撰文：佩奇美編：田青 校對：紫藤――1――股市和樓市 互道SB的時候又來瞭！A股連續下跌 一邊在抄底買入，另一邊卻在套現跑路，鄭州市場誰對誰錯？ - 趣味新聞網

撰文： 佩奇 美編： 田青 校對： 紫藤

――1――

股市和樓市，互道SB的時候又來瞭！

A股連續下跌，樓市卻止跌啓陽，又到瞭樓市與股市互道對方一聲SB的季節瞭。

除瞭俄烏開戰這一重大利空之外，似乎我們已經給大盤找不到一瀉韆裏的理由瞭。

兩會正當時，政策正當時，刺激正當時，麵對的卻是一蹶不振並且一直嚮下禿嚕的指數。

另外一邊，樓市也正在邊際放鬆。

廣州、深圳、上海等一綫城市開始降低利率，甚至大部分已經迴歸基準利率；

我們所在的鄭州在3月1日齣台瞭力度和規模空前的“鄭18條”；

昆明、菏澤兩個分處南北方的城市開始降低首付比例；

青島下屬的即墨區開始放鬆瞭限售。

就連2021年中旬喊話說，所有押注房價不會下跌的人，終將付齣慘重代價的郭主席，也一反過往的開始唱多樓市。

地産的去金融化已經得到瞭實質性控製。

言外之意是什麼？ 地産已經脫離瞭危險期，地産已經脫離對於金融行業係統性風險的潛力壓力。

總而言之，可以開始逐漸放鬆瞭。

以上不同城市的不同政策，當時隻是2022年的開端。

麵對未來強大的預期，有人開始準備買入進場，塵封在抽屜最下層的信用卡又要派上用場瞭？

然而，還有一群人，一邊忽悠其他人去買，自己卻在做著“把球給我，我要迴傢”的操作。

一邊是集資進場的人，一邊卻是準備套現跑路的另一波人，當下的市場，到底哪波人做的纔是“正確選項”？

――2――

新房兩極分化

新政後的第一個周末，鄭州新房市場已經開始明顯迴暖。

我們先來看新房市場。

豪宅、優質産品總是“春江水暖鴨先知”的那一群鴨子。

比如北龍湖北岸的保利璞岸，作為總價600萬左右的改善房源，自從開年以來一直受到鄭州中産及以上群體的追捧。

作為整個鄭州市場500-700萬總價區間的稀缺産品，保利璞岸160�O、180�O的産品不僅戶型設計優異，總結可控，更是位於鄭州北龍湖中原科技城北岸的“第一排”。

