概述建誠晟業通過對84個高能級城市不同結構産品進行分析與比較 找尋各個城市的産品結構特點以及主力類型産品 高能級城市高端住宅排名係列：（二）珠三角城市 - 趣味新聞網

概述

建誠晟業通過對84個高能級城市不同結構産品進行分析與比較，找尋各個城市的産品結構特點以及主力類型産品，以幫助房企實現精準投資和營銷。本次研究範圍僅包括普通住宅和彆墅（下文統稱“住宅”），根據套總價分為高端住宅、中高端住宅、中端住宅和低端住宅四個檔次，受篇幅所限，文中僅展示高端與中高端項目排名。根據數據情況，高端住宅是根據全市平均套總價和住宅套總價 前10% 的部分綜閤確定；中高端住宅主要根據住宅套總價 前10%-40% 部分的情況以及各個套總價區間端的成交情況而定的；中段住宅則是 前40%-80% 部分的情況以及各個套總價端的成交情況而定的。

研究報告將分多次發布，本期是第二期，本期將發布東莞、佛山、珠海三個房地産市場錶現較好的廣東城市高端住宅排行情況，廣州作為省會城市進行對標。從成交麵積和成交額來看，佛山在三個城市中排名首位， 佛山也是2021年廣東唯二成交麵積破韆萬的城市，但佛山房價不及廣州，成交額不足廣州一半。東莞和珠海市場規模頗為接近，東莞房價及套均麵積高於珠海，但珠海成交麵積、成交套數均大於東莞，兩兩作用推動市場規模趨近。

圖：2021年廣佛莞甬普通住宅成交情況對比

注：各等級城市明細參見《2021中國城市價值研究》報告

佛山

成交麵積破韆萬，中高端住宅市場份額大

2021年，佛山市共成交101058套商品住宅，成交額為2047.97億元，平均套總價203萬元。 其中350萬以上的高端住宅成交8150套，成交額414億元，占總體成交額的20.2%；200萬-350萬的中高端住宅成交33505套，成交額870億元，占總體成交額的42.5%； 100萬-200萬的中端住宅成交44578套，成交額646億元，占總體成交額的31.6%。

佛山房地産市場體量大，有較大的增長空間。 2021年佛山住宅成交麵積超過廣州成交麵積的九成，但成交金額不足廣州的一半，主要原因是佛山房價遠低於廣州，甚至遠低於東莞和珠海，同作為大灣區的核心城市之一，佛山房價及市場規模具有較大的增長空間。

從結構上看，佛山主要以中高端住宅和中端住宅為主，兩者閤計占據全市銷售額的73%，高端住宅市場份額占比明顯不足。 2021年，高端住宅成交套數占全市成交套數比重僅為8.1%，成交金額占比僅20.2%；中高端成交套數占比為33.2%，成交金額占比42.5%；中端成交套數占比為44.1%，成交金額占比31.5%。

高端住宅銷售排行榜

高端住宅成交套數較為集中，TOP10共成交3062套，約占高端住宅的36.3%。 TOP10分布均勻，無突齣項目，“保利良溪花園”以396套位居首位，“中海文錦國際”及“越秀星匯瀚府”分列二、三位，分彆成交394套和356套。2021年成交套數TOP10準入標準為214套。

佛山高端住宅以平層或多居為主，套均麵積偏小，TOP10閤計套均麵積為140�O，其中“保利良溪花園”項目套均麵積為178�O，TOP10中排名第一。

高端住宅市場成交額較為集中，TOP10共成交154.9億元，約占高端住宅成交額的37.4%。 在高端住宅銷售額排行榜中，保利的“保利良溪花園”項目以30.55億元排名首位，“龍光天境”及“保利和光花園”分列二、三位，成交額分彆為18.71億元、17.32億元。2021年成交額TOP10準入標準為10.88億元。

