發表日期 2/24/2022, 11:57:12 AM
時隔近三年,香港按揭保險公司再次修訂瞭按揭保險計劃。
南都記者獲悉,香港金管局官網在2月23日披露瞭按揭保險計劃的修訂。經南都記者對比2月23日適用的按揭保險計劃,適用於首次置業人的 9 成按揭保險的閤資格物業價格上限,將由2019年10月16起以來的800萬元上限調整為1,000 萬港元上限;8 成按揭保險的閤資格物業價格上限,將由900萬元調整為 1,200 萬港元。
尤為值得關注的是,2月23日起按揭保險計劃進一步擴大適用範圍,此次香港按揭保險公司還為價格1,200 萬港元以上至1,920萬港元的閤資格物業提供按揭保險,不過有關按揭貸款以960萬港元為上限。
據南都記者統計,從1999年3月推齣按揭保險計劃以來,按揭保險計劃已曆經多次修訂,而2009年和2019年是最為重要的兩次修訂。在2019年放款按揭保險計劃的上限後,2022年再一次擴大上限,未來或將對香港樓市帶來正麵的影響,尤其對1000萬港元以上的住宅而言是一大利好。
修訂措施或將利好香港樓市交投
在住宅按揭貸款方麵,香港金管局自2009年起推齣逆周期宏觀審慎監管措施。在2018年、2019年期間,外界曾一度熱烈討論香港金管局是否要放寬逆周期宏觀審慎監管措施。
香港金管局在2019年10月就明確錶示,樓市近期成交量減少,但樓價調整幅度輕微。香港金管局認為現時尚未有充分資料確認樓市已進入下行周期,現階段不適宜放寬宏觀審慎監管措施。
事實上,香港金管局逆周期宏觀審慎監管措施的理念是因應樓市周期的演變,考慮樓價走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素,采取閤適措施,確保銀行體係穩定。而事實上,按揭保險計劃是市場為本的金融産品,其目的在於協助香港市民安居置業,以風險為本的原則,通過調整保費去平衡風險,兩者目標並不相同。
而從最近兩年的數據來看,香港樓市的數據已有所改善。其中,根據差餉物業估價署的數據,樓價指數在2021年9月、11月錄得230、226.4。2021年6月以來, 新申請住宅按揭貸款宗數和新批齣住宅按揭貸款宗數均錶現優於此前兩年的平均數。
事實上,按揭保險計劃修訂,與經濟環境以及樓市錶現亦有較大的關聯性。
據南都記者統計,從2019年開始,按揭保險計劃有瞭兩次修訂。2019年10月16日,80%按揭保險的閤資格物業價格上限為1,000萬港元;適用於首次置業人士的90%按揭保險的閤資格物業價格上限為800萬港元。而在最新的2022年2月23日,按揭保險計劃進一步修訂。經修訂後,適用於首次置業人士的90%按揭保險的閤資格物業價格上限,調整為1,000 萬港元;80%按揭保險的閤資格物業價格上限,調整為 1,200 萬港元;為免可敘造按揭成數在樓價稍高於1,200萬港元時驟降,擴大按保計劃適用範圍,為價格1,200 萬港元以上至1,920萬港元的閤資格物業提供按揭保險,惟有關按揭貸款以960萬港元為上限。例如1,600萬港元的物業,在按保計劃擴大適用範圍下,可得到60%按揭保險;及上述和現有按揭保險産品的供款入息比率統一以 50%為上限。
同樣地,據南都記者查閱按揭保險公司的數據,2022年1月當月,按揭保險計劃通過的申請達3421個,涉及金額為188.97億港元。而2021年1月當月,按揭保險計劃通過的申請為4605個,涉及金額的為250.51億港元。2020年1月當月,按揭保險計劃通過的申請為2713個,涉及金額為139.65億港元。
維持香港銀行體係的穩定性
按揭保險計劃的推齣時間已長達23年,是香港市民置業的重要途徑之一。
南都記者從香港金管局獲悉,在按揭保險計劃方麵,2021年共批齣約58,800宗申請,其中超過45,700 宗為計劃於2019年10月修訂後新按範圍內的申請。 獲批申請中超過九成為首次置業人士。同時,為藉款人提供“還息不還本”或延長還款期的安排,以協助減輕他們的還款負擔。
據南都記者查詢獲悉,按揭保險計從1999年3月開始,由香港按揭證券有限公司(以下簡稱“按揭證券公司”)推齣,用來協助香港市民在香港安居樂業。而從2018年5月1日開始,按揭保險計劃的業務由按揭證券公司轉移至香港按揭保險有限公司(以下簡稱“按揭保險公司”)並由後者經營。據公開信息顯示,按揭保險公司是按揭證券公司的全資子公司。
何為按揭保險計劃?
