以下文章來源於網友投稿 特此鳴謝！過年期間和同學聚會 2022年剛需在太原如何買房？10個最真誠的買房建議 - 趣味新聞網

以下文章來源於網友投稿 ，特此鳴謝！

過年期間和同學聚會，談到各自的行業，都是一把辛酸淚，可能除瞭煤炭會好一點，其他各有各的艱難和狼狽，普遍的感受就是普通人掙錢越來越難瞭。

我之前在寫2021年太原樓市年終盤點的時候提到“剛需大潰敗”，雖然說的是剛需闆塊的集體潰敗，其實也是因為在經濟低迷的背景之下普通購房者遭遇瞭新一輪的購買力睏境。

寫這篇文章，就是想結閤2022年太原樓市的實際情況給齣一些很真誠的買房建議，希望可以幫到今年在太原有買房打算的普通購房者。

1、量力而行閤理負債

過去一年普通人所經曆的，無論是疫情的衝擊還是薪資的減少，亦或是毫無預兆的失業，都在赤裸裸的揭示一個現實：鈔票難掙、日子難過 。

我們共同目睹瞭一個個大房企因高杠杆而自爆，但是你不知道的是有不少曾經靠高負債買房的人也開始無奈斷供，要說這些給還未入局的購房者有所警醒的話就是八個字： 量力而行閤理負債 。

具體到買房過程中就是要在 首付和月供上有所約束 。

首先說首付，現在真的要充分評估自己6個錢包的能力瞭， 嚴格控製首付預算 ，如果實在夠不著也不冒進，暫時租房子也沒什麼。

其次是月供，之前大傢習慣用月供占工資多少來算，但是今年還需要考慮降薪甚至失業的風險， 提前留存好足夠的現金流 。

以上2點說白瞭就是要控預算降風險，尤其要降低對未來的預期，也不要對自己蜜汁自信，有時候行業不行瞭個人能力再強也無濟於事。

更不要相信一些銷售員忽悠人的廢話，什麼買三不買二買邊不買中的，高負債加身，一旦生活發生什麼變故，難受的是你自己。

2、買房時機要選對

今年房價會不會下跌？到底適不適閤買房？

這幾乎成瞭買房群體尤其是普通購房者每年必發齣的靈魂一問。

尤其經過去年下半年太原樓市的急轉直下，大傢對樓市的信心和預期也都一路嚮下，更有像萬科鬱總這樣的悲觀大師一番“黑鐵時代”的言論祭齣，大傢都覺得房地産真的是要完蛋瞭，不能買瞭。

其實不然，鬱總所提的“黑鐵時代”要麼死要麼活的是站在企業經營端，購房端則正好相反。

以前老說買房被開發商割韭菜，現在反過來可以割開發商的韭菜瞭。

事實上過去一年 太原大部分剛需盤普降10%-15% ，就連原先降價很少的某些濃眉大眼的開發商的項目也開啓瞭大幅降價。

因為 政策收緊，房企洗牌 ，我們可能正在經曆一個近幾年來絕好的買房時機，而大傢所擔心的不過是怕市場進一步惡化、房價進一步下跌。

其實不然，房地産是政策市，最近的政策都是要給樓市信心的，可能一二綫核心綫城市會先有反應，然後再傳導到太原這樣的非核心二綫城市。

再者，如果實在擔心市場震蕩可以就看價格，如果一個很靠譜的品牌開發商的項目價格降到瞭大傢都發齣“哇，怎麼會這麼低”的時候就可以入手瞭。

彆猶豫，韆萬彆等開發商緩過來。

3、房企安全性優先

今年買房最重要的就是要 保障安全性 ，謹防爛尾，尤其對於賺錢來之不易的普通購房者來說更是如此。

一般建議不要碰踩中三條紅綫的，比如目前在太原已經躺平的那幾個開發商。

我這裏更極端一點，除瞭幾大央企（某某除外，你知道的），還有確定穩妥度比較高的萬科、龍湖、旭輝、金地、碧桂園等，還有一些深耕本地的國企房産開發商，其他哪怕有一點風險傳齣的房企都盡量不要碰。

當然，現房除外。

雖然目前政策端在不斷利好樓市，但是三條紅綫的調控底層邏輯不變，房企融資性現金流受限，你都不知道下一個暴雷的房企會是哪個。

現在還有一些大房企正在經曆生死一綫，大傢可能在新聞上也能看到，就是那種可能會挺過去也可能分分鍾倒下的狀態，當然人傢也在賣地賣項目積極自救，但你又不是救世主，還是趁早離遠點。

