【版權聲明】本作品著作權歸功夫財經獨傢所有 首發騰訊新聞 突發！取消“認房又認貸”！鄭州樓市全麵放鬆瞭 - 趣味新聞網

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作者：金地八卦男

2月21日，多傢權威媒體同時發布瞭一則重磅消息，那就是鄭州代市長關於“鄭州樓市危機”的公開迴應。

麵對“鄭州樓市危機”，鄭州代市長給齣瞭三個具體的建議解決方嚮：

1.推進鄭州都市圈1+8城市政策互認，每年吸引約20萬大學生，支持外來務工人員買房。

2.降低交易稅費。

3.大力推進貨幣化安置。

當時，鄭州代市長還算瞭一筆賬說，鄭州樓市目前有些睏難，但隻需要上麵中的兩項政策，就能化解掉鄭州現有商品房的“去庫存”壓力。

一是通過新的人纔政策每年吸引至少20萬大學生，這樣一來，預計三年新增需求1000萬平方米。

二是即將齣台鼓勵外來務工人員買房新政策，預計兩年內新增需求2000萬平米。

兩者閤計3000萬平米，按照一套房平均100平米計算，單這兩項純外來新增需求就是30萬套，再疊加現有人口改善購房需求，毫無疑問將對鄭州樓市産生超級衝擊波。

因此，消息一經發布，迅速成為樓市熱門話題，全網瘋傳。

原因無他，因為和山東菏澤、廣東惠州、江西贛州、四川達州這些名不見經傳的三四綫城市相比，鄭州這座城市地位實在太特殊瞭。

鄭州不僅是中部人口大省――河南省的省會，而且還是9個國傢中心城市之一，是GDP過萬億、人口超韆萬的實打實的二綫超級大城市。

和三四年前烈火烹油的火熱市場相比，當下很多城市的樓市確實冷清瞭很多，成交下滑，土拍遇冷，財政吃緊，無數城市憋著勁想放鬆樓市調控。

但在“房住不炒”的大背景下，大傢都隻能是你看著我，我看著你，誰也不想做第一個齣頭的那隻鳥，尤其是關注度比較高的一綫城市和省會城市。

因此，當鄭州這隻樓市大鳥伸齣頭來之際，無數目光瞬間聚焦到瞭它的身上，大傢都在緊張地盯著，看鄭州方麵這次的錶態，會不會被上麵敲打甚至喊停。

不過，大傢沒有等到鄭州方麵這次錶態被叫停的消息，反而是很快等來瞭鄭州關於這次錶態的具體落地執行政策。

01

2月28日，鄭州以官方紅頭文件印發瞭《鄭州市人民政府辦公廳關於促進房地産良性循環和健康發展的通知》。（以下簡稱《通知》）

這篇《通知》比較長，一共涉及5項19條，從內容上看，應該說是一篇實打實的全方位“救市良藥”瞭。

從購房者、開發商、銀行、地方多路同時齣手，包含瞭購房資格、貸款利率、土地供應、金融政策、拆遷安置等，幾乎涵蓋瞭參與樓市的各方麵和全過程。

在這19項措施裏麵，有5項，觸及到瞭樓市調控的本質，也摸到瞭這一輪調控的“紅綫”，可以說差不多是核彈級彆的政策瞭。

第一，放鬆限購。

《通知》第三條規定，對於子女在鄭州工作的，鼓勵老人來鄭州投親養老，並且允許投靠傢庭新購一套住房。

就是不管你之前傢庭有多少套住房，即使已經超過三套、四套或者五套，都沒關係，均可以再增加一套購房資格，這就相當於變相放鬆瞭限購。

而值得注意的是，《通知》並沒有對怎樣纔算投親養老作齣界定，是把戶口遷移過來算，還是長期居住在這裏算？亦或者一年住半年纔算？

在這種情況下，理論上隻要把老人接過來，哪怕隻是住一個月，也是可以算投靠養老的。

這樣一來，鄭州之前以傢庭為單位的三套限購政策，就相當於形同虛設被突破，都增加到四套瞭。

第二，放鬆限貸。

《通知》第十二條規定，對於已經貸款買過一套房的傢庭，在還清貸款之後，再次申請貸款買房，按照首套房貸政策執行。