南都記者從香港金管局獲悉,按揭保險是指保障貸款銀行免受藉款人拖欠還款風險影響的安排。在香港,按揭保險讓銀行能夠在沒有增加信貸風險的情況下,藉齣超過樓價七成的按揭貸款,這是因為七成以上的貸款部分已得到按揭保險的保障。
事實上,香港按揭證券有限公司於1999年3月推齣按揭保險計劃,為香港銀行提供按揭成數達85%的按揭保險。該計劃於2000年8月擴大至90%按揭成數的按揭保險,並於2004年7月再擴展至95%按揭成數的按揭保險。而隨後,按揭保險亦曆經多次修訂。
從行業角度來看,置業人士可取得的按揭貸款與物業市值的比例(亦即按揭成數),與銀行按審慎原則而願意承受的風險與物業的比例,屬於不同的概念。
具體而言,假設銀行承擔的風險水平不超過物業市值的七成,銀行批齣的按揭貸款額可以超過物業市值的七成,這意味著,如果銀行批齣的貸款是物業市值的九成,那麼銀行要將其中多齣來的兩成轉移至第三方機構(按揭保險公司,規避藉款人拖欠這兩成貸款而遭受損失。
從置業角度來看,無論香港市民想購置一手抑或二手市場的單位,隻要能符閤銀行及按揭證券公司的幾項基本審慎要求時,便可嚮銀行申請高達九成的按揭貸款。根據按揭保險計劃,按揭保險公司嚮核準賣方提供按揭保險,保險額最高可達物業價值的20%,使貸款銀行可提供達90%的按揭貸款而無需承受額外風險。
因此,在香港金融業看來,按揭保險計劃既可以促進香港市民安居置業,利好樓市的成交,同時亦可以維持香港銀行體係的穩定性。
按揭保險計劃的兩次重要修訂
經南都記者統計獲悉,在2008年金融危機以後,按揭保險計劃就發生瞭較大變化。
此前在2007年8月22日,推齣按揭保險計劃下之75%按揭成數新産品,亦同時加強瞭“度身訂造保費優惠計劃”及“長期客戶保費優惠計劃”所提供的按揭保費摺扣安排。
然而,2009年10月29日,按揭保險計劃修訂,按揭成數由70%以上至90%的貸款額上限下調至1,200萬港元; 按揭成數由70%以上至95%的貸款額上限下調至600萬港元;按揭成數由60%至90%的貸款額上限下調至600萬港元。
隨後,2010年8月13日, 按揭保險計劃修訂,暫停接受超過90%按揭貸款之申請;將90%或以下按揭貸款的貸款額上限由1,200萬港元調低至720萬港元;及將所有入息種類人士之供款占入息比率的上限劃定為50%。
2011年6月10日,將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。
2012 年9 月18 日,若申請人於申請按揭保險計劃時(包括申請用作套現之再融資按揭貸款),已經擁有或提供按揭擔保予兩個或以上未完全償還按揭的住宅或非住宅物業,其按揭保險計劃申請的供款比率上限會由現時的50%下調至40%。
2013年2月22日的公告顯示,此前按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業敘造最高90%按揭貸款,經過修訂,隻有400萬港元或以下的住宅物業纔可敘造最高90%按揭貸款。
2015年2月27日,修訂後,閤資格住宅物業可敘造的最高按揭成數將由90%下調至80%。有鑒於香港金融管理局宣布有關住宅按揭貸款的審慎監管措施,按揭證券公司將暫停接受70%按揭以上的貸款部分申請按揭保險,即閤資格物業而獲得保障的將會是60%按揭以上的部份。
不過,2019年,按揭保險計劃則發生瞭更多變化,進一步放寬瞭額度上限。而2022年則是第二次放寬瞭有關上限,或更為有利於較大市值的物業買賣。
按揭保險計劃的幾次重要修訂或變化
南都記者從香港金管局、香港按揭證券有限公司、香港按揭保險有限公司等官網進行統計,整理瞭幾次重要的修訂,具體如下:
(1)2022年2月23日,適用於首次置業人士的90%按揭保險的閤資格物業價格上限,調整為1,000 萬港元;80%按揭保險的閤資格物業價格上限,調整為 1,200 萬港元;為免可敘造按揭成數在樓價稍高於1,200萬港元時驟降,擴大按保計劃適用範圍,為價格1,200 萬港元以上至1,920萬港元的閤資格物業提供按揭保險,惟有關按揭貸款以960萬港元為上限。例如1,600萬港元的物業,在按保計劃擴大適用範圍下,可得到6成按揭保險;及上述和現有按揭保險産品的供款入息比率統一以 50%為上限。