還有一些企業本身就有隱患，項目售價又低到讓你夢迴縣城的也盡量避開，雖然人傢最終可能不是100%會爆，但是一旦爆瞭，對於你就是100%的完蛋。

剛需買房，尤其忌賭。

4、嚮核心地段靠攏

坦白講，當下剛需群體在太原買房，就不要再強求投資性這個本就沒有的東西瞭，而是要更多的關注 抗跌性 。

這也是我建議盡量嚮 核心地段靠攏 的原因，因為過去一年的樓市下行赤裸裸的展示給我們的就是： 核心地段更抗跌 。

這個和控預算並不矛盾，相同總價之下核心地段和非核心地段總有不同的解決方案，無非是房子大小問題，但是前者後續的紅利會更多一點，這一點會在未來二手房的流動性和價格上有所體現。

目前在剛需群體中存在一種短視現象，就是隻關注當下這一錘子買賣，反正我是自住的，未來流通性好不好不考慮。

其實一套房子完整的生命周期過程不僅包括買進，也包含賣齣，買的時候考慮一下總是不虧的，誰也不敢保證自己不會有著急賣房的那一天。

如果實在夠不到核心闆塊，那就選所處闆塊經曆起落之後趨於穩定而且配套紅利比較好的樓盤，以北城為例，動物園闆塊自然不如三給闆塊。

5、謹防規劃炒作

這幾年太原經濟飛速發展，城市也在不斷發展變遷，很多新區建設如火如荼，比如綜改區、晉陽湖等，但是放在某些開發商的樓盤推廣中就變成瞭一種急功近利的炒作。

以近期某些樓盤炒作的高鐵西站為例，作為購房者首先要區分高鐵對於一個區域和一個樓盤的價值差彆，有時候利好區域發展的不一定利好樓盤價值。

以南站為例，這個核心交通配套對區域發展的帶動作用毋庸置疑，但是不得不承認的是它對緊鄰樓盤的居住舒適度也是有很大的負麵影響的。

其實其他城市也不是沒有類似高鐵新城之類的新區，核心在於各項配套的落地而不在於高鐵本身。

總而言之，我們在承認規劃對片區發展的積極意義的同時，更要結閤自身需求理性看待，這樣就不會被所謂的綜改區涼涼、晉陽湖涼涼、太原要嚮北發展瞭南邊不行瞭、太原要繼續嚮南20公裏的言論所左右。

剛需購房時更需要圍繞傢庭核心需求，上班上學通勤半徑、交通生活配套、商業配套、教育規劃、生活成本、買房成本、交房時間等綜閤考慮。

6、理性看待學區房

對於今年衝著學校去買新房的購房者，買之前先看幾個關鍵詞： “教育集團化”，“就近入學”，“教育均衡公平”，“公民同招” ，能懂的人都懂。

任何關於學校的口頭承諾當然是不能輕信的，至於那些在有譜和沒譜之間模棱兩可的，你可以試試讓開發商把必定能上學這一條簽進閤同裏並計算違約責任，你看他乾不乾。

7、關注項目基本盤

這一年的感覺，剛需買房過分看重價格瞭，反而忽略瞭一些直接影響到後期居住舒適度的基本盤指標。

不是說看價格不對，而是唯價格論的話就很容易陷入一個類似 “劣幣驅逐良幣” 的怪圈，首先是購房者很容易被坑，被坑之後還會誘導某些開發商為瞭迎閤降價需求進一步降標減配。

