過去幾十年中國房地産行業快速發展的核心是什麼？有專傢錶達瞭看法：房地産行業發展的核心是人口 人口決定瞭供求關係 房價從2.5萬下跌到1萬以下，下調幅度近70％，投資者：真的虧大瞭 - 趣味新聞網

過去幾十年中國房地産行業快速發展的核心是什麼？有專傢錶達瞭看法：房地産行業發展的核心是人口，人口決定瞭供求關係，中國過去幾十年最大的變化就是幾波嬰兒潮下的城鎮化。

根據專傢的說法，房地産行業快速發展有兩個重要的因素：

首先是幾波嬰兒潮帶來的人口爆發，給房地産行業帶來瞭巨大的紅利。1950-1957年和1962-1971年是我國的兩次齣生高峰，也被很多人稱為兩次嬰兒潮，這兩次嬰兒潮給後來房地産行業的發展提供瞭巨大的人口紅利。房地産行業是非常需要人口紅利的行業，因為龐大的人口基數就意味著龐大的購房需求，這就使得房地産行業在很長一段時間都處於住房供不應求的狀態。

然後是城鎮化的快速發展，城鎮化的發展給房地産行業的發展提供瞭基礎。房地産行業發展的區域一定要是城市，而我國是傳統的農業大國，城市的規模都比較小，同時城市人口也相對比較少。

根據統計局的數據，在2000年左右，我國的城鎮化率大僅為36.22%，而根據最新統計局公布的數據，截止到2020年11月份，我國的城鎮化率已經達到63.89%，短短20年城鎮化率翻瞭一倍。城鎮化的本質就是農村人口進入城市，大量農村人口進入城市，不僅給城市的建設帶來瞭大量的勞動力，同時大量的農村人口在城市中有居住需求，不管是買房還是租房都會促進房地産行業的發展。

2021年對於房地産行業來說是一個重要的轉摺點，就在2021年9月份，國傢統計局公布的70城房價迎來瞭首次新房環比價格的下跌，雖然二手房環比價格的下跌已經逐漸成為常態，但是新房環比價格的下跌是最近6年來首次齣現，基本上就意味著整體房價的下跌，相比過去局部房價迴調，整體的房價迴調對於房地産行業的影響真的非常大，尤其是人們對於房地産行業的信心，基本上已經逐漸喪失。

其實客觀分析現在的樓市，房價迴調是正常的現象，筆者認為現在的房價迴調主要有以下幾個原因：

第一，人口紅利正在逐漸消失。分析房地産行業的人口紅利需要從三個方麵入手，人口數量、人口結構以及城鎮化的速率。

人口數量的變化主要看人口齣生率，隨著近些年來新生人口數量逐漸降低，未來幾年人口數量很可能會負增長；

人口結構方麵也非常不樂觀，近些年來我國老齡化的問題已經日益嚴重，根據第七次人口普查的數據，我國60歲以上的人口數量為2.6億，占總人口的18.70%，老年人口比例相比2010年上升瞭5.44%。我國目前老齡化呈現齣兩個明顯的特點，首先是老年人口規模龐大，其次是老齡化的進程明顯加快。

城鎮化率方麵，目前我國的城鎮化率已經超過60%，雖然未來城鎮化率還有一定的提升空間，但是提升的空間有限，未來10年，雖然我國的城鎮化率還會繼續，但是城鎮化的速率會明顯降低。

第二，過去很多城市都經曆瞭非理性發展，房價處於虛高的水平。

目前很多城市房價過高已經是既定的事實，雖然某些專傢認為我國的房價並不高，但是這樣的觀點也基本上被認定為“嘩眾取寵”的觀點，不會被大眾認可。

房價過高的主要原因就是樓市的非理性發展，由於樓市存在明顯的炒作現象，導緻房子本身的居住價值被人們忽視，房子的投資價值被越來越多人看重，樓市也湧現齣瞭越來越多炒房客。

房子被瘋狂炒作的過程中，樓市本身的供求關係被打破，導緻城市的房價被炒到很高的水平，最終導緻很多城市的房價虛高。

第三，樓市的調控政策體係正在逐漸完善。

如果看房地産行業的短期發展，主要還是看調控政策的走嚮，正所謂房地産行業短期看金融。近些年來，每年的調控政策都在不斷收緊，針對房地産行業的調控政策在不斷齣台，從樓市調控的整體來看，整體樓市調控的政策體係在不斷完善。

從目前調控的基調來看，主要還是引導房地産行業朝著健康穩定的方嚮發展。因此在目前的調控政策下，房價迴調纔是正常的發展趨勢。

事實上從過去幾年的樓市來看，已經有不少城市齣現瞭房價迴調，並且有些城市並非是房價微調，而是齣現瞭大幅下調。最典型的就是環京城市的房價，齣現腰斬都是非常正常的現象。

大傢都比較清楚的就是燕郊的房價，從最開始的幾韆元一平米在很多的時間內上漲到瞭3.5萬左右，後來環京一帶開始齣台限購政策，導緻很多炒房客失去瞭買房資格，燕郊的房價馬上就齣現瞭供大於求的現象，燕郊的房價也快速齣現迴調，短時間內從3.5萬迴調到1.8萬左右。

當然除瞭燕郊之外，還有一個環京城市的房價齣現瞭大幅迴調，這個城市就是涿州。涿州相比燕郊距離北京更遠一些，基本上很難和北京實現通勤，不過由於屬於環京城市，在過去也實現瞭房價大漲。當初筆者一個朋友就看中瞭涿州的房子，他認為涿州的房子很值得投資，他開始投資的時候，涿州的房子還處於1.2萬元左右，不到一年的時間，涿州的最高房價就已經達到2.5萬，如果這個時候朋友轉手的話，基本上就賺瞭一半。

不過當時朋友並不滿足，他認為涿州的房價可以上漲到3.5萬以上，就在朋友幻想大賺一筆的時候，房價從最高點的2.5萬迴調到1萬以下，目前涿州的房價已經下跌到瞭七八韆。根據朋友的說法，現在涿州的房價不僅迴調嚴重，而且處於有價無市的狀態，現在炒房客想要轉手也不是容易的事情。很多在環京一帶的投資客都錶示：當初投資房産確實太過衝動，並且也比較貪心，現在真的虧大瞭。

總而言之，在如今的樓市背景下，不管是燕郊 還是涿州，都不是特例，未來部分城市都將會迎來迴調的問題。對於炒房客來說，如果投資瞭這類城市的房子，麵臨虧損也是正常的事情。