在2月12日 綠城・誠園業主擅自封陽台被物業公司起訴一審敗訴的消息傳齣之後 關於封自傢陽台的爭議，三個判例和兩位律師給齣不同答案 - 趣味新聞網

在2月12日，綠城・誠園業主擅自封陽台被物業公司起訴一審敗訴的消息傳齣之後，能不能封陽台再度成為業主關注的熱點。

在文末，我們做瞭一個小調查，經過約1700個網友投票，40%的網友錶示不支持封窗，43%的網友支持封窗，16%的網友態度中立。整體來看，是否支持封窗者數量相當。

城投綠城・誠園一期實景圖

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封與不封，業主的理由都很充分

從評論區熱烈的討論可以看齣，支持封陽台的主要原因是齣於安全考慮，防止小孩或者寵物墜樓是比較主流的原因。此外，考慮到下雨、灰塵對室內衛生的影響等，也是網友認為應該封陽台的理由。

當然，封陽台能增加室內使用麵積，這也是很多人選擇封陽台的秘而不宣的理由之一。

而不支持封陽台的網友，則主要是考慮建築外立麵的統一性。成都有很多因為封陽台造成原建築外立麵改變，設計師的審美細節敗給封窗的包工頭的案例，在此記者就不一一列舉。

大陽台，成為現在一些住宅的建築符號

還有網友認為，雖然封窗看起來是隻封瞭自己一戶，但對整體建築外立麵的破壞，其實損壞瞭其他鄰裏的權益。“外立麵整潔的房子，二手房都要更賣得起價。”不支持封陽台的觀點一方，更多考慮是可能是影響項目品質，以及二手房價格。

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關於封陽台的爭議，我們找到瞭三個判例

關於這個問題，記者在中國裁判文書網上找到瞭三個案例，分彆發生在遼寜葫蘆島萬傢昆侖小區（案號：（2021）遼14民終2063號）、江蘇無锡蠡湖香樟園小區（案號：（2021）蘇02民終4897號）和成都仁恒濱河灣小區（案號：（2019）川民再169號）。

這三個案例的共同點都是業主前期都在購房時簽署瞭含有“不能擅自封陽台”相關約定的《臨時管理規約》，後期業主又因為各種原因封閉瞭陽台並被物業公司告上法庭，並且一審時都是業主敗訴。

但這三起案件進入二審之後，業主的訴求都得到瞭二審法院的支持，葫蘆島萬傢昆侖小區的業主和仁恒濱河灣的業主都在二審被判勝訴，而無锡香樟園小區的案件則被無锡市中院認定為事實認定不清發迴重審。

目前無锡香樟園的二審最終結果尚未公布。而葫蘆島萬傢昆侖小區和仁恒濱河灣業主封陽台的案件已分彆被葫蘆島市中院和四川省高院進行瞭終審判決，結果是：萬傢昆侖業主勝訴，濱河灣業主敗訴。

仁恒濱河灣實景圖

從既往的案例來看，業主是有勝有負。關於是否能封陽台的討論，我們采訪結閤相關案例，采訪瞭兩位律師，而他們得齣瞭完全不一樣的說法。

觀點1

擅自封陽台侵害公共利益

泰和泰律師事務所閤夥人張毅律師認為，“擅自封陽台既損害瞭業主的公共利益，也違反瞭法律的規定。”因為在《民法典物權編》第二百七十二條規定，“業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利， 業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的閤法權益。 ”

從産權證麵積的角度來看，陽台屬於業主專有部分，在自己的“專有部分”封自傢陽台，為什麼就違法瞭呢？

張毅律師舉例說，“比如說戶內的承重牆也是屬於業主本人的專有部分，但不能說因為是個人的專有部分就把它敲掉，這樣就損害瞭建築物安全和其他業主的利益瞭。封陽台同理。”

從《民法典》的規定來看，封陽台是損害瞭建築物的外觀，建築物外立麵是業主共有，涉及公共利益。同時封陽台使用的玻璃門窗可能增加建築荷載，對建築安全會有影響。

破壞承重牆和擅自封陽台行之一樣，兩者的差異隻是損害公共利益的程度不同，但實質上都是損害瞭公共利益，也都違反瞭法律的規定。

觀點2

《臨時管理規約》有效性需討論

四川英濟律師事務所高級閤夥人、副主任陳逢逢律師則認為，在封陽台的訴訟中，一個訴訟的關鍵是業主提前簽訂瞭《臨時管理規約》，但這個《臨時管理規約》在法律上的有效性也有討論的餘地。

陳逢逢認為《物業管理條例》第六、七、十一條相關規定中提到：業主大會或全體業主共同決定的事項，主要是小區有關共有和共同管理權利方麵的事務，而不是業主在專有麵積內的事項。

因此業主在購房時簽訂的《臨時管理規約》中，如有侵害或限製買受人或所有權人對不動産享有閤法權益的條款，不僅沒有法律依據，而且違反瞭《民法典》的規定，即違反法律、行政法規的強製性規定而無效。

在上述三起案例中，當二審法院判決業主勝訴時，也會主要參考原《閤同法》第四十條的相關規定： 提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效 。在目前適用的《民法典閤同編》第四百九十七條中，也有相關規定。

而《臨時管理規約》是購房時的格式條款，因此《規約》中因為有限製、排除業主對不動産專有麵積使用處置權的條款而被視為無效。而這也是葫蘆島市中院做齣業主勝訴判決的主要依據。

但是，記者注意到四川省高級人民法院在2019年就仁恒濱河灣封陽台一案做齣的終審判決中，對《閤同法》第四十條的適用性做齣瞭如下說明：限製業主封閉陽台是要求業主在法律範圍內閤法行使權利， 並未影響業主按建築設計要求對陽台的正常使用，並非對業主物權的限製 。該約定不符閤《中華人民共和國閤同法》第四十條規定的情形。

同時，省高院還援引瞭《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第四條的規定，即：業主違反物業服務閤同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

原標題：《關於封陽台，我們找瞭三個判例》