成交額TOP10項目套均價在400萬-800萬之間，幅度跨越較大。 “保利良溪花園”由於均價高、套均麵積大，套均總價772萬，在成交額TOP10項目中排名首位。

中高端住宅銷售排行榜

中高端住宅成交套數TOP10錶現優於高端住宅，但集中度低於高端住宅，TOP10共成交8014套，約占中高端住宅的23.9%，相較高端住宅市場競爭更為明顯。 TOP10中，“中海文錦國際”以1206套位居首位，“佳兆業花樣年廣雅院”及“保利時代天珀”分列二、三位，分彆成交989套和958套。2021年成交套數TOP10準入標準為603套。

佛山中高端住宅以多居為主，套均麵積偏小，TOP10套均麵積在90�O-110�O之間按，閤計套均麵積為100�O。

雖然成交額錶現優於高端住宅，但中高端住宅市場集中度更低，競爭也更強。 2021年佛山中高端住宅成交額TOP10共成交213.1億元，約占中高端住宅成交額的24.5%，低於高端住宅的37.4%。TOP10中，“中海文錦國際”以33.62億元排名首位，“佳兆業花樣年廣雅院”及“保利時代天珀”排名二、三位，成交額分彆為27.91億元、22.64億元。2021年成交額TOP10準入標準為15.48億元，高於高端住宅的10.88億元。

成交額TOP10項目套均價在200萬-300萬之間，幅度跨越較小，200萬-300萬也是佛山成交套數較多的套總價區間。

東莞

體量小、均價高，高端住宅劃分標準至500萬

2021年，東莞市共成交40701套商品住宅，成交額為1319億元，套均價為324萬元，高於佛山和珠海。 其中500萬以上的高端住宅成交3728套，成交額312.5億元，占總體成交額的23.7%；300萬-500萬的中高端住宅成交12978套，成交額476億元，占總體成交額的31.9%； 150萬-300萬的中端住宅成交22119套，成交額509.2億元，占總體成交額的38.6%。

東莞房地産市場體量較小，價格高，套均麵積較高，平均套總價較高。 2021年東莞住宅成交麵積僅472萬�O，低於佛山與珠海；成交均價2.8萬/�O，套均麵積116�O，平均套總價324萬元，三項均高於佛山與珠海。

從結構上看，東莞主要以中高端住宅和中端住宅為主，兩者閤計占據全市銷售額的74.7%，高端住宅市場份額占比較小。2 021年，高端住宅成交套數占全市成交套數比重僅為9.2%，成交金額占比僅23.7%；中高端成交套數占比為31.9%，成交金額占比36.1%；中端成交套數占比為54.3%，成交金額占比38.6%。

高端住宅銷售排行榜

高端住宅成交套數較少，但集中度高，TOP10共成交2252套，約占高端住宅的60.4%。TOP10分布相對均勻，“萬象府”以511套位居首位，“萬科��山府”及“保利首鑄天際”分列二、三位，分彆成交306套和281套。2021年成交套數TOP10準入標準為97套。

東莞高端住宅以平層或多居為主，套均麵積大於佛山與珠海，TOP10整體套均麵積為191�O，其中“風景台商住區“項目套均麵積為540�O，錶現突齣。

高端住宅市場成交額十分集中，TOP10共成交193.3億元，約占高端住宅成交額的61.9%。 在高端住宅銷售額排行榜中，保利的“風景台商住區”項目以35.52億元排名首位，“萬象府”及“鵬瑞・天�h”分列二、三位，成交額分彆為31.74億元、29.5億元。2021年成交額TOP10準入標準為9.8億元。

成交額TOP10項目套均價在500萬以上，而且幅度跨越大。 “風景台商住區”項目套均麵積540�O，套均總價更是達到2555萬，是東莞最貴的項目。

中高端住宅銷售排行榜

2021年東莞中高端住宅成交套數在全市占比中僅次於中端住宅，但集中度低於高端住宅。 2021年中高端住宅成交套數TOP10共成交4758套，約占中高端住宅的36.7%。TOP10中，“萬科金域東方”以664套位居首位，“保利首鑄天際”及“卓越・大中晴熙雲翠”分列二、三位，分彆成交658套和600套。2021年成交套數TOP10準入標準為300套。

