近日 上海的同行問我 樓市“領頭羊”，不再屬於深圳 - 趣味新聞網

近日，上海的同行問我，上海樓市已開始反彈瞭，怎麼深圳樓市卻每況愈下呢？眼下的深圳樓市，真的是我近十年來都不曾見過的光景。2021年，深圳全年的二手房成交數量，創下近15年來的新低。自去年6月份，二手住房每月成交一直在3000套以下的“地量”徘徊。沒成想的是，2022年更是開局不妙，1月份跌破2000套，2月份直接跌破瞭1000套。

圖：2月深圳樓市成交情況

當然，2月份因疫情影響，有的産權登記中心停止營業瞭，數據沒那麼慘，但低迷的態勢並未有多大改觀。一個2000多萬人口的超級城市，過往樓市都非常活躍，每次政策有積極信號，超愛“搞錢”的深圳人，就拿著小闆凳到售樓處排隊。用不瞭多久，從賣地到賣房，從新房到二手房，一派繁榮景象。現在，深圳一個月的成交量竟然比不上北京或成都一天的量。

即便去年四季度以來政策積極紓睏，貌似也是死水微瀾。現在，深圳首套房利率降至4.90%，熱點城市裏最低，有開發商祭齣“一成首付”，但市場對此也不感興趣。據銀行的朋友說，就連利率低至3.9%的經營貸也無人申請，為何齣現這種情況呢？有人總結瞭三大原因，即參考價扼殺瞭“加杠杆”炒房，大學區打破瞭“學區房”神話，房産稅增加瞭不確定性。

這三個因素確實是抑製樓市的重磅武器。筆者的一個朋友，2020年在寶安區抄底瞭一套價值1500萬的房産，現在掛牌價漲到瞭2000萬，朋友想降價100萬套現，但過去三個月無人問津。中介小哥給齣的答案是，現在市場上能接下這類豪宅盤的人太少瞭。我反問道，深圳的購買力不是很強大嗎，怎麼會無人接盤？中介小哥告訴我，允許加杠杆，就會有購買力。

深圳年輕人多，都想買房、炒房，盡快上車。根據貝殼研究院的統計，深圳新房平均購房年齡38.3歲，二手房平均購房年齡36.5歲。但是，盡管深圳居民收入相對高，但積蓄普遍不夠，所以違規加杠杆就很常見。現在，不允許違規加杠杆瞭，接盤能力自然就下降瞭。問題是，過去1-2年靠加杠杆撐起來的高房價，現在高位不勝寒，二手房價連續9個月下跌。

去杠杆是全國一盤棋，大傢麵對的形勢是一樣的，但北京、上海的二手房市場開始觸底迴升瞭。為什麼呢？就是因為北京、上海有很多老市民，他們手上或者有積蓄，或者有房改房或樓齡長的商品房，前者被稱為“New Money”，後者被稱為“Old Money”，這些是樓市的基本盤。一旦政策相對明朗瞭，這些置換需求，或為子女買房等，都會釋放，他們是穩定市場的中堅。

有一個有意思的數據，上海外來人口來源地排名靠前的是江蘇、浙江、安徽，深圳排名靠前的是湖南、湖北、廣西。顯然，上海外來人口能提供“New Money”的底子更厚實一些。總結一下，年輕人口是深圳購房主力，但積蓄不足、手上資産少，或者說“New Money”不厚實，“Old Money”也沒有。過去想當然可以加的杠杆，現在不讓加瞭，於是樓市就不景氣瞭。

這就是為什麼，深圳把公共住房的供應量提到60%，且其中大多數是租賃住房（公租房或保障性租賃住房）。年輕人多、沒積蓄、沒資産，來自父母的資助不夠，麵對超高房價，隻能通過公共住房在深圳紮根下來，然後好好工作、攢首付，等到“New Money”的底子厚實瞭，再去買房；有瞭房子，過幾年換房時就有瞭“Old Money”，這是深圳夯實樓市基本盤的路徑。

過去，每次樓市反彈，深圳都是“領頭羊”。主要原因就在於，深圳人對政策非常敏感，年輕人敢於加杠杆，樓市也就反彈的快。當“房住不炒”深入人心，加杠杆炒房成為過去式，當深圳全麵限製新房價格，控製漲價預期，深圳也就無法再當“領頭羊”瞭。樓市不景氣反映瞭基本盤底子不厚實、比較弱勢。深圳大規模建設公共住房，恰恰就是在夯實這個底子。