未來，部分樓層高的業主，在視野好的天氣，完全可以嚮南遠眺整個金融島及北龍湖大片的水域。

央企背書、北龍湖、産品優異，綜閤因素加起來，完全抵消瞭保利璞岸PPT賣房對客戶産生的疑慮。

當然，除瞭北龍湖的保利璞岸，還有不少熱門區域的網紅樓盤，到訪量都在上漲。

比如金水北組團的康橋天樾九章、萬科翠灣中城、美盛教育港灣&金水印；

比如濱河國際新城的海馬青風公園、華發峰景灣、電建瀧悅華庭等；

比如碧桂園西湖&雲頂&鳳凰城等。

有到訪量，纔可能會有成交量；成交量持續穩中上揚，銷售價格纔會上漲；個彆樓盤銷售價格上漲，推動全麵的價格上漲，鄭州樓市纔會全麵迴暖。

但是，敲重點瞭。

安全仍舊是大部分購房者心中所憂。

時至今日，還有大量的新房工地沒有正式復工，即便是市場行情再熱， 購房者也不會把錢砸嚮水坑當中，更何況是在賺錢不易的當下。

而市場迴暖，也是優先從優質項目，強勢區域先行，而價格也是由這些區域帶領的，比如鄭州，北龍湖就是領漲的那個區域。

與優質産品優質地段項目相比，剛需産品和遠郊地段，隻不過是被政策務虛瞭一把，務實的時候，目前還沒有來到。

當然，這是佩奇自己的看法，不代錶平台的論點和看法。

――3――

二手房一瞥

與新房的大量買入不同，二手房卻有不少人在選擇“拋掉”。

比如，廣電天韻、龍之夢東苑、安和文苑、國龍綠城怡園二期、永威五月花城、雙湖花園等小區的業主，一定是率先撥通中介電話要求調價的。

其中，數龍之夢東苑業主的電話最多。

作為北龍湖南岸的“上車盤”，因為早期8500-11000元/�O左右的團購房，龍之夢東苑一直都是鄭州徵收“差額稅”的納稅大戶。

120�O左右的邊戶和中間戶，140�O左右的邊戶是龍之夢東苑成交量比較大的幾個戶型，起步40萬的差額稅都是再平常不過的事。

盡管裝修發票、貸款利息可以抵扣一部分稅款，但是奈不住公務員群體有眼光，暗暗選中瞭熊市中鄭州漲幅最高的一個小區。

到現在，差額稅轉嚮1%的個稅，稅款的大頭都可以由賣傢拿走，剩下的小頭讓給賣傢當做購房的添頭，促進成交，何樂而不為？

隻是2017年之後的大部分購房者，不論你是投資，還是自住，差額稅這件事和你關係就不大。

是職業選錯瞭，還是眼光不好，可以自糾一下。

除瞭龍之夢東苑這個典型案例之外，鄭州市場影響比較大的就是熱門區域的次新房。

鄭州最為典型的區域就是高鐵東站的西廣場。

比較典型的是海馬公園三期、五期；國龍綠城怡園二期、華啓金悅府、建業天築等幾個二手次新房小區。

這些小區過去的流動性比較差，其中很大的原因就是受到巨額差額稅的影響。

比如海馬公園三期大概有1萬/�O的差額，這也就導緻瞭之前一直都是房齡超過10年的海馬一期二手房比較火熱，而三期卻不溫不火。

還有國龍綠城怡園二期，這個小區和龍之夢東苑類似，隻不過這個是國企河南能源的單位傢屬院，在差額稅轉變為1%核定稅率之前，有1.2萬/�O左右的差額，即便是算上貸款利息和裝修發票，也抵扣不瞭多少錢。

更重要的是，對於買賣雙方而言，這筆錢沒有使得買傢收益，更沒有使得賣傢多賺錢，這種兩頭不討好的政策，自然導緻瞭大量二手房交易的擱置或暫緩。

當下，不論是價格有沒有真實的成交，但是帶看量卻是真實地在上漲。

――4――

當下做齣正確的抉擇

一邊是火熱的新房市場，土豪們都在抓緊買入，改善生活；另外一邊是二手房市場，拋售的行為此起彼伏，到底誰在做正確的市場行為？

1、對於二手房而言，或許是齣貨的時機。

行情來到的時候最應該跑路的時候，特彆是多套房的體製內傢庭，畢竟不足1萬/�O單價的房子，2-3萬/�O賣掉，這種事一輩子也不會有幾次。

非體製內的三套房且以上擁有者，趁這個機會升艙吧。

鄭州再好，在教育、就業等方麵的硬傷短期內沒有改變的機會，與其陪著鄭州空耗，不如到成都、杭州、廣州等城市夠一夠，即便是兩套換一套，也不是沒有價值。

2、對於新房而言，還是圍繞鄭東新區為核心的邏輯，可以適度擴散至金水北、老經開等區域。

但要持續堅持以國央企、改善、優質區域為主的市場邏輯，緊盯以上三條邏輯，缺一不可。

3、現在的市場格局，能買二手，不買新房。

過去，開發商是公募，而你我是散戶，但是一旦開發商的房子賣掉瞭，二手房市場就是散戶對散戶的市場，特彆是經曆過去5年，有大量著急拋售的房源，二手筍盤或者可以淘一淘。

4、緊盯鄭州的核心資産。

都說未來要擁抱核心資産，啥是核心資産？

那些牛市中領漲，熊市中不跌的，就是核心資産。

那些已經跌穿的地段和房子，你還指望他絕地反擊？

本文完。

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