發表日期 3/8/2022, 6:42:16 PM
昨天, “建議取消商品房公攤麵積” 話題登上微博熱搜,引發廣泛關注。
這是今年兩會期間,全國政協委員會洪洋提齣的建議, “取消公攤麵積” 。
在我國,幾個每個商品房購買者都為公攤麵積付過錢,所以這個提法討論度自然很高,打開微博話題,大部分微博下麵的評論都是一水兒的支持,贊同!
實際上,“取消公攤麵積”這一提法早不是什麼新鮮事瞭,近幾年每隔段時間就會因為某個樓盤因為得房率過低,齣現業主維權的新聞而被大傢推上“風浪口”。
央媒、黨媒等多傢權威媒體也多次發布“公攤麵積不閤理”“取消公攤麵積對購房者公平”的論調。但似乎都是 “雷聲大、雨點小” ,正式文件一日不齣,現狀就無法改變!
那公攤麵積的痛點到底在哪裏?為何全民抵製,但仍然難以取消?綿陽又有哪些高“得房率”的樓盤呢?
公攤麵積下的貓膩
經過這幾年的全民討論,相信大部分購房者都對公攤麵積是這樣認為的:買100平米的房子,但實際住進去隻有70平米,這少掉的麵積就是公攤麵積。
即:公攤麵積≈建築麵積-套內麵積
根據2000年開始實施的《房産測量規範》,分攤的公用建築麵積有:
1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築麵積,以水平投影麵積計算。
2、共有建築麵積還包括套與公共建築之間的分隔牆,以及外牆(包括山牆)以水平投影麵積一半的建築麵積。
這麼看來,公攤麵積是不可少的,因為沒有公攤意味著你沒有公共麵積可用,這也會大大降低社區的居住品質。
而且開發商也不傻, 取消公攤麵積,不過是換瞭一個計價方式罷瞭,房子總價並不會因此而改變。
這和豌豆米米9塊錢一斤,豌豆角5塊錢一斤是一個道理,都是羊毛齣在羊身上。
那既然公攤麵積取消與否,並不影響房價,那為何屢次被提“取消公攤”呢?
我們來看看相關報道中,全國政協委員洪洋的觀點:
1、商品房公攤哪些麵積、多大麵積,都是一團迷霧,隻能由開發商“信口開河”,而購房者毫無申辯權力。在商品房銷售中附加公攤麵積是全國普遍現象。最可怕的是公攤麵積缺乏法律依據和製度約束。
2、從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤麵積,也從來沒有哪一個業主測量清楚瞭自傢房子的公攤麵積。公攤麵積看不見、摸不著,而百姓卻為它承擔瞭高額費用。
3、業主並未享受到公攤麵積的閤法收益。開發商隻將公攤麵積數據和費用攤給瞭業主,而公攤麵積所産生的收益(廣告、車位、會所、超市等)卻被開發商據為己有。
4、住宅物業費按建築麵積收費不閤理,物業公司服務的隻是公共麵積,而並不入戶服務,居民室內衛生和設施維修都由居民自己承擔費用,為什麼物業收費要包含室內麵積?
綜上可見,他並不是對“公攤”有意見,這裏主要針對的是“公攤的計算方式”,希望開發商能把公攤怎麼算、公攤麵積的費用收取講明白。
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可見,公攤本身並無大錯,錯的是它不透明,沒有統一標準,缺少限製,購房者處於消費黑暗區。 更有甚者,聯閤測繪單位,每套房多增加一點公攤,普通購房者也察覺不到,更不知道上哪說理去。
公攤會全麵取消嗎?
既然,“公攤”存在諸多不閤理,大傢也幾乎“一邊倒”同意完全取消公攤麵積, 那是否意味著2022年公攤麵積就會全麵取消呢?
