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看屋笔记:台中市北区皇普庄园(个案+价格分析)



看屋笔记:台中市北区皇普庄园(个案+价格分析)


发表日期 2020-08-26T09:53:41+08:00


     文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2019.12.09

     皇普庄园前身为光华高工,目前在台中市区危老都更案件中,面积是最大的一个,整体开发面积也是台中市区少见的3400坪大基地规划,这次就来看看不怕台中空污的皇普庄园有什么特色。

     【建案特点】

     1. 生活机能:五分钟达一中商圈、中医商圈,中友百货等连锁店家多,生活机能成熟,下楼就有育强、锦祥公园(走路不用一分钟),兴进路绿园道约300公尺(走路约4分钟),运动休闲都很方便。

     2. 工法建材:全栋从地下室到24楼採用戴云发的Alfa safe专利耐震系统工法,钢筋以一笔箍工法搭配柱中柱,加强建物耐震能力,建材上每一户都採用可抗PM2.5空污的VAF全室洁净气流系统,加上SMART AIR 智慧空气侦测,可由手机APP启动,不用担心台中空污问题。

     3. 全龄公设:3400坪大基地规划,有近千坪中庭花园、室内羽球馆、瑜伽室、健身房、妈妈厨房、儿童戏水池、游戏区、阅览室、运动吧、咖啡厅等36项全龄化的丰富公设。

     【建案平面解析】

     1. 全区分为8栋规划,标准层为25~46坪2~4房规划。

     2. A、B、F栋同一层4户2部电梯,G、H栋同一层5户2部电梯,C、D、E栋同一层6户2部电梯,住户单纯使用上没有问题。

     3. 绿色区块为2房25~29坪规划,H5户大2房29坪规划,2房稀有边间双面採光,独立玄关有鞋柜空间,室内无柱空间好规划,完整客厅空间,独立厨房,主、客卧皆有双人床空间,卫浴有开窗不易潮溼,栋距大视野佳。E2、E6、C2、C6、D2、D6户25坪规划,格局相似,皆为单面採光,格局方正,室内无柱好规划,前阳台作为工作阳台仅有一个阳台,空间稍嫌不足,房间都有双人床空间,面中庭花园视野佳,相比大2房有总价带优势。

     4. 黄色区块为2+1房28~29坪规划,E1、E3户,格局相似,皆为边间双面採光,室内无柱,独立玄关有鞋柜空间,客厅深度够,可规划加1空间机能性较佳,房间都有双人床空间,卫浴有开窗,面中庭花园视野佳。

     5. 橘色区块为3房38~41坪规划,F1、F2户小3房38坪规划,格局相似,皆为边间双面採光,厨房除原本标配的电器柜之外,还有额外收纳空间,全部房间都有双人床空间,在小3房较为难得,主、客浴皆有开窗,面中庭花园视野佳。

     6. 蓝色区块为小4房45坪规划,皆为边间双面採光,格局方正,公私领域分明,厨房有额外电器柜空间,全部房间都有双人床空间,主、客浴皆有开窗,通风不易潮溼,冷气室外机位置没有规划在工作阳台,不会浪费阳台空间,40米大栋距视野佳。

     【实价登录分析】

     1.兴进路绿园道生活圈区域个案:

     皇普庄园目前开价约28~30万,预计成交价约26~28万。

     微笑世纪B区云品特区平均成交价约27.01万,近期成交价约27~29万。

     时光织锦屋龄3年,平均成交约25.12万,近期成交约27~29万。

     2. 科博馆生活圈区域个案:

     博馆汇屋龄1年,平均成交约30.6万,近期成交约30~32万。

     东方嘉磐屋龄1年,平均成交约37.31万,近期成交约36~37万。

     品科博屋龄2年,平均成交约32.25万,近期成交约31~34万。

     3. 科博馆生活圈因为有科博馆,加上绿地公园多,整体价位科博馆生活圈会高于兴进路绿园道生活圈,皇普庄园与同区的个案相比,会比微笑世纪B区云品特区、时光织锦低一些,皇普庄园的价位符合区域行情。

     【评价】

     皇普庄园位置近知名的一中、中医商圈,生活机能成熟,加上为市区少见的3400坪的大型基地规划,公设设施多样,因为採多栋规划,不用担心一般大型社区一层会有10户以上住家,比较复杂跟电梯难等的问题,有在台中市区找个案的可以来参考看看皇普庄园的规划。

     (房产网)





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