(2)2019年10月16日,80%按揭保險的閤資格物業價格上限為1,000萬港元;適用於首次置業人士的90%按揭保險的閤資格物業價格上限為800萬港元;欲以高於修訂前的物業價格上限(即80%按揭保險下的600萬港元及9成按揭保險下的400萬港元)敘造按揭貸款,須繳交額外15%的保險費用,保費可隨每月按揭還款攤分。上述和現有按揭保險産品的供款入息比率統一以50%為上限。
(3)2015年2月27日,修訂後,閤資格住宅物業可敘造的最高按揭成數將由90%下調至80%。有鑒於香港金融管理局宣布有關住宅按揭貸款的審慎監管措施,按揭證券公司將暫停接受70%按揭以上的貸款部分申請按揭保險,即閤資格物業而獲得保障的將會是60%按揭以上的部份。
(4)2013年2月22日,現時,按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業敘造最高90%按揭貸款。在修訂後,隻有400萬港元或以下的住宅物業纔可敘造最高90%按揭貸款。
(5)2012 年9 月18 日,若申請人於申請按揭保險計劃時(包括申請用作套現之再融資按揭貸款),已經擁有或提供按揭擔保予兩個或以上未完全償還按揭的住宅或非住宅物業,其按揭保險計劃申請的供款比率上限會由現時的50%下調至40%。若這些申請人是自雇的非專業人士,並且申請高於85%按揭成數的按揭貸款,有關供款比率上限則會由現時的45%下調至35%。至於非套現之再融資按揭貸款則可獲豁免上述修訂 ; 及所有按揭保險計劃申請之貸款年期上限, 由40年下調至30年。
(6)2011年6月10日,將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬港元調低至600萬港元。故此,七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款,最高貸款額上限將由612萬港元調低至540萬港元。而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款,最高貸款額上限則由600萬港元調低至500萬港元。此外,按揭保險計劃將不接受主要收入並非來自香港的人士之申請。
(7)2010年8月13日, 按揭保險計劃修訂,暫停接受超過90%按揭貸款之申請;將現時90%或以下按揭貸款的貸款額上限由1,200萬港元調低至720萬港元;及 將所有入息種類人士之供款占入息比率的上限劃一定為50%。
(8)2009年10月29日,按揭保險計劃修訂,按揭成數由70%以上至90%的貸款額上限下調至1,200萬港元; 按揭成數由70%以上至95%的貸款額上限下調至600萬港元;按揭成數由60%至90%的貸款額上限下調至600萬港元。
(9)2007年8月22日,推齣按揭保險計劃下之75%按揭成數新産品,亦同時加強瞭“度身訂造保費優惠計劃”及“長期客戶保費優惠計劃”所提供的按揭保費摺扣安排。
(10)2002年12月,推齣“一站式9成按揭保險服務”。
2002年11月9日,擴大按揭保險計劃,其受保按揭成數不超過85%的樓花按揭貸款款額上限將由500萬港元增加至800萬港元。
2002年11月,推齣“延遲供本”的按揭保險計劃改良産品(貸款金額上限500萬港元)。
2002年7月,推齣“延遲供本”的按揭保險計劃新産品(貸款金額上限250萬港元)。
(11)2001年11月,落成住宅物業的按揭貸款金額上限由500萬港元增至800萬港元,按揭貸款金額最高達樓價85%。
2001年7月,住宅物業的樓花按揭貸款金額最高達樓價90%(貸款金額上限500萬港元)。
2001年4月,住宅物業的樓花按揭貸款金額最高達樓價85%(貸款金額上限500萬港元)。
(10)1999年3月,落成住宅物業的按揭貸款金額最高達樓價85%(貸款金額上限500萬港元)。2000年8月,落成住宅物業的按揭貸款金額最高達樓價90%(貸款金額上限500萬港元)。
采寫:南都記者 梁小嬋