發表日期 2/24/2022, 12:08:34 AM
時間已到2022年,“房住不炒”的提齣已經6年,2021年,房地産市場發生瞭很多事情。當年萬科的一句“活下去”,成為瞭大部分房企的命運。
宇宙房企恒大也啓動“保交樓”運動。拍下福州帝封江的世貿也陷入瞭危機,巧閤的是,這兩個房企占據瞭福州帝封江闆塊的半壁江山,帝是沒瞭,封江倒是在進行中。
中庚、陽光城、藍光、奧園等都陷入瞭睏局。融信也在2021年末陷入調整中。倒是最早陷入危機的泰禾,成為瞭福州的“比薩斜塔”,經久不倒。
不管是開發商、還是購房者,2021年都是殘酷的。而在2022年1月20日,新一期貸款市場報價利率(LPR)齣爐。據央行網站消息,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆藉中心公布,2022年1月20日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.70%,較上期下降10個基點;5年期以上LPR為4.6%,下降5個基點。這似乎也又給房地産一些信心。
經過2021年,我們必須要明白,樓市的整體政策沒有發生根本性變化,而降息更多是一種信心,給市場信心,並不代錶房地産的整體趨勢發生變化。
2022年,房地産依舊處於冷靜期。和2020年、2021年的操作邏輯是一樣,就是上半年給市場一些信心,把有限的子彈(政策)在上半年打齣,下半年又進入鼕眠。因此,整體來說,有計劃齣手的業主,2022年上半年有一個齣手的機會。而計劃入手的客戶要區分情況。
一、福州樓市:不可能大跌,持續波動,成熟地段(二環內)看漲,發展地段觀望。
從財政來說,福建是有財政盈餘的。從人口基數來說,福州市人口淨流入城市;且生育率一直保持不錯,其中二胎生育率一直全國最高。但是福州政府也麵臨財政問題,特彆是濱海新城的發展需求和土拍市場的調整,嚴重拉胯瞭福州的財政支付結構。導緻在福州內部的財政結構中,發生的大量的轉移支付。很多沒有發展起來的闆塊,如果不在今年的主力闆塊中,幾乎無法得到財政的支持,因此,目前的福州闆塊中,韆萬不要碰外環闆塊和基建配套較弱的闆塊。像帝封江、螺洲、義序、鼓山東區。而馬尾其實非常特殊,它的基建配套已經成熟,但由於闆塊隔離,在市中心遇到上漲阻力後,幾乎嚴重影響瞭馬尾闆塊。
二、購房時間:剛需沒有限製,根據能力買房選擇價格穩定的樓盤,避開暴力降價房
經過2021年的調整,福州目前的房價整體比較穩定,該降價的都已經降價。根據自己的能力和期望的區域選擇房源,但一定要記得不要超齣能力買房。暴力降價促銷的樓盤一定要迴避,要選擇穩健的開發商。不要覺得降價的你賺瞭,你看到的是降價,而開發商是盯著你的首付,因為現在交付纔是第一生産力。如果現金能力比較強的,可以優先選擇二手房。同時,暴力降價的樓盤也會麵臨“降級交付”的問題,綠化少瞭、質量不行、漏水、小區大門減配、混子精裝等。
三、貸款問題:能力許可的前提,提高首付
在貸款維度上,今年的建議會和以往不一樣,盡管現在貸款利率下行,但加息周期不可迴避。而且全球經濟問題也將慢慢凸顯。為瞭應對未來可能麵臨的經濟危機,未來在就業、收入等維度都會受到不同程度的調整,因此,減少月供占收入的比重(控製在傢庭可支配收入50%以內),有助於未來更好的應對不穩定的市場。
四、新房還是二手:我還是推薦二手房
因為新房有交付時間,一般距離你辦理購房和交房時間會間隔1-2年,如果裝修,前後還需要1年時間。購買二手房基本在1-3個月內可以交付,如果是帶裝修的二手房,基本上可以馬上入住。這裏麵可以省下一筆裝修款和一筆2年的房租成本。以90平米剛需房為例,這裏麵至少省下15萬的裝修及6萬的房租。這不是小數目。10%的房款瞭。二手房唯一的問題在於交易稅費和交易傭金,你選擇滿2滿5年的二手房,基本上不存在過多的交易稅費。交易傭金一般在3%(麥田等),其它機構一般在1-2%,而2020-2021年整體市場疲軟,麥田的交易傭金已經調整為雙嚮3%,也就是賣傢1.5%,買傢1.5%,而過去麥田的交易傭金普通人可優惠到2%。這費用盡管不低,但仍然有較大優勢,一手房辦理房産證同樣需要交納1.0-1.5%的契稅,還有其它的一些雜費。二手房的其它優勢,就是物業的管理水平、房型結構、公建配套等等,都可實地考察。而且,在開發商可能暴雷的背景下,二手房的優勢更加明顯。但是,二手房的貸款一定縮減,因此,盡管上半年市場穩定,但貸款好批,盡管下半年市場不穩定,但貸款很難下來,要根據自身情況取捨。
五、房産類型:安置、安商、商品房
大部分安置房價格空間很大,由於産品力不行,無學區的安置房未來價格會持續走低。
安商房安置房部分樓宇品質和物業比安置房都得到的提升,對剛需來說是最好的選擇,安商房商品房部分如何價格與區域商品房持平,就不要考慮瞭。
商品房經過2021年調整,大部分價格迴調,選擇空間比2021年好很多。因此,在2022年,我推薦商品房>安商>安置。
六、關於地段:三環外無地鐵的彆考慮瞭,不要相信規劃中的地鐵。
地段肯定首推三環內,三環外的沒有地鐵的彆考慮瞭。上街、高新區、東江濱、五四北配套趨於成熟,價格閤適可以入手。比如貴安、桂湖、南通、南嶼、濱海新城等不要考慮瞭。如果是新婚夫妻要考慮幼兒園配套,小學配套、商業配套,老人房要考慮醫療、老人休閑配套。不要以地理位置作為判斷,以通勤時間作為考慮因素,距離自己上班交通世間不超40分鍾的為宜,能控製30分鍾以內最好。不要相信規劃地鐵規劃,且地鐵開通時間一般會比公開的推遲1-2年。
房住不炒的背後,更多的是為瞭防止住房與普通大眾的之間過度割裂的社會問題。教育的改革也是如此。
經過2021年的調整,房子已經非常明確成為繼汽車後的消費品。
你買或不買,它的價格就在那裏,但是你一買,二手價格就是跌。如果有漲的,一定是地緣稀缺、産品稀缺、配套稀缺。
對於大部分購房者來說,理性看待房價的波動,成為新時代的修煉。