東莞中高端住宅以多居為主，套均麵積大於佛山，TOP10閤計套均麵積為110�O。

2021年東莞中高端住宅成交額TOP10集中度低於高端住宅，共成交180億元，約占中高端住宅的37.8%，低於高端住宅的61.9%。 TOP10中，“保利首鑄天際”以26.03億元排名首位，“萬科金域東方”及“卓越・大中晴熙雲翠”排名二、三位，成交額分彆為24.1億元、23.79億元。2021年成交額TOP10準入標準為10.63億元。

成交額TOP10項目套均價跨度較小，基本維持在300萬-400萬之間，成交均價也基本維持在3萬元/�O-4萬元/�O之間。

珠海

體量偏小，高端住宅劃分標準至450萬

2021年，珠海市共成交51273套商品住宅，成交額為1346億元，套均價為262萬元，高於佛山，低於東莞。 其中450萬以上的高端住宅成交5039套，成交額351.74億元，占總體成交額的26.14%；250萬-450萬的中高端住宅成交15142套，成交額485.27億元，占總體成交額的36.06%；100萬-250萬的中端住宅成交26300套，成交額468.27億元，占總體成交額的34.8%。

珠海房地産市場體量略大於東莞，房價與套均總價介於佛山與東莞之間，套均麵積較小。 2021年珠海住宅成交麵積僅539萬�O，成交均價2.5萬/�O，略小於東莞，套均麵積僅105�O，平均套總價262萬元，同樣小與東莞。

從結構上看，珠海低端住宅較少，中高端住宅和中端住宅較多，高端住宅成交情況處於較閤理水平。 2021年，高端住宅成交套數占全市成交套數比重為9.8%，成交金額占比26.1%；中高端成交套數占比為29.5%，成交金額占比36.1%；中端成交套數占比為51.3%，成交金額占比34.8%。

高端住宅銷售排行榜

高端住宅成交集中度高，TOP10共成交3121套，約占高端住宅的61.9%。 TOP10成交套數分布不均，二、三名之間齣現斷層，“中海寰宇天下”以613套位居首位，“中冶逸�Z公館”及“五洲花城”分列二、三位，分彆成交564套和384套。2021年成交套數TOP10準入標準為156套。

珠海高端住宅以平層或多居為主，套均麵積大於佛山、小於東莞，TOP10閤計套均麵積為159�O，其中“翠湖香山國際“項目套均麵積為272�O，錶現突齣。

高端住宅市場成交額十分集中，TOP10共成交206.6億元，約占高端住宅成交額的58.7%。 在高端住宅銷售額排行榜中，“中海寰宇天下”項目以33.86億元排名首位，“中冶逸�Z公館”及“華發綠洋灣花園”分列二、三位，成交額分彆為33.86億元、21.63億元。2021年成交額TOP10準入標準為12.43億元。

成交額TOP10項目套均價在500萬以上，而且幅度跨越大。 “中海銀海灣”項目套均麵積577�O，套均總價更是達到2438萬，是珠海最貴的項目。

中高端住宅銷售排行榜

2021年珠海中高端住宅成交套數在全市占比中僅次於中端住宅，但成交金額略大於中端住宅。 2021年中高端住宅成交套數集中度較高，TOP10共成交7949套，約占中高端住宅的52.5%。TOP10中，“華發城建國際海岸花園”以2500套位居首位，“格力海岸”及“都會四季廣場”分列二、三位，分彆成交1116套和699套。2021年成交套數TOP10準入標準為394套。

珠海中高端住宅以多居為主，TOP10閤計套均麵積為103�O。

2021年珠海中高端住宅成交額集中度較高，TOP10共成交248億元，約占中高端住宅的51.1%。 TOP10中，“華發城建國際海岸花園”以76.76億元排名首位，“格力海岸”及“華發琴悅灣花園”排名二、三位，成交額分彆為34.22億元、23.51億元。2021年成交額TOP10準入標準為11.73億元。

成交額TOP10項目套均價跨度較小，基本維持在300萬上下。

數據來源：建誠晟業整理

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