買預售屋 先看業者建照 : 建築物興建時 要先領有建照執照 買預售屋注意事項 - 趣味新聞網

發表日期 2010-02-25T10:43:26+08:00

     本帖最後由 gb9989 於 2010-2-25 11:21 編輯

買預售屋 先看業者建照 :

建築物興建時，要先領有建照執照，纔可嚮建築管理機關申請開工，完工後要申報完工，經檢驗閤格纔可領取使用執照，接著纔可申請接通水、電；但很多業者還未領取建照，就先「偷跑」，所以選購預售屋最好先請業者亮齣建照。另外，建築公司蓋房子，有的是自地自建，有的是地主閤建，若與地主閤建，要注意土地産權，要分彆與地主簽立土地買賣契約，和建設公司簽立房屋買賣契約。建商建築執照卻還沒申請下來，公然違法。依「公寓大廈管理條例」規定，公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建築執照，不得辦理銷售，違者可處新台幣4萬元以上20萬元以下罰鍰。消費者可要求業者提供建照影本作為簽約附件，以維權益。

使用執照纔算成屋 :

按照法令規範，凡拿到使用執照的建案纔算成屋，因此消費者就算看到建物都已經完工的成屋個案，仍須請銷售人員齣示使用執照纔算數。因為曾發生過一個購屋糾紛，個案雖已是成屋，但建商尚未拿到使用執照，因而與消費者簽定「預售屋契約」，結果契約內規定交屋麵積若誤差在1﹪以內，建商可以不賠，消費者平白損失5坪多，此點不可不察。

集體議價效果好 :

購屋族常因議價問題傷透腦筋，建議消費者議價時，除瞭需事前做好功課，比較周邊相同産品的價格外，也可以嚮已購住戶打聽成交價格。銷售小姐所稱的底價往往不是真正的底價，真正價格的決定權是在專案主管的手上。目前網路上有不少非營利性質的討論區，如不動産e族等，可以集結對同1個個案有興趣的網友，相約集體議價，也許能收到不錯的效果。

房屋轉售電費申請也要改 :

一般房屋在完工後，大多由建商嚮台電公司申請供電，但在房屋齣售後，建商卻很少會嚮台電申請變更當事人，造成未來房屋轉手後，若現任屋主欠繳電費，台電會嚮原來申請人，也就是當初與建商簽約的第1任屋主追討。為瞭避免因轉售房屋而衍生的電費問題，新用戶可直接嚮台電申請移轉變更使用人，或重新申請使用人變更。

買彆墅先選雙車庫 :

透天彆墅是南部居民最喜歡的住宅産品，不管景氣好壞，透天産品都能維持一定推案量，但由於産品規劃涵蓋社區型彆墅、臨路獨棟或連棟式，而且車位規劃有路邊停車、單車庫或雙車庫等不同種類，産品類型多樣。由於購買彆墅産品多是有車階級，房仲業統計，時下最好賣的彆墅産品，是雙車庫的彆墅為主，所以在選購時，如果總價差距不大，可優先挑選雙車庫彆墅産品。

注意電梯使用規則 :

集閤住宅大樓電梯共用是天經地義之事，但電梯數量太少、使用者眾，將造成不便，尤其購買預售屋，從平麵圖上極易忽略通往地下停車場的電梯數量，往往造成交屋後發現上班時間數棟、數10戶等1部電梯的情形，不僅塞車睏擾，電費分攤亦是問題，選購預售屋時，應細看地下室平麵圖，並要求明訂電梯使用規則及電費分攤規則。

機械車位至少保固1年 :

購買機械車位時，一定要與建商訂定保固閤約，保固期最少要1年，另外在買賣閤約書中也要註明車位的尺寸（長、寬、高）及載重，這將關係到車位的實用性。一般建商會與車位廠商簽訂維護閤約，經常會將保固責任轉由廠商負責，甚至不對耗材部分負保固責任。但是消費者是嚮建商購買車位，所以不管建商如何推託，一定要堅持由建商負責。

停雙車需麵寬6米 :

透天彆墅擁有私人停車位，停車方式可分前院停車、1樓室內停車或地下室私有車庫停車等多種方式，彆墅麵寬則牽涉到可停車輛數量。一般而言，5米以下麵寬扣掉兩邊牆壁厚度，加上打開車門的空間，僅能停1部車，但部分建商卻強調可停2部車，平麵圖上也畫瞭2部車，但交屋後卻發現停雙車很睏難。建議擁有2部車，尤其大型車及休旅車者，應選擇麵寬至少6米以上的彆墅。

奬勵停車位産權獨立 :

奬勵停車位因有獨立權狀，和房子的産權是分開的，可以外賣或外租，靈活性較高；法定停車位因與房子産權結閤，房子齣賣時車位也要跟著一塊兒賣。通常指的「車位內含」，一般就是法定停車位，此種車位公共設施坪數會比購買奬勵停車位或增設停車位多齣6~12坪不等。想知道車位屬性，可以請依照建築執照的建造圖判彆。

掌握缺點作為談判籌碼 :

每棟房屋都有其優、缺點，所以看屋時，最好掌握較為在意的幾項缺點，以此來作為價格談判的籌碼，並且嚮業務員透露，喜歡這間房屋，且手頭資金已準備，隻是其中還有某幾項缺點，希望可以稍微降價，充分錶現誠意。此外，最好將裝潢費加進總價內，以提高房屋總價，也有利於價格談判。

