開年以來 各大城市花式“寬鬆” 城市大分化，“菏澤們”危矣！隻有大城市纔有房地産 - 趣味新聞網

開年以來，各大城市花式“寬鬆”，地方政府紛紛入場“救市”，低迷的樓市終於迎來瞭重磅利好！

本文西瓜姐將帶大傢一起盤點近期全國各大城市的調控政策，在此基礎上給大傢分享我們團隊的研究成果――哪些城市值得買、哪些城市不能買。

1、全麵放鬆

3月1日，鄭州發布《關於促進房地産良性循環和健康發展的通知》，提齣降低個人住房消費負擔。

鄭州成為首個取消“認房又認貸”的城市。

這一利好，對鄭州樓市無疑是雪中送炭，金融杠杆對於市場的刺激作用會在短時間內顯現齣來。

開年兩個月來，從中央到地方，樓市調控政策頻吹暖風。1月20日，央行下調瞭LPR（5年期）5個基點；半個月前，山東菏澤最先下調個人住房貸款首付比例，首套房首付比例由30%下調至20%，打響瞭2022年地方政府救市的第一槍。

這一槍後，不少城市也按捺不住躁動的心，紛紛救市，八仙過海，各顯神通。

廣西北海市提齣繳存職工傢庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%；

四川自貢市明確，既無住房公積金貸款記錄又無尚未還清的住房商業貸款，按首套房貸款政策執行，實行“隻認貸不認房”的認定標準；

南寜市提高瞭最高貸款額度計劃，由原來的60萬元、50萬元提升至70萬元、60萬元。

2021年三季度以來，由於“三道紅綫”以及“房地産貸款集中度”等政策，導緻全國市場進入下行趨勢，在這種情況下，部分城市的市場迅速“冰凍”。

房地産市場的低迷，影響政府財政收入；樓市銷售情況不理想，開發商投資意願降低，作為固定資産投資的主力，房地産投資額降低對當地經濟的影響不言而喻。

首先承受不住的，當然是對房地産依賴性更強的二、三綫城市。

2、菏澤睏境

以菏澤為例，我們分析下當地的樓市情況：

圖1：菏澤2018-2022年新房價格變化趨勢 數據來源：安居客

如上圖所示，新房價格從2018年三季度的高點以後，快速迴落，不見起色。

價格下降的背後，是供需“失衡”，供給量過大，庫存過多。

2018年，菏澤解除瞭“限售”的約束，進入市場的新盤越來越多，“內捲”嚴重。據菏澤房産網的數據統計結果來看，2019年新房加大瞭供應量，全年供應約6.8萬套，2020年約4.6萬套，2021年約3.5萬套，而這三年成交的新房約8.2萬套，未被消化的庫存不斷纍積。

據估算目前全市庫存超過20萬套，以每年平均3萬套的去化速度，至少需要7年時間纔能消化掉。

而這又沒考慮新入市的項目對於現有庫存的衝擊。

庫存過大，需求遠支撐不起市場發展。而菏澤作為一個三級城市，處於山東腹地， 2020年全年GDP3483億元，不足北京的1/10。

濟南作為山東省的省會，青島作為山東省的重點發展城市，其資源和政策的傾斜力度更大。

而菏澤，隻能默默地“自給自足”，與濟南、青島這樣的省內強市的距離越來越遠。

所以人口始終是淨流齣的，購房需求不會有明顯地增加，庫存沒辦法被消化。

但是房地産及其相關産業可能撐起當地經濟的“半壁江山”，政府不救不行。

在這種情況下，短時間地降首付刺激並不能拯救菏澤的樓市。

或許隻是催生一些需求提前釋放齣來，“飲鴆止渴”並不能解決根本性的問題。

北海、自貢以及南寜的情況差不多也是如此。 所以，如菏澤，北海，自貢這樣的城市，就算是政策寬鬆，價格也不會有明顯變化。

3、TOP20俱樂部

政策放鬆後，哪些城市的價格會漲呢？

不同城市的房地産價值不同，這點毋庸置疑。如果北上深杭這樣的城市或者降首付，或者取消“認房又認貸”，那市場必然會火爆。

歸根結底，要看這個城市的房地産是不是有價值！

一個城市的房地産價值，需要評估多個維度的指標:

（一）

2021年GDP排在前幾名的城市，哪個城市的房價不是居高不下？哪個城市不是調控政策一齣再齣？

（二）

包括城市的治理水平和城市的各方麵配套水平，第三産業占比，以及科技創新在城市發展中發揮的作用。

第三産業提供的就業機會遠大於一、二産業，所以一個城市第三産業占比，就會對人口的吸引力更大，科技創新水平則是讓一個城市發展的加速度。

這些會吸引人纔前往這個城市就業，而城市治理水平會吸引人在這個城市安頓下來（買房置業）。

蘇州，這幾年經濟發展速度領跑全省，就是因為“創投力”已經成為蘇州創新發展的重要功能，使之能夠彎道超車，迅速崛起。

圖2：蘇州市近十年房價變化趨勢 數據來源：安居客

所以，如果一個城市現在的發展水平可能一般，但如果它有雄厚的創新實力，相信不遠的將來必能“一鳴驚人”，而這樣的城市，房地産價值自然會“水漲船高”。

（三）

其主要指標是城鎮化率，以及住房存量規模。

在城鎮化率快速提升的城市，對住房的需求肯定是旺盛的，這也是房地産“黃金十年”最重要的支撐；而住房存量過大，尤其是新房庫存長期無法消化，那這樣的城市房價很難上漲，畢竟房子不具備稀缺性瞭。

指標太多，算法太復雜。

西瓜說房研究團隊在經過長時間的研究後，直接提供給最具有房地産價值的20個城市，供投資參考。

圖2：全國城市房地産價值評分前二十名 數據來源：西瓜說房研究團隊成果

2022年，央行放鬆閘口，市場上“錢”在變多。股市還在因“俄烏”戰爭而低迷，房市早就“春江水暖鴨先知”瞭。

但不是所有城市的房市都會呈現“一片春光”，資金也不是均勻地流入各個城市，而是“水往高處走”，更多地流嚮房産價值高的城市。

所以，如果你要買房，務必參考我們對城市的價值判斷。

因為城市間的分化，會一直持續，而且差距會越來越大。