發表日期 5/11/2022, 7:10:54 PM
文|內幕君
1
前幾天,廣州完成本年度首輪集中土拍。和以往一樣,仍然是“央國平”唱主角。
但也有一些不同。
位於白雲新城的空港大道中地塊,報名名單上齣現瞭大傢熟悉又陌生的和記黃埔。
在狗蛋印象中,這應該是和黃近十年來,首次齣現在公開拿地場閤。
關於和黃,我們過去十年聽過最多的故事是“賣賣賣”以及“李嘉誠跑瞭”。
這次操作一反常態,又讓地産營銷大師們找到瞭營銷點,就有中介發朋友圈告訴買房人:
李超人開始入手抄底,新一輪暴漲行情估計馬上要開啓瞭,有需求有能力的抓緊上車。
狗蛋說,和黃在競拍現場報一輪價後進入觀望,人傢就是先伸伸手試試水溫。他們近期嚮媒體透露,確實有在內地拿地的打算。
不過世界格局動蕩,你很難分清李超人的“迴歸”,是抄底多於避險還是避險多於抄底。
就像有時候很難分清,遊戲裏誰是真正的贏傢。
廣州首輪土拍最終賣齣17宗地,攬金341億,“央國平”拿下14宗,而其中獨挑大梁的要數廣州地鐵。
耗資165.19億元,拿地4宗,廣州地鐵貢獻瞭一半的土地齣讓金。
再想起隔壁深圳地鐵也經常斥巨資買地,有人就說,比房企厲害還得是地鐵公司。
三年前,廣州地鐵戰投越秀地産,成為其二股東,雙方攜手之後至今,越秀地産獲得5個TOD項目。有時候,越秀地産以收購項目股權的方式,參與廣州地鐵所買入土地的開發。
意味著,廣州地鐵攻城略地,最終可能有不少城池會交到越秀手上。
越秀在此輪土拍中本身也有斬獲,以總價29.37億元競得兩宗地。要說贏傢,似乎“廣州一哥”越秀纔是。
在廣州,要論市場占有率和知名度,越秀無疑都是第一。
廣州市場給越秀貢獻的銷售額,能占到它總銷的6成。
2
10年前的越秀,銷售規模在120億左右,比旭輝、中南、陽光城、建發規模大。
不過2014年之後,當同梯隊的房企迅猛長個子,越秀進入瞭發育緩慢期,錯過2016年-2018年那個上升周期。
江湖排位一直在50強徘徊。
但最近一兩年,越秀突然超車瞭。
3 月10日,當99.99%的房企都沒發上年度財報,有些房企甚至做瞭推遲發布準備的時候,越秀地産率先秀齣成績單。
數據顯示,越秀實現閤同銷售額1151.5億元,同比上升瞭20.2%,超額完成預設的1122億元銷售目標。按權益銷售額算的話,越秀已經躋身25強。
全國百強房企去年銷售平均增速是-3.5%,8成房企沒完成銷售目標。
業績會上,被問到會不會進行並購融資,越秀地産董事長強調:
錢不是問題。
對比之下,同地産行業,汝何越來越秀乎?
狗蛋說,問題是越秀真的不差錢嗎?
五一期間,一對在深圳上班的新婚夫婦到廣州看房。
小兩口買房功課做得很足,每天都在售樓處泡到深夜,抓著置業顧問谘詢各種細緻入微的問題,還攜帶捲尺張量樣闆間各個角落。
在比對三個樓盤後,他們鎖定越秀某項目。
但在成交環節,他們猶豫瞭。
置業顧問給的交錢賬戶不是監管賬戶,兩口子心存疑慮,對方解釋:
所有開發商都這樣,如果連越秀都有問題,廣州沒有可靠的房企瞭。
在客戶一再堅持下,最終纔轉到監管賬戶。
位於廣州黃埔區的越秀星匯城TOD,也曾多次被購房者質疑預售資金未進監管賬戶。
4月2日,黃埔區住建局發布兩則關於該項目的《行政處罰決定》,稱其存在未取得商品房預售許可預售商品房、收取預付款的行為。
事件源於去年8月,有購房者投訴自己買瞭星匯城TOD的房子,首付款沒有進入監管賬戶,隨後相關部門迴應,星匯城還沒網簽,正式網簽後房款按規定直接轉入監管賬戶。
這位購房者是2021年2月買的房,半年過去瞭,房子還沒網簽。
於是牽齣瞭越秀無證銷售。
星匯城TOD因無證銷售違法,最終被罰10845.15。
單位是元。
狗蛋說,這世上隻有相對的不差錢,沒有絕對的不差錢。
3
越秀地産前身――廣州市城市建設開發總公司,成立於1983年,算是經曆過國內房地産行業的每一個周期,風格一嚮較為保守,職業化程度遠不如中海、華潤、保利,這些發展壯大於廣東的央企。
這也是為什麼越秀一直沒法木秀於林。
不過,越秀還是有嚮大佬靠攏的想法的,比如招人方麵,喜歡招“中華萬龍”的,即中海、華潤、萬科和龍湖員工。
2021年邁入韆億陣營後,越秀給自己定瞭2022年銷售目標:
1235億。
同比增幅7%。
要達成繼續衝規模的目標,越秀必須加快全國化布局,這也體現在其2021年的拿地趨勢上。
土儲方麵,越秀2021年新進入8個城市,如北京、上海、寜波、南通等,在18個城市新增37宗土地。
中指院統計的2021年房企拿地排行榜單上,越秀地産以428億拿地總額位列第14位。
過去,房企靠全國化戰略迅速擴大規模。如今行業收縮之下,房企發展路徑齣現“逆全國化”趨勢。
也就是不再像以前那樣攤大餅,而是更聚焦於自己的手臂展開能夠著的圈。
新晉“拿地狂魔”濱江,拿來拿去,還是圍繞著杭州市場或浙江市場轉。
像越秀這種中部梯隊的房企,短時間內四處齣擊的,不多。
在彆人恐懼時貪婪,可能是機會,也可能是覆滅,就看越秀能不能押對韻腳。
越秀和建發的路徑很相似,兩個都是地方國企,都開始於下行周期發力,在各自的大本營都有著絕對統治力。
不過和建發相比,越秀住宅産品力還有差距。這裏說的産品力不是指質量,質量大傢半斤八兩。
去年11月,越秀星匯雲山花園小區,因消防取水口水泥蓋闆斷裂,導緻一名7歲男童墜井身故。水泥蓋闆承受不住45斤重的孩子,公共區域安全管理疏忽,大傢質疑其豆腐渣工程存安全隱患以及物業服務、管理不專業。
4月22日,越秀綫上開啓2022年度品牌主張發布會,提齣要穿越行業周期,解決方案是打造“四好企業”:打造好産品、好服務、好品牌、好團隊。
越秀地産董事長林昭遠說,要打造“四好企業”,踐行國企擔當,滿足人民對美好生活的期待。
確實有這個必要。
那樣的秀,纔是真的秀。
4
至於打造好團隊,狗蛋說,越秀應該摒棄“老人抱團”、“小團隊”文化以及“舉拳頭”文化。
不能像一名前越秀員工說的那樣:
各部門乾瞭點屁大的事,都要發大群裏,然後大傢開始點贊舉拳頭。