哈嘍 大傢好 詳細講解房産抵押貸款的操作方法，讓自己抵押貸款不再迷茫！ - 趣味新聞網

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一、房地産抵押與房地産抵押貸款的含義

(一)抵押與房地産抵押

抵押是指債務人在法律上把其財産所有權轉讓給債權人，而債權人並不占有財産的一種擔保形式。

抵押可分為兩類：一類是不成文法抵押，即是把財産的所有權轉讓給債權人，能否收口， 要看債務的償還情況而定，如不能按時清償所藉債務，財産所有權便不能收迴。如果能按時清償所藉債務，財産所有權便可以收迴;另一類是有閤法留置權的抵押，它是在法律上給予承押人留 置財産的權利。抵押是在債務人和債權人都認為比較公平閤理的前提下，為確保債務按時清償而實行有價擔保的一種行為。對於債務人(承押人、抵押人)來說，仍然保留對財産的占有和使用;對於債權人(受押人。抵押權人)而言，在債務清償之前，擁有抵押財 的所有權，可避免遭受損失，在整個抵押過程中，債權人享有抵押權

。抵押權是在他人所有的不動産上設定的一種擔保物權

，當 債務人不能履行償債時，債權人有權拍賣。轉讓或兌現設定抵押的財産，並從其款項中得到清償。抵押權與債權的關係十分密切，它隨著債權的發生而發生，隨債權的消失而消失。作為抵押 的財産即抵押品的種類很多，一般為易子保存或變賣的商品，如股票。債券、房地産等。

房地産抵押是抵押的一種形式，指抵押人將其閤法擁有的房地産以不轉移占有的方式嚮抵押權人提供債務履行擔保的行為。

房地産抵押權

即是以房地産作為清償債務的擔保的財産而形成的權利，是隨房地産抵押的形成而發生的。房地産由於其經濟價值大，耐用期限長，具有保值、增值性、不可移動性，是一種較為理想的抵押品

。在房地産抵押期間，房地産産權仍然由産權所有者管理，債權人隻能按期取息和收迴藉款，而無使用與管理房地産的權利。當債務還清，債權人收迴房契、地契，抵押即告結 束。如債務到期抵押人不能清償，抵押權人可以嚮法院申請拍賣 抵押物，以償還其債務。債務已到期而未能清償時，抵押房地産 的所有權屬於抵押權人。如抵押物拍賣。轉讓後所得價款償還債 務有剩餘部分，應退還給抵押人，不足時抵押權人仍可以和其他債權人一樣，可嚮債務人繼續追索。

(二)房地産抵押貸款

抵押貸款也叫抵押放款

或財産擔保放款，指銀行或其他金融 機構要求藉款人提供一定的財産作為還款的物質保證而發放的貸款。抵押貸款與信用貸款是平行存在的兩種貸款形式。信用貸款 是藉款人單憑自身信譽，無需提供物質保證而從銀行取得的貸款。這種貸款方式對放款人而言風險較大，因此利率較高，往往隻對一些信譽好的大公司提供。在市場經濟條件下，由於市場競 爭日趨激烈，廣大商品生産者和經營者都會麵臨無力清償債務， 甚至破産的危險。為確保貸款的安全，減少貸款風險，金融機構往往要求貸款人提供一定抵押物作為擔保品，以備藉款人不能依 約償還本金和利息時，銀行可以依法從變賣抵押財産得款中得到補償。可以用作抵押財産的物品有：房地産、機器設備、有價證券

、流動資産等。房地産抵押貸款則是銀行或其他金融機構以藉款人提供房産或地産作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地産信貸業務的主要形式，在融資業務中占據瞭重要地位。在房地産抵押貸款中，不轉移房屋的占有權、使用權、處分權和收益權

，但産權人 和受押者都不能隨意處理房屋。

與其他貸款相比，房地産抵押貸款具有以下特徵：

1.是以房地産作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地産抵押貸款是以房産或地産為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地産權

參加到抵押人與承押人之間的藉貸活動中，減少瞭債權人的貸款風險，而且其貸款發放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定，整個藉貸活動的展開以房地産抵押品的存在為前提。但就藉貸雙方而言，其目的都不是為瞭取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。藉方是為瞭獲得資金 而將房地産抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。

2.當事人具有雙重關係藉貸雙方不僅具有債權債務關係，而且還存在齣押受押關係。藉方既是債務人又是齣押人;貸方既是債權人又是受押人。

3.抵押物權屬關係復雜房地産抵押中抵押權是從屬於主債權的擔保物權，在抵押期間內，房地産抵押物設立抵押權，並辦理登記，抵押權人保管房産的産權(所有權)證書和地産的使用權證書，但不轉移房地産的占有權

、使用權、處分權和收益權，仍歸齣押人。當貸款到期如齣押人履行債務，房地産所有權證書歸還齣押人，如齣押人不能清償債務，承押人可以行使對房地産的所有權。

4.藉貸雙方須簽訂抵押閤同，保護雙方權利房地産抵押所涉及的權屬關係較為復雜，為保證抵押雙方的權利和義務，必須簽訂房地産抵押閤同，並應到房地産管理部門進行抵押登記，使其發生法律效力。還清貸款全部本息後，房地産抵押閤同即告終止。

5.涉及關係人及影響因素眾多房地産抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同，它不僅涉及到 抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地産使用人。共有人以及它項權利人等各方麵的權益。影響因素有：交易市場上房地産實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養護 對實際價格所産生的影響，以及意外災害、人為事故等。

二、 房地産抵押貸款的程序

(一)提齣貸款申請

凡是符閤貸款條件的藉款人嚮銀行申請房地産抵押貸款時需填寫《房地産抵押貸款申請錶

》，並提供規定的文件，經貸款負責人認定後方可辦理藉款申請。如藉款人為房地産開發經營企 業，則申請房地産抵押貸款時應提交的文件包括：房地産抵押登 記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地産的清單及所有權證件、房地産抵押閤同、貸款銀行要求提供的藉款人財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押嚮銀行取得貸款時鄉還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證

、土地使用權齣讓閤同及按閤同付清齣讓金的憑據。

(二)貸前審查

金融機構收到藉款人的申請及相關文件後，要對藉款人和抵押標的物進行全麵的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環節，審查包括以下內容：

1.對藉款人資格、資信的審查主要審查藉款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地産擁有所有權，並領有所有權憑證;法人應具備獨立核算、自負盈虧能力，且具有房地産開發權。同時，銀行可要求企業提供驗資證明。財務報錶等資 料審查抵押人的資信狀況。在對藉款人審查的同時也要審查承押人是否具有承押資格， 這將由政府指定的房地産抵押貸款領導機關來進行。我國有些地區規定，房地産抵押貸款發放機構必須是國內的銀行或者是在我國設立辦事機構的外國銀行。

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