看屋笔记：台中市北区皇普庄园(个案＋价格分析)
发表日期 2020-08-26T09:53:41+08:00
文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2019.12.09
皇普庄园前身为光华高工，目前在台中市区危老都更案件中，面积是最大的一个，整体开发面积也是台中市区少见的3400坪大基地规划，这次就来看看不怕台中空污的皇普庄园有什么特色。
【建案特点】
1. 生活机能：五分钟达一中商圈、中医商圈，中友百货等连锁店家多，生活机能成熟，下楼就有育强、锦祥公园（走路不用一分钟），兴进路绿园道约300公尺（走路约4分钟），运动休闲都很方便。
2. 工法建材：全栋从地下室到24楼採用戴云发的Alfa safe专利耐震系统工法，钢筋以一笔箍工法搭配柱中柱，加强建物耐震能力，建材上每一户都採用可抗PM2.5空污的VAF全室洁净气流系统，加上SMART AIR 智慧空气侦测，可由手机APP启动，不用担心台中空污问题。
3. 全龄公设：3400坪大基地规划，有近千坪中庭花园、室内羽球馆、瑜伽室、健身房、妈妈厨房、儿童戏水池、游戏区、阅览室、运动吧、咖啡厅等36项全龄化的丰富公设。
【建案平面解析】
1. 全区分为8栋规划，标准层为25~46坪2~4房规划。
2. A、B、F栋同一层4户2部电梯，G、H栋同一层5户2部电梯，C、D、E栋同一层6户2部电梯，住户单纯使用上没有问题。
3. 绿色区块为2房25~29坪规划，H5户大2房29坪规划，2房稀有边间双面採光，独立玄关有鞋柜空间，室内无柱空间好规划，完整客厅空间，独立厨房，主、客卧皆有双人床空间，卫浴有开窗不易潮溼，栋距大视野佳。E2、E6、C2、C6、D2、D6户25坪规划，格局相似，皆为单面採光，格局方正，室内无柱好规划，前阳台作为工作阳台仅有一个阳台，空间稍嫌不足，房间都有双人床空间，面中庭花园视野佳，相比大2房有总价带优势。
4. 黄色区块为2+1房28~29坪规划，E1、E3户，格局相似，皆为边间双面採光，室内无柱，独立玄关有鞋柜空间，客厅深度够，可规划加1空间机能性较佳，房间都有双人床空间，卫浴有开窗，面中庭花园视野佳。
5. 橘色区块为3房38~41坪规划，F1、F2户小3房38坪规划，格局相似，皆为边间双面採光，厨房除原本标配的电器柜之外，还有额外收纳空间，全部房间都有双人床空间，在小3房较为难得，主、客浴皆有开窗，面中庭花园视野佳。
6. 蓝色区块为小4房45坪规划，皆为边间双面採光，格局方正，公私领域分明，厨房有额外电器柜空间，全部房间都有双人床空间，主、客浴皆有开窗，通风不易潮溼，冷气室外机位置没有规划在工作阳台，不会浪费阳台空间，40米大栋距视野佳。
【实价登录分析】
1.兴进路绿园道生活圈区域个案：
皇普庄园目前开价约28~30万，预计成交价约26~28万。
微笑世纪B区云品特区平均成交价约27.01万，近期成交价约27~29万。
时光织锦屋龄3年，平均成交约25.12万，近期成交约27~29万。
2. 科博馆生活圈区域个案：
博馆汇屋龄1年，平均成交约30.6万，近期成交约30~32万。
东方嘉磐屋龄1年，平均成交约37.31万，近期成交约36~37万。
品科博屋龄2年，平均成交约32.25万，近期成交约31~34万。
3. 科博馆生活圈因为有科博馆，加上绿地公园多，整体价位科博馆生活圈会高于兴进路绿园道生活圈，皇普庄园与同区的个案相比，会比微笑世纪B区云品特区、时光织锦低一些，皇普庄园的价位符合区域行情。
【评价】
皇普庄园位置近知名的一中、中医商圈，生活机能成熟，加上为市区少见的3400坪的大型基地规划，公设设施多样，因为採多栋规划，不用担心一般大型社区一层会有10户以上住家，比较复杂跟电梯难等的问题，有在台中市区找个案的可以来参考看看皇普庄园的规划。
(房产网)
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