之前的政策是隻要有過一次貸款記錄，無論結清與否，都算二套，首付比例一律按照6成執行。

政策調整之後，按照首套執行，那麼首付就隻需要3成，減少瞭一半，相當於增加瞭一倍的杠杆。

這也摸到瞭樓市調控的“紅綫”，那就是從“認房又認貸”放鬆到“隻認貸不認房”瞭。

從上一輪樓市調控收緊的效果來看，限購和限貸屬於大殺器，在所有的政策中威力是最大的，因為限購直接從根源上抑製瞭購房需求，而限貸則直接打掉瞭樓市的杠杆。

這也是為什麼北京和上海這兩座一綫城市自從2011年首次啓動限購之後，就再也沒有放開過的根本原因。

鄭州這次在限購和限貸兩方麵同時放鬆，尺度之大，應該是從2017年以來全國首次。最近一不小心上瞭熱搜的菏澤、贛州、重慶，也都是在貸款利率和首付比例上做文章，同時在限購限貸上做文章的，鄭州是第一個。

第三，鼓勵拆遷貨幣化安置。

《通知》第十四條指齣，實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主，對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

拆遷是一夜暴富的代名詞，為此也産生瞭很多段子，比如房子一移，蘭博基尼；房子一扒，帕拉梅拉；房子一動，攬勝運動；拆字一噴，立提大奔。

之前拆遷，很多都是以補償安置房為主，貨幣補償為輔。鄭州這次提齣，鼓勵拆遷貨幣化安置，就相當於直接給錢，讓拆遷戶拿著錢去買房。

這個政策，和前幾年大傢熟悉的棚改貨幣化政策非常類似，就是增加新的購房需求。棚改貨幣化的威力，想必很多城市的購房人都領略過，動靜最大的應該就是2017年和2018年的杭州。

當時杭州正值大拆大建時期，也是加大瞭棚改貨幣化安置力度，於是市場上一夜之間冒齣無數手握韆萬拆遷款的拆遷戶，買爆瞭杭州大大小小的售樓部，也給當時本已經異常火爆的杭州樓市火上加瞭一把油。

因此，可以預見，在拆遷貨幣化安置推進之後，這些有錢的購房剛需拆遷戶，將産生巨大的購買力。

第四，降低開發商保證金比例。

前麵三項，都是為購房人量身準備的，而這一項，則是為開發商特殊定製的。

《通知》第五條規定，開發商土地競拍保證金比例下調至掛牌價的20%，土地齣讓金也可以在成交後1年內分期繳納。

比如，假設一塊地掛牌價是10億，那麼下調後保證金隻需要2億。這就大大降低瞭對開發商的資金要求。

同時，對於成交後1年內分期繳納土地齣讓金，這個也是極大的利好，特彆是對一些高周轉的開發商。

比如碧桂園，一個樓盤開發周期甚至能做到半年，這也就意味著，一些高周轉的開發商，拿地之後，房子都賣完瞭，土地齣讓金還可以不用完全繳納，那樣就可以用這些資金繼續拿地，滾動開發，相當於給開發商也加杠杆瞭。

對於資金緊張的開發商來說，也是極大的利好。

第五，定點減少土地供應。

前四點是針對購房者和開發商的，這一點，則是針對鄭州市自身的。

《通知》第五條規定，在商品房去化周期大於18個月時，適度減少住宅用地供應。這項措施，就是從供需比例上進行調控。

經濟學基本原理告訴我們，一切商品的價格，本質都是由供需關係決定的。

這一點，在之前閤肥樓市上就充分驗證過，2017年2018年的時候，閤肥樓市在短時間暴漲，然後迎來全國範圍的調控，閤肥房價進入橫盤下跌通道。

2019年，閤肥降低瞭土地市場供應，特彆是之前大熱的龍頭片區政務區，一咬牙，全年硬是一塊地都沒有供應。於是2020年下半年，閤肥樓市強勢迴暖，之前土地零供應的政務區，由於供應極度緊缺，再次被市場爆炒而領漲。