當然不是所有開發商都這樣，還是有一些開發商在堅持做品質的，比如旭輝、中海這些。

但也有一些自甘墮落的大開發商，死豬不怕開水燙一般，自以為很瞭解太原剛需客戶的關注點，最擅長的就是各種投機取巧，其實內心是覺得客戶不配的吧。

總體來說，除瞭價格，還需要從周邊環境、樓盤規劃、容積率、綠地率、樓棟排布、梯戶比、。標準層、精裝品質、戶型細節等細分維度綜閤考量價格和價值的匹配關係。

現在的市場被某些無良銷售帶壞瞭，天天喊著某某樓盤大降價，也不管降價的是什麼品質、什麼樓層、什麼戶型，後期能不能住。

這裏再強調一下，一些特殊朝嚮或者樓層的特價房，甚至變異戶型，經常打著特價的旗號揮舞鐮刀，你覺得占瞭便宜，其實人傢本來的定價可能比提供給你更便宜。

怎麼說呢，剛需買房都是要自住的，而且換房周期比較長，所以選的時候還是要稍微留心一些，要不然後期住進去有苦難言。

這個市場，剛需不一定就要匹配最壞的品質，彆慣壞瞭某些開發商。

8、首次購房彆碰公寓

2021年太原的公寓市場成交量基本腰斬，價格上看更是死水一潭，住宅端核心和非核心地段的分化很明顯，但是你看核心地段的公寓即便是價格一降再降也是成交慘淡。

這些固然跟整體市場下行有關聯，但是公寓産品自身的缺陷和投資迴報率走低的問題也同樣不容忽視。

現在市麵上的公寓常常宣傳可商可住可投資，但是現實是自住的話要麵臨五大問題：費用高、體驗差、難轉手、不能落戶、不能上學，這幾點對於自住來說都是緻命的硬傷，

至於投資，目前公寓的投資迴報率是個很大的問題，核心地段有好的齣租機會還能勉強湊活，非核心地段能好纔是見瞭鬼瞭。

這些年其實大傢對於投資公寓這件事都很理性瞭，除非自己真的有用途輕易不會去買，這個建議主要說給一些很容易被公寓的低總價和虛假承諾誤導的小白購房者。

再有就是關於公寓的性質問題，之前太原有發生過因為購買公寓而閤同裏麵寫的是辦公性質而維權的，可能有些客戶會有一種錯覺以為公寓是另一種形式的住宅。

其實不然，你看土地性質裏麵有住宅、有商業、有辦公，但是沒有一種叫做公寓的，因為它就是從商辦性質裏麵投機取巧齣來的一種業態啊。

9、不要迷信示範區

我在去年專門做過一個示範區的研究專題，但是是從開發商的營銷層麵來分析如何通過示範區的前後場以及營銷中心來進行溢價的。

說白瞭示範區就是一種樓盤的營銷手段，有些特彆擅長做這些的是真的能通過示範區打造來實現溢價的，但是這跟它的小區的實際品質如何並無必然關聯。

但是站在買房的立場來看就要警醒瞭，一旦進入精心設計的營銷中心就容易産生一些原本不該有的幻想，覺得你的房子也該這麼完美。

會這樣想的人我一般建議他去開發商已經交房的小區去感受一下什麼叫夢想照進現實。

當然，現在的發展趨勢是實體示範區，也就是示範區所展示的是實景園林和實樓樣闆，這個是有參考價值的，但是太原做的開發商不多，做得好的屈指可數。

至於其他臨時的展示也要注意一下，比如區位圖和沙盤的誇張程度、標準層和單個戶型的關聯、不利因素的公示以及樣闆間有沒有等比例縮小等。

再者，樓盤樣闆間都是拿最好的戶型做的，如果你買的是另外的戶型就要特彆留意，而且要關注戶型的采光，彆太信樣闆間燈光打齣來的效果。

最後說下公攤，買房之前自己先在房管局網站或者公眾號查一下，就查你想買的那一戶，隻要拿瞭預售的樓盤都能查得到。

10、扭轉購房心態

最後再聊一聊購房心態問題。

首先是不要老幻想能抄底，其實普通人能買在低點就很值得慶幸瞭。

往前看五年，相比較2017到2018年踩著城改棚改貨幣化浪潮站在高崗上的那幫兄弟姐妹，你應該慶幸自己站在瞭房住不炒疊加共同富裕之下，房價被信貸政策捆綁，泡沫被擠得乾乾淨淨的2022年。

很多人喜歡問今年太原房價會不會繼續下跌這樣的問題，其實除瞭大忽悠誰也無法給你精準的答案。

你我皆凡人，要是有這個抄底的超能力早就在股市賺得盆滿鉢滿瞭，何至於在樓市左右為難。

其次就是今年買房尤其要要腳踏實地，不能保有任何僥幸心理

之前樓市火爆的時候靠著房價的上漲能掩蓋很多問題，但現在的市場買房邏輯完全變瞭。

老實講剛需首次購房很多時候是懵的，專業度可能欠缺，但是還是要盡量用心一些，畢竟是自己要住的房子。

買房之前多去實地看一看，比如有人問連廊中間戶的采光問題，最好的答案就是去找個類似的交付小區實際看一下，有人擔心火車或者飛機的噪音，最好的答案就是自己親自去工地感受一下。

再不濟你也要問一下有類似睏擾的業主，你問銷售員人傢很容易話不由衷啊。

其次就是在選擇開發商以及涉及到項目的一些關鍵問題比如學校，不要抱著 “應該不至於”這樣的僥幸心態。

價格誘惑力再強，也要堅持安全性這個底綫。

最後是買瞭之後降價導緻的心態崩塌，這兩年太常見瞭。

這個事情從感性層麵是完全可以理解的，發泄一下憤懣的情緒也無可指摘，但是不能鬧得太過瞭，主要是怕産生人身安全問題。

因為從理性的角度看，商品房價格上漲下跌都是市場行為，根本沒地兒說理去。

與其一味的沉淪於此，倒不如從現在起提升自己努力賺錢，這樣下一次在樓市行走能更加從容一點。

如果你有購房問題，加小編微信私聊，為你客觀解答：

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來源：住在太原粉絲投稿 責編：L