發表日期 3/13/2022, 8:03:38 PM
近期,樓市暖風頻吹,不斷釋放利好消息。
開年之後,鄭州、菏澤,青島,南寜,南通等12個城市相繼落地房地産紓睏政策,鬆綁限售、限貸,就連隔壁佛山部分區域首付也降到兩成。
而廣州花都也重申免5年社保買房,並且建行、農行也接受瞭購房者按勞動閤同發放新房貸款。
這兩天,很多開發商的朋友也和我說,就算是郊區的項目,成交也比以前多瞭。
一幕幕是那麼似曾相識,都說是曆史在重復上演。
2022,買房時機真的來瞭?
我們以史為鑒,迴顧上一輪樓市低榖到牛市的過程,再對比當下,或許能找到答案。
本輪樓市調控鬆綁,最標誌性的事件是什麼?
2021年12月15日央行降準!我們根據這條綫來展開:
眾所周知,降準與樓市有著密切的聯係。提到降準,在很多人的觀念裏,降準就等於房價上漲。
自2011年12月以來,我國存款準備金率進入下行通道,至今已進行瞭18次降準。
我們統計瞭曆次降準過後樓市的變化情況,因為網簽有延遲,選取數據為降準後3個月。
18次降準,隻有6次降準後,廣州樓市齣現瞭量價齊升的情況;有10次降準過後,房價齣現上漲;有12次降準過後,網簽量攀升。
這張圖,可以很明確看齣, 降準,並不等於房價上漲 。
那為什麼大傢總是會認為,降準等於漲房價呢?我們分周期來看:
在2019年之前,降準過後,大概率是會迎來房價上漲的,網簽量也是跟著攀升的。
於是,大傢便有瞭,降準可以刺激樓市進入牛市的錯覺。
但是,2019年之後的降準,隻刺激瞭網簽量,對房價的影響不大,甚至還下跌瞭。
降準,不是影響房價上漲的關鍵因素
2019年之前的樓市發生瞭什麼?
上一輪牛市,主要是在2015年啓動的。經過瞭2014年市場的低迷,2015-2018年,高層進行瞭多輪的降準、降息、降首付等降低購房成本的政策推動。
尤其是2015年,5次下調基準利率,從年初的5.9%,下調至4.9%,房貸利率還可以在此基礎上打摺,有銀行甚至可低至4.165%,信貸政策可以說極為寬鬆,各地又紛紛放鬆限購。
開發商嚮銀行藉錢容易,買地催生齣一個個地王,然後周邊的二手房價隨之攀升,最終導緻大眾對房價上漲預期強烈。
2017-2018年各大城市又紛紛開啓瞭搶人大戰模式。
於是,樓市就如同打瞭雞血一般被激活,特彆是一二綫以及部分熱點城市,基本實現瞭一輪猛漲,造成瞭一輪大牛市。
但是從2019年開始,信貸的口子逐步收縮,房貸利率由基準利率改為LPR,首套房貸利率不能低於LPR。
LPR實行至今,下調瞭4次,共計下調瞭0.25%。
2020年,三道紅綫齣台,限製瞭開發商融資。
2021年,開發商融資睏難,新房限價,二手房指導價,限售,LPR加點值居高不下,銀行還嚴查購房首付款來源,放貸速度慢,信貸政策進一步收緊。
樓市也進入瞭橫盤期。
所以,降準隻是提供瞭一個貨幣寬鬆的背景,但它不是決定房價是否上漲的關鍵因素,還需要結閤當時的房貸利率、限購限貸情況而定。
降準過後政策持續寬鬆,市場築底
那麼,2022年的樓市,又將如何發展?
降準之前,高層不斷放話,要因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。
2021年12月15日,央行降準。
緊隨而來的是降息,2022年1月20日,5年期LPR時隔20個月後,下調瞭0.5%。
兩劑猛藥下去,效果齣來瞭。
房價下跌的城市數量開始減少,廣州房價更是在連降5個月後,首次止跌。
但我們注意到,1月份的成交量並沒有跟著上漲,反而下跌瞭。
於是,為瞭去庫存,陸陸續續有城市放鬆瞭調控政策。
據不完全統計,2022年至今,全國已有十幾個城市提及房貸微調政策。但基本都是商業貸款的首套+公積金政策,力度有限。
3月1日,鄭州發齣的19條樓市調控措施,力度之大,被譽為打響“樓市鬆綁”的第一槍。
鄭州是國傢中心城市、中部重點城市和強省會城市,其一舉一動對全國都將産生不小的影響。
因此,不少機構預計3月可能會有更多的一二綫城市齣台穩定樓市的政策,政策寬鬆趨勢明顯。
與此同時,信貸口子也在不斷放鬆。
降息過後,房貸利率開始下調,放貸速度加快,首付資金來源也不再嚴查。
降準、降息、降首付、限購限貸鬆綁,這一幕幕熟悉的操作,是不是如同2015年一般?
從目前來看,政策已經見底,2022年1-2季度市場底部有望加快齣現,在眾多利好之下,剛需可以擇機進場瞭。
但這不意味著曆史會重復上演,時代變瞭,房地産的角色也在變。
買房緻富的時代,終將成為過去
本輪調控鬆綁,並不意味著房價就會上漲。
第一、政策刺激力度不夠大
就目前的政策而言,無論是央行的降息,還是各地的鬆綁政策,都沒有上一輪樓市來的猛烈。
第二、居民杠杆率創新高
居民杠杆率=居民貸款總金額/居民存款總金額,是衡量居民購買力的重要指標。
2015年,我國居民杠杆率為37%,2021年已經高達72%。
從2019年主要城市居民杠杆率來看,杠杆率高的城市,都是房地産的熱點城市,包括廣州,杠杆率高達80.86%。
來源:@劉曉博說財經
這意味著這些城市的居民存款遠低於貸款,購買力已經被透支,房價風險比較高,斷供風險也比較高。
第三、人口基本盤巨變
2021年全國淨增人口隻有48萬左右,創下瞭近60年來的曆史新低!
以前因為我們人口眾多需求量大,給樓市發展房價上漲提供瞭強大的支撐力。
但隨著新增人口的持續下滑,人口紅利正在逐漸消失,購買力也將減少,房價的漲幅也將會受到一定的影響。
第四、房住不炒是國策
在共同富裕下,買房緻富的道路將會受到各種限製,彆忘瞭還有即將到來的房地産稅試點。
房住不炒是國策,房地産將迴歸到民生行業,暴利時代已經成為過去。
當下,樓市維穩,纔是重中之重。
最後,如果大傢對樓市還有其他看法,可以在3月17日(周四)早上10:00,來房産君的直播間一起聊聊,記得先預約。
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