發表日期 5/2/2022, 9:47:28 PM
原創 劉曉博 劉曉博說財經 2022-05-02 21:31
樓市再現救市大招!
今天(5月2日)從江西贛州傳來一個重磅消息:
在當地第二屆“紅五月”百城韆企萬店房地産消費季啓動儀式上,金融機構代錶、建設銀行贛州分行個貸中心副總經理宣布:活動期間, 年滿70歲的購房者也可以申請房貸。
下麵的截屏,是上海報業集團旗下“財聯社”的報道:
下麵的截屏,來自“江西省房地産業協會”官方微信公眾號今天的相關報道:
建行代錶贛州金融界宣布的大招有好幾項,除瞭購房者申請貸款年齡放寬到70周歲,還包括 降低房貸利率,將二手房可以貸款房齡調至最長35年,承諾貸款手續齊全後3個工作日內放款等。
這些都是“實打實”的救市新招。
其中 房貸藉款人年齡放寬到70歲,意義重大!
銀行在受理房貸申請的時候,非常在意藉款人的年齡。因為年齡跟還貸能力密切相關。
普通人30到45歲期間的還款能力是最強的。退休之後,大多數人的實際收入下降,還款能力降低;再加上有些人因為健康原因去世較早,給銀行帶來風險。所以銀行對退休人士申請貸款,都比較慎重。
曾經,銀行不給男性超過60歲、女性超過55歲的人士貸款。但這個限製顯然過於嚴格,後來又逐步延長到65歲,但“年齡+貸款年限”一般要求不超過70年。
也就是說,對於絕大多數銀行來說,滿70歲的人是無法申請房貸的。
上一輪“滿70歲可貸款”發生在2018年4月,當時正處於去庫存的關鍵時刻,工商銀行宣布房貸藉款人最高年齡可以延長到70歲。70歲的人,最多可以申請為期5年的房貸,也就是“年齡+貸款年限”不超過75年。(下圖)
後來,隨著國傢強調房住不炒、樓市調控收緊,各城市、各銀行申請房貸的年齡一般都重迴65歲,“年齡+貸款年限”的上限也重迴70年。
現在,樓市再次進入瞭寬鬆周期。 4月29日召開的政治局會議明確提齣,“支持各地從當地實際齣發完善房地産政策,支持剛性和改善性住房需求”。
在這種背景下,房貸藉款人年齡再次放寬到70歲,並不太齣人意料。
贛州的相關報道裏,沒有透露70歲的人最多可以申請多長時間的房貸。我個人理解,還是5年。如果超過瞭5年,將是一個重要的突破。
即便是70歲的人,可以最多申請5年期的房貸,這個政策重齣江湖也堪稱大招。
這意味著,樓市的信貸政策再次進入瞭“寬鬆期”。
雖然贛州隻是一個普通地級市,而且目前隻是說在“紅五月”期間實施這個政策。但從曆史經驗看,突破是逐步發生的。
贛州的一小步,就是全國的一大步。接下來,會有更多的城市允許“房貸藉款人”年齡放寬到70歲,而且會常態化。
這不僅僅利好年滿70歲的人,也利好所有的中年、老年貸款申請人。當“貸款申請人年齡+貸款年限”延長到75年的時候,50歲申請人的貸款年限可以從20年延長到25年,45歲申請人的貸款年限可以從25年延長到30年,60歲申請人的貸款年限則可以從10年延長到15年!
這將給樓市帶來更大的購買力,這相當於加長瞭按揭的杠杆。 這還是一個重要的政策信號,意味著官方對樓市的金融支持力度在加大!
當70歲的人申請貸款的時候,是否需要成年子女作為“共同藉款人”或者擔保?現在也不太清楚。如果需要,則意味著“接力貸”重齣江湖。
前一段時間,有報道說“接力貸”在廣州重啓,不過隨後各銀行都否認。
我個人預估:接力貸、閤力貸重新齣現,並閤法化,也是可以預期的。
“接力貸”,指的是以父母作為所購房屋的所有權人,子女作為共同藉款人,而申請的房貸。
“閤力貸”,指的是以子女作為所購房屋的所有權人,父母作為共同藉款人申請的房貸。
這兩種貸款以前都推齣過,成為活躍樓市的重要力量。但後來隨著調控收緊,也都暫停瞭。
有人認為,這兩種房貸都隱藏有風險,可能讓銀行遭受損失。比如“接力貸”,假如一對老年夫婦有多個孩子,“接力貸”的時候是夫妻兩個人和一個子女參與。一旦老人離世,其他子女可能對這套房子提齣要求,而參與接力貸的孩子實際貢獻更多。
其實,無論接力貸還是閤力貸,其風險可以通過事先約定來迴避。
這兩種房貸如果重齣江湖,殺傷力將比較大。尤其是閤力貸 ,理論上可以把房貸拉長到40年甚至50年,其實就是兩代人供一套房子。但這種貸款可能遭到輿論的“非議”。
在贛州的大招裏,還有一招也值得關注:將二手房可以申請房貸的“房齡”,最高提高到35年。
很多購房者可能還不清楚, 銀行不僅對購房者的年齡、貸款年限有限製,對於二手房的房齡也有諸多限製。
比如有些城市就規定,購買二手房貸款的時候,“房齡+貸款年限”不能超過35年。也就是說,超過5年房齡的二手房,其貸款年限就做不到30年瞭。
還有一些地方規定:磚混結構的二手房,貸款年限更短;框架結構(鋼筋混凝土結構)的房子,貸款年限可以適當長一些。
為什麼銀行會歧視二手房?
因為房子的年齡的確很重要。中國的建築質量是不斷提高的,早期的房子,尤其是2000年以前的房子,質量高的不多。而且很多房子沒有“養老金”,也就是房屋維修基金,老化後價值下降比較快。
最近長沙自建房倒塌事故後,住建部錶示:
要研究建立房屋體檢製度,強化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋養老金製度,更好解決既有房屋維修資金來源問題。
自1998年全麵房改以來,中國城鎮化迅速推進,建成瞭很多房子。但也帶來不少遺留問題。比如很多房子沒有“房屋養老金”,維修資金缺乏。如果不解決這個問題,中小城市的高層建築將逐步淪為貧民窟。
中國是全球擁有高層住宅最多的國傢,這些房子正分期分批進入中老年,未來可能會齣現不少問題。
我之前曾在文章裏提醒過大傢, 在小城市盡量不要買高層建築 ,因為這類城市人口增量有限,土地供應量偏大,不缺房子。老化的房子,往往缺少資金維護。大城市因為財富集中,住房相對稀缺,高層老化的問題容易解決。