”。這意味著將繼續激活購房需求,恢復基本麵“穩預期”;
第三句,保交付。“以‘保交樓、保民生、保穩定’為首要目標”;
第四句,護大盤。“努力為穩定宏觀經濟大盤發揮積極作用”。或許,這是從業者希望聽到的,也是住建部首次提齣的新定位。
可以說,現行體製下一旦交瞭首付。對於買房人來說,就是任人宰割的魚肉,沒有任何還手的餘地和資源。
但同時,我們也要看到國傢層麵已經針對爛尾樓的事件提齣瞭目標。
而且,爛尾樓和停工是兩個概念。
在百度百科上:
爛尾樓,是指已辦理用地、規劃手續,項目開工後,因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛,停工一年以上的房地産項目。
在現實當中,有些樓盤是開發商因為自身項目推進節奏的問題“主動暫緩”等待市場轉暖,這種情況不能算爛尾。
而且,爛尾樓形成的原因較多。比如,在建樓盤的開發商破産、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導緻工程停工。
其中多半是因為資金鏈條斷裂,工程未完,開發商已拿不齣錢來。銀行也不願繼續貸款,而項目又無法轉讓給其他投資人,最終成瞭一個解不開的死結。
但是,這些都和買房人關係不大,他們的要求隻是買個房子安居樂業。
所以,如何在風雲激蕩的鄭州樓市中有效避開爛尾樓,是我們要關注的重點!
下麵給齣幾個方法,大傢可以參考。
――3――
如何避免買到爛尾樓?
廢話不說,直接開始。
1、買之前問問東哥探盤的編輯們
說實話,我們是最不想讓買房人買到爛尾樓的群體之一。
因為有過多次置業經驗的我們,太清楚爛尾樓相當於在平靜的傢庭中扔下瞭一顆核彈。
而且,因為職業的緣故,與開發商接觸很多。我們的信息渠道和對市場的敏感性,是超越絕大多數普通購房者的。
因此,買房之前想要不爛尾,可以直接加文末的東哥小秘書,進群問所購開發商的具體情況。
或者是在每日文章後麵跟隨留言,盡量寫清楚樓盤名稱和購房背景,我們可以針對性給予迴復。
這樣做可能不是特彆全麵,但絕逼能讓你避開很多爛尾樓的可能性。
2、在其他城市有爛尾前科的開發商
如今,很多所謂大開發商已經在某個城市爛尾瞭。但因為信息不對稱,在鄭州還是賣的如火如荼,很多購房者因為低價促銷的原因紛紛上當。
爛尾猶如傢暴,隻有第一次和無數次,一旦開始不會結束。
因此,一定要拓寬信息渠道,避免買到有爛尾前科的開發商。
3、避開村級、地市等實力不行,牛逼吹很大的項目
一定要理解,本文的目的是杜絕買到爛尾樓的可能性。
因為畢竟我們雖然專業,但也並非無所不知。某些開發商雖然名不見經傳,其實背後實力還是相當靠譜,比如我們本土的永豐集團等。
但是,有的村級開發商和地市開發商,平時沒拿地建房的經驗。隻是因為關係拿到瞭地塊,都知道房地産是油水豐富的行業,忍不住下場試水。
問題是這類企業既無開發經驗,也沒項目打造及後期銷售經驗。如果市場形勢好,是賣方市場,反而安全,最多降標,還能交付。
一旦遇到市場形勢不好,這些開發商的項目,說實話很不靠譜。
4、錯綜復雜的城改、代建等項目
先說,並不是所有城改和代建都不能買啊!
但還是那句話,城改涉及拆遷、安置、補償等一係列操作。市場形勢好,各個參與方手裏有錢就好辦。
但最近幾年鄭州樓市的德行,這類項目推進睏難。
比如我們熟知的幾個停工較多的開發商,其實就是因為幾年前在鄭州賺瞭錢,去深圳等城市參與城改項目,拖垮自己的資金鏈。
另外,就是 著名品牌+弱雞的代建樓盤 。這類樓盤通常的問題是,花錢的人捨得花錢,但齣錢的人隻是圖你的牌子,不捨得花錢做品質。
代建方希望用齣資方的錢成就自己的品牌,齣資方希望利用代建方的品牌少花錢或者不花錢辦大事,賣高價。
因此,最後雙方通常是尿不到一個壺裏,導緻項目停工、擱置。
會不會爛尾不好說,但長期停工也足以對買房人的生活造成影響,能避則避!
4、盲目多元化的房企
這點,大傢都懂。
其實和老百姓一樣,賺瞭一點錢就開始寅吃卯糧,張狂的不行。
做瞭很多超齣自己專業範圍的事兒,又是造車、又是金融、保險、足球、康養、文旅、酒店的一通瞎求買,最終賠的底兒掉。
好瞭,這點到為止吧。
5、故事講的太邪乎的開發商
如今房企已經進入瞭專業化、集約化、模塊化和品牌化的階段。
有嚴格的開發流程,一般都有自己成熟的産品綫。
比如,奔馳C級到奔馳邁巴赫級彆以及AMG級彆,都是針對不同客戶的配置。
那麼這就好理解瞭,我們經常聽說某個項目因為景觀做的不及預期,投入巨資,卻被砸爛重做,以此來彰顯實力和匠心。
這聽著很唬人,但實際問題很大。因為房企是企業,企業第一個準則是賺錢。同時盡量提供高品質的産品和服務。
明顯賠錢的事兒不能做,更何況砸掉重做隻能顯示其開發流程的錯漏和把控能力的不足,並非值得炫耀的事兒。
一旦有這個苗頭,並非好事。
6、融資利率過高,理財債券收益高的嚇人
我們清楚,房地産就是個資金遊戲。
融資成本高,則說明企業在金融機構的眼中償付能力低。
理財債券收益高,則說明企業在金融機構間已經無法正常藉貸。麵對社會募資隻能用高收益來達到融資目的,高息攬儲的通常結局,就是雞飛蛋打。
一旦有這類行為,或者發行公司債明顯高於市場平均藉貸利率,就一定有問題。
這類房企也可以多觀望、少行動。
7、裁員+長期放假的房企
如今,開發商日子不好過,很多房企都裁員。麵對市場寒鼕節衣縮食是正常舉動,並不代錶一定會暴雷,但裁員+長期放假就值得警惕瞭。
這很簡單,說明房企已經進入休剋狀態。自己的死活都不顧瞭,還能顧得上給你蓋房子?
――4――
取消預售製?
2022年,買房什麼最重要?
不要買到爛尾樓,最重要。
這是一句正確的廢話,但是你卻不能不聽。
因為不聽話的代價和後果過於昂貴瞭。
因此,我們2022年買房,一定要擦亮雙眼。
1、真有拿不準的項目直接加群詢問、或文章後台留言。
2、買確定不可能爛尾的國企、央企和一綫房企樓盤。
3、直接買二手房,或者現房項目,所見即所得。
4、買房五證全是前提,工地按時復工是必須,開發商沒有爛尾前科是參考。
5、切記,房子爛尾也不能斷供,不然你會更加走投無路。
總之,爛尾樓看似不可避免,其實也很簡單,取消預售製即可。
但這一天,估計很難來。
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