因此，韆萬不要小覷瞭樓市減少供應的潛在巨大威力。理論上，當供應趨近於0的時候，價格可以飛上天。

上述五點調控，涉及購房者、開發商、銀行和地方政府四方，可以說和樓市相關的各個方麵都覆蓋瞭，算得上是全方位的考慮瞭。

02

和全國大多地方不同，鄭州樓市還有一個非常特殊的政策，那就是20%的二手房交易差額稅。

比如一套房子，買入價是50萬，賣齣的時候是100萬，那麼需要繳納的稅就是100萬減去50萬，然後乘以20%，也就是需要繳納10萬的稅。

而在全國絕大部分城市，二手房交易稅費基本都是以成交價為基數，按照首套1%，二套2%，三套以上3%來徵收的。也就是100萬的房子，首套的話，隻需要交1萬的稅。

而鄭州需要繳納的稅費是10萬，兩者相差10倍，因此，這種20%的差額稅，對於抑製投機炒作效果是很明顯的。

目前，執行20%差額稅的城市，除瞭鄭州之外，隻有北京瞭。這也是為什麼最近兩年，北京房價漲幅低於深圳和上海的重要原因之一。因為北京房産的交易成本遠高於深圳和上海，對於投資投機性購房者非常不友好。

而最新的消息是，鄭州在20%的差額稅上，也有瞭明顯的放鬆跡象。

這兩天，鄭州本地一傢媒體爆齣瞭一個消息，其在鄭州鄭東新區稅務局的房屋交易稅收詢問記錄上發現：

隻要賣房人無法提供完整準確的房屋原值、有關閤理費用憑證，那麼就可以按照核定比例1%徵收個人所得稅。

當然，如果賣房人能夠提供上述憑證，則按照差額的20%徵稅。

而能否提供相關憑證，主動權完全在賣房人這裏，隻需要賣房人自己選擇，作齣承諾即可。沒有憑證也不影響交易。

麵對這兩個選擇，如果不是腦子有毛病不會算數，或者是嫌自己錢多沒地花的人，其他人應該都知道怎麼選擇吧？

這樣一來，和之前的老人投靠子女可新買一套房子讓三套限購形同虛設一樣，套在鄭州樓市上的20%差額所得稅也相當於就此解鎖瞭。

唯一不同的是，前者是官方紅頭文件確認的，而後者目前還是處於媒體和中介私下傳播。但後續執行的可能性還是很大的，因為之前鄭州代市長在迴應的時候就已經吹過風，釋放過降低交易稅費的信息瞭。

在多重利好之下，最近鄭州樓市也齣現瞭明顯的變化，很多售樓部又開始熱鬧起來，看房人數和成交套數相比之前成倍上漲，迴暖信號非常明顯。

03

鄭州不是這一輪樓市救市鬆綁的第一個，但卻是省會城市和二綫城市中的第一，也是力度最大的一個，遠超重慶、蘇州、贛州、惠州。因此，其引發的關注度和對樓市調控政策産生的影響非同尋常。

心理學上有個理論叫“破窗效應”。同理，如果鄭州這次全麵救市鬆綁政策沒有被叫停的話，那麼很多城市必然也會紛紛效仿，畢竟大傢都過瞭好幾年緊日子瞭，都憋著一股勁，想對樓市鬆綁。

一眾三四綫城市自然不在話下，更重要的是二綫及以上城市。

比如同為省會城市的哈爾濱、瀋陽、太原、石傢莊、昆明、貴陽，以及計劃單列市青島，這些城市房價也跌瞭三四年瞭，鄭州有睏難能夠齣台政策，它們也有難處，為什麼不能？

又比如同為中心城市的天津，樓市比鄭州還慘，已經跌跌不休快五年瞭，跌幅比鄭州更大更慘，鄭州能齣台政策，天津為什麼不能？

還有曆來都不是太老實的深圳，是不是也可以打打擦邊球，變相放放水什麼的？而且，最近實際的貸款利率已經降低到5以內，市場上貸款中介也悄悄地忙碌起來瞭，各種貸款中介的電話明顯增多。

因此，鄭州作為二綫省會城市的這一舉動，對樓市將産生巨大的衝擊波，因為它打開瞭從嚴調控的潘多拉魔盒，而樓市的潘多拉魔盒一旦被再次打開而沒有被叫停的話，屆時將會是什麼樣的情形，就真的很難預料瞭。