挑尖峰時段 測行車時間 :

為瞭推銷商品，廣告中常會包含一些誇大的成分，例如房地産廣告中常會有建案距離交流道、大賣場所需的行車時間，不過這個時間可能是深夜時段的行車時間，因此，最保險的作法是，在上下班的交通尖峰時段親自開車體驗，看看是不是真如廣告所說的那麼方便。

試搭公車測交通 :

有沒有想過有一天自己齣門沒車開，或上班迴傢該怎麼搭乘公車？如果一班公車到不瞭，該如何轉車？建議看房子除瞭自行開車到建案現場，還可自行規劃交通路綫，試搭大眾運輸工具，體驗通車時間和通車品質，並在案場附近走走，觀察住傢的生活機能是否完善。

買預售屋先看藍圖 :

預售屋無法實際丈量室內尺寸，常發生交屋後的睏擾，例如部分透天厝室內樓梯過窄、梁位設計不當，導緻大型傢具傢電如床舖、電視、洗衣機等無法搬動，甚至人員進齣都要彎腰，樓層交錯挑高的透天店麵最常發生。建議購屋時應要求建商齣示標示尺寸之藍曬圖，預先估算室內尺寸，並加計牆壁厚度、梁柱位置，以免交屋後纔發現室內梯問題多多。蓋在交易總價內，最好立契為據。

買預售屋留意棟距 :

購買預售屋時，一定要留意購買戶彆與鄰棟的關係，包括開窗距離、梁柱位置及後陽台方嚮，如果棟與棟之間的距離不夠，會影響到居傢採光與通風條件，若是開窗麵對彆人傢厝角，就有風水上顧慮。

預售屋留意有無管理室 :

社區管理室是社區安全管理中心，少數建商在進行産品規劃時，並未預留管理室位置，僅在完工後利用現有空地搭設臨時性管理室，或在中庭另闢空地增設管理室，由於屬於「違章建築」，因此容易遭檢舉拆除。
這種情況在迷你型集閤住宅大樓、分期開發的大型社區、臨路透天彆墅社區等最常見，所以購買預售屋時，應先瞭解管理室位置及産權，以免未來進住後，發生無管理室的尷尬情況。 最好能利用展示模型與建築藍圖，仔細比對，選擇最適當戶彆。

預售屋問清楚客廳麵寬 :

客人進門往往先看到客廳，客人也多在客廳接待，國人很重視客廳的氣勢。看房子尤其是預售屋，最好先問麵寬多少，以計算傢具尺寸和件數，或者是設計風格的呈現；最重要的考量是看電視的距離是否恰當。
有些建築強調柱子在外麵，室內會較容易擺放傢具。還有如果打算陽台外推，也要看客廳的梁柱位置是否適宜。

買賣雙方要事先在契約書中先約定麵積計算方式 :

將來交屋驗收時，纔有依據。主建物的計算，依照雙方約定的方式計算；而附屬建物所計算齣的麵積，其項目和計算方式也必須在契約書中具體列舉，不能辦理麵積登記的部分是否計價，也需要載明。」至於全棟樓總戶數也最好能在契約書中載明，以防止業者任意更改當初規劃。

預售屋問明梁柱位置 :

室內的隔間與平麵配置會影響生活起居是否舒適方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋人要問清楚的地方。預售屋平麵圖隻看得到「柱」，卻看不到「梁」的位置，特彆是購買夾層産品，由於室內高度規劃夾層後變得有限，若上層有梁，原本不大的空間將更顯狹隘，因此要主動詢問銷售員，以免交屋後纔發現大梁影響到空間規劃。

預售屋不符契約可求償 :

購買預售屋，記得一切都得跟著閤約走。日前曾發生1則案例，購屋人買瞭房子後，卻發現屋內多瞭1根柱子，建商對此推說是為瞭增加結構安全而追加。但根據法規，建商不得以「追加」為由要求消費者接受任何條件，因此當遇到此種情形時，消費者可依法要求建商賠償或恢復原狀，情節重大者，甚至可以要求無條件解約。

小心坪數被灌水 :

很多建設公司為瞭讓産品容易銷售，蓋瞭樣品屋要客戶親自體會交屋後的樣子，並且強調所見的樣品屋就是未來的實際坪數。由於樣品屋沒有梁柱、傢具尺寸也較小，牆壁和天花闆也較薄，所以會有空間放大的效果，要注意坪數有沒有灌水。此外，要注意公設比多少、包含哪些項目，且要特彆問清楚自用坪數、以及銷售人員告知的坪數是否含夾層坪數在內。

留意持分道路範圍 :

一般透天彆墅社區除瞭山坡地等大型造鎮，道路用地可能由建商自行吸收，或是自辦市地重劃土地，把道路用地捐贈地方政府之外，一般都須由住戶持分社區內道路土地，持分道路愈多愈劃不來。除瞭購買麵臨公有道路的臨路型彆墅，無須持分之外，其餘持分社區內道路用地的彆墅，住戶應要求建商明確告知持分內容及範圍，以免花錢卻幫彆人買道路。

注意土地産權契約 :

建設公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主閤建。一般而言，自地自建的産權較不會有問題。如果是建設公司和地主閤建，購屋人最好分彆和地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生閤建糾紛時，拿不到土地産權。

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