一、居民中長期貸款首度負增長房地産調控似乎真的起效果瞭。2022年3月11日下午 央行公布2022年2月金融統計數據報告。各分項金融數據都有迴落的趨勢 史上最長房地産周期落幕！ - 趣味新聞網

一、 居民中長期貸款首度負增長

房地産調控似乎真的起效果瞭。

2022年3月11日下午，央行公布2022年2月金融統計數據報告。

各分項金融數據都有迴落的趨勢，其中2月份人民幣貸款增加1.23萬億元，同比少增1258億元。分部門看，住戶貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元。

這是有數據以來，居民中長期貸款首次負增長。這遠遠超齣市場預期，因為1月份的社融增速超過6萬億，市場對2月的社融增速也有較高預期。草根調研顯示市場貸款熱度並不低，但是最終的數據還是差得讓人不敢相信。

很多人說因為1月份過度透支，本來今年項目儲備就比去年差，1月末又被逼著多放瞭。那麼2、3月儲備就不夠瞭。這當然是理由之一，但不是全部。

我們知道，居民中長期貸款的主要組成部分，正是房地産按揭貸款。這也從另外一個側麵說明，房地産的形勢非常嚴峻。

曆史上經濟形勢最差的兩次，一次是08年金融危機，一次是20年疫情，這兩次居民中長期貸款都沒有轉負，可見目前居民惜貸的情況之嚴重。

這可能有兩個原因：一個是居民對未來特彆是房地産的悲觀預期；另一個也與當前房地産企業的債務風險有關。

眾所周知，在經濟有悲觀預期的時候，可選消費都會下行，可選消費最大的兩樣就是房子和汽車。

從居民貸款的角度，可以側麵印證居民部門對房子未來的悲觀預期。

二、 居民杠杆率已經達到潛在上限

實際上，目前居民部門加杠杆的空間也很小瞭。根據中國社科院測算的居民杠杆率，自1993年起居民杠杆率就一路走高，到2020年底已經達到曆史新高，整個2021年居民杠杆率並沒有繼續升高。

這說明自2021年開始，居民杠杆率已經達到潛在上限，再繼續提高已經很難瞭。

很多人沒有意識到，在中國這樣龐大而復雜的經濟體中，房地産作用的重要性。

很多城投的研究員，在研究地方政府融資平台的時候，都有一個非常重要的指標，就是平台所在地的房價。

因為很明顯，一個地方的房價，本質上是一個地方經濟質量的終極體現。地方的GDP可能有水分，但是房價永遠不會說謊。

地方政府融資平台的償債能力，基本上有兩個指標：一個是一般預算收入，另一個是政府性基金收入。

一般預算收入強的地方，基本就是這個地方的稅收收入較高，而稅收收入高，則說明這個地方産業經濟活躍，有很多納稅大戶，這說明當地有經營水平良好的企業，而這些企業足夠養活一方水土和一方人，當地人收入高，人口有流入，當地房價自然不會太低。政府性基金收入則更不用說瞭，主要組成部分就是土地齣讓收入，和當地房地産市場和房價完全正相關。

其實道理也很簡單，一個地方經濟好，房價高是應該的，一個地方經濟不好，房價也不應該高。

所以閤肥的房價比鄭州高，從側麵可以看齣，閤肥的經濟增長水平要好於鄭州。或者說，居民對閤肥的未來有更高的預期。

一個地方的房價，基本就是這個城市經濟實力的得分。

而對於一個經濟體說，房地産周期就是商業周期。

三、本輪 房地産周期史上最長

從房地産周期的角度齣發，本輪房地産周期已經被延長瞭很長時間。

2005至2015的11年間，中國的房地産市場經曆瞭3次持續時長3-4年的完整周期，而2015年至今的房地産周期卻打破曆史規律，房地産各項數據之間的關係和各綫城市都齣現分化。

本應該2018年就結束的一輪周期，拖到2022年纔完全結束。當然中間有疫情的擾動因素，但是遺憾的是，疫情帶來的貨幣寬鬆和避險情緒再次延長瞭這輪周期。

本輪房地産周期持續超過7年，是曆史上最長的一輪房地産周期。這一輪房地産上行期有多長，下一輪房地産下行期也會同樣漫長。

這正是周期的力量。這輪房地産周期下行，很多人歸因於監管政策於嚴厲、很多人歸因於中國人口增速的下行，但是這並不是根本原因。

根本原因就是當房地産周期下行的時候，所有的力量都不能阻止，隻能通過政策來減少周期下行帶來的負麵影響。

這輪周期是被棚改、貨幣寬鬆周期等各種因素人為延遲瞭，但是周期隻會遲到不會缺席。

2015年以來這輪周期上行時間有多長，那麼下行周期也會同樣漫長。所以對於房地産整個行業，盡管到瞭底部，但是這個底部會持續相當一段時間。

坦白說，這一輪史上最長的房地産周期已經落幕！

四、房地産周期就是商業周期

那麼房地産為什麼如何重要？

因為有兩個原因：一個是房地産是國民經濟中最重要發起點之一，另一個是房地産本身是金融係統最重要的抵押物。

房地産從上遊開始，鋼鐵、水泥、建材、電器、機械、銀行等涉及國民經濟眾多的大行業，是以上所有行業的發起點，如果房地産行業發生問題，以上行業會跟隨齣現周期性變化。

同時，從房地産開發到房地産齣售，都涉及銀行資金，而土地和房子作為銀行最重要的抵押品，一旦齣現問題，後果不堪設想。

而房地産市場中，最重要的角色，就是房地産企業。

2020年末開始，房地産公司開始批量齣現信用風險，算上迫使投資者展期（不展期就違約）的，至今已倒下20+個涉房名字，包括：

華夏幸福、藍光、蘇寜集團、泛海、陽光100、鑫苑、新力、當代、榮盛、恒大、花樣年、陽光城、陽光集團、佳兆業、奧園、世茂、富力、大發、禹洲、正榮、景瑞、龍光等企業。

這些房地産涉及債券麵額超過8萬億，如果再計算因此涉及的商票和非標違約，可能總金額已經超過10萬億。

房地産市場的主體有三個：政府作為土地提供方、居民作為房地産購買者，房地産企業作為銜接土地和居民的橋梁，目前處在岌岌可危的局麵。

想要讓居民中長期貸款同比轉正增長，就需要房地産行業的健康，而房地産行業的健康，有賴於房地産企業的健康。

部分房地産企業不閤理的加杠杆當然有問題，但是市場已經給他們沉重的教訓，現在就算是給這些房企加杠杆他們也不會加瞭。

現在最重要的是，讓這些房地産企業活下來，並承擔起市場功能，否則房地産行業牽扯的上下遊都要受到負麵影響。

如果居民開始普遍降杠杆並逐步退齣房地産購買市場，對經濟整體上是一種傷害。

同時，央行也需要各種措施，來提振居民購房信心，通過降低購房門檻、降低購房貸款利率、加快房貸審批放款速度等方式，來加大居民中長期貸款發放力度。

所以，本輪房地産周期下行，其實和國內的商業周期是同步的。

很多人感慨，為什麼A股市場、港股市場、美股上市的中概股跌幅為何如此慘重?

股市是最聰明的，資本是最現實的，股票的下跌在一定程度上，是經濟下行壓力、預期悲觀在資本市場的錶現。

大傢可以迴顧一下，2020年以來，同樣是實施瞭寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策，為什麼美股就可以一路上行，但是A股和港股卻走齣相反的方嚮？