對此,央媒早已有瞭迴應: 2022年一夜之間取消公攤麵積不現實。
2月12日,以《公攤麵積成糊塗賬?彆讓買房瞎瞭眼》為題的文章中,央媒新華社理性迴應:“試圖一夜之間取消公攤麵積不現實。畢竟,房地産交易和持有的整個過程是一個龐大的係統,牽一發而動全身,需要一個轉型過程,其中也涉及諸多既得利益者。因此,需要剋服重重障礙,分步有序推進,逐步推開以套內麵積為基礎的住房銷售模式。“
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說簡單點,就是因為取消公攤麵積會觸及開發商、物業、裝修、保潔傢政、供熱等群體的切身利益。此外,公攤麵積還涉及到稅收製度、測繪製度等等,如果取消,就需要建立新的製度。
總之,以目前的形勢,全麵取消公攤麵積恐怕不能一蹴而就,但是齣台相關的行政法規,對公攤麵積加以規範,是非常可行的。
比公攤更重要的事
其實,在國內也有很多城市早已開始瞭套內計算價格。
2002年6月,重慶人大常委會通過瞭《重慶市城鎮房地産交易管理條例》,以地方法規的形式,首次對商品房的計價方式作齣明確規定和要求:商品房現售和預售,以套內建築麵積作為計價依據,商品房買賣閤同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
但其實不管是套內還是建築麵積,都不過是一個計價的單位,房子總價擺在那,對於開發商來說不過是換瞭個單位賣而已。
與其說取消公攤麵積,倒不如說統一公攤麵積衍生齣來的稅費、物業費等計價單位。
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比如,90平以下首套房契稅1%是按照建築麵積計算的,如果都按套內麵積算,那100�O的房子是不是也可以少收點瞭?
但可惜的是, 包括重慶在內的全國大部分城市,很多房子單價雖然都是按照套內麵積計算,但是無論是各種稅費以及物業費,卻都是按照建築麵積收取的!
所以, 相比“取消公攤”,計費標準的統一和透明化纔是消費者真正關心的問題。 比如取消以建築麵積來收取物業費、稅費等,公用部分按照什麼標準收費、套內麵積又該如何收費,這些值得深思。
綿陽的“公攤問題”
但說實在的,“公攤問題”在綿陽矛盾並不大。
大部分的項目公攤也都在較為閤理的區間,此外,在買房之前,大部分開發商都會提前說清自傢項目的“ 得房率 ”,不少開發商更是把“高得房率”當做項目的一個賣點。
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這裏需要注意,高得房率並不意味著低公攤,而是開發商通過“贈送”、“半贈送”的方式,提高得房率。
2月備案網簽銷冠 ―― 三匯四季公園 , 就是一個典型的“高得房率”項目!
尤其是上麵這個B2戶型,整個陽台約13�O,且餐客廳、主臥的飄窗可以優化,林林總總算下來,贈送的麵積幾乎可以“抵”掉公攤“吃”掉的麵積。
同屬“高得房率”項目的還有 萬為融信璽園, 13層的小高層,相比部分18層以上的項目來說,公攤係數也會更低一些,在得房率上也更具優勢。
另一方麵,隨著改善風潮在綿陽樓市的深入,綿陽購房者也越來越認可“公區”。 越是高端的社區,“公攤麵積”也越大,入戶大堂、入戶單元大廳、電梯前廳、社區泳池、夜光跑道…這些配套都需要“公攤麵積”,但是他們卻能真正提升居住品質,所以隻要購房者覺得值得,那麼“公攤”也是可以接受的。
寫在最後, 就當下來看,是否套內計價對於購房者實際購房成本也基本沒有影響,更多影響的是一些無良開發商。
與其改變銷售計價單位,倒不如規範整個房地産交易的計費標準。
其實每年3、4月份,公攤就會被推上風口浪尖,背後是期房製問題的暴露,如果變現房銷售,老百姓自然知道怎麼選擇,公攤也不會有爭議瞭。但就目前來說,取消期房也不是一蹴而就的事情。
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圖文來源:綿陽樓市