發表日期 3/1/2022, 8:26:43 PM
在行業整體下行,低溢價、底價拿地與流拍並存的背景下,一天拍齣20宗、30宗乃至40宗地塊的現象也並不罕見。
可沒有人料到,這座浙江小城的土拍會從白天拍到夜晚,維持10個多小時,且平均每分鍾都有報價,這一長時間、高頻率的競買過程對參與者的體力也是不小的挑戰。
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633輪競價
2月28日,台州市椒江區齣讓一宗宅地, 上午9時地塊開拍,由於競買熱度高、耗時頗久,直至晚間19時24分方纔結束 。
地塊位於椒江區葭�b街道現代大道北側、台州大道東側,齣讓麵積約7.5萬平方米,容積率≤2.2。地塊周邊有一江山大道、中心大道、現代大道等乾道縱橫分布,交通便捷;還有萬達廣場、銀泰城、東泰萬華匯商業廣場等商業生活配套環與心海社區小學(在建)、台州市文淵小學(擴建在即)、白雲中學等教育資源,地塊整體素質較好。
齣讓公告顯示,地塊起拍價15.46億元,設有上限價20.09億元,在此之前實行自由競價,按照“價高者得”的原則確定競得人;觸及上限價後,將轉為在此價格基礎上投報無償返還住宅建築麵積程序,按投報麵積最多者確定競得人。
《國際金融報》記者發現,地塊所屬區域近年來發展較為成熟,周邊地塊齣讓熱度不低。
2021年9月,該地塊東側不到1公裏的台州朗成53號宅地齣讓,經過 212輪報價 後,以封頂價6.13億元+競無償返還12950平方米住宅建築麵積成交,摺算樓麵價16766元/平方米;2019年6月,中央商務區天盛中心南側地塊競價 364輪 、曆時近7小時成交,溢價率高達106.11%,摺閤樓麵價24011元/平方米,這也是區域內成交熱度最高的一宗地塊。
有統計顯示, 2019年以來,該地塊周邊成交8宗涉宅地塊,平均溢價率達28.11% 。且周邊的新房房價多在2.2萬-2.5萬元間,而二手房高達3萬元以上,存在一定倒掛情況。
本次地塊齣讓過程更可用“瘋狂”一詞形容。
據傳,此次地塊吸引瞭方遠&中盛&東泰、高速&台州交投、大傢&坤和、綠城&台州城投、朗成、建發、華鴻共7傢房企及聯閤體報名,均是在台州曾有項目的公司。
2月28日9時,地塊正式開拍後,報價節奏激烈而緊湊, 最緊張時1分鍾內齣現13組報價,平均不到5秒刷新一次價格 。到12時,即3小時過去,第273組報價報齣20.09億元觸及最高限價,但加碼還在持續,此時比拼的方嚮已變為投報無償返還住宅建築麵積。
沒有午休時間,這樣快速的報價節奏一直持續到16時、17時、18時,直至19時方纔有收尾跡象,此時的無償返還住宅建築麵積已高達2萬平方米。最終, 在第633輪、2.06萬平方米報齣後,現場無人跟價,這場長達10小時24分鍾的持久戰方纔落幕 。
633輪報價、624分鍾,平均每分鍾報價一次, 綠城中國和台州城投聯閤體 挺到最後,成為本輪土拍贏傢,成交價20.09億元+競無償返還住宅建築麵積2.06萬平方米,溢價率29.95%,樓麵價12193元/平方米。
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綠城激進擴儲
對於堅持10小時、633輪拿地的綠城來說,這個結果並不算差。
據好地網計算,去掉無償返還建築麵積和原定的代建幼兒園成本後, 剩餘可售部分實際樓麵價為15320元/平方米 。受限價等因素影響,此次樓麵價甚至相對此前周邊地塊的齣讓價格有所下降, 與周邊新房售價相比尚有近萬元的空間 。
且從地圖上看,齣讓地塊周邊已有綠城紫薇花園,綠城・台州海棠花苑和浙能綠城・玉蘭廣場等項目,綠城繼續拿地深耕有助於實現闆塊內聯動發展。
這一激烈的競拍,在上海中原地産首席分析師盧文曦看來,是市場迴暖的跡象。
其認為,去年房地産市場下行,政策端、融資端多有收緊,房企嚴把現金流,謹慎拿地甚至開始停止擴儲,但 今年市場開始轉暖,資金情況亦有好轉,市場輪動,焦躁的情緒又開始瞭 。
事實上,今年以來,綠城頻頻現身土拍市場大手筆拿地。
1月18日,寜波2021年度第三批集中供地,綠城溢價13.19%拿下國傢高新區地塊,成交價16.7億元;2月17日,北京首輪集中供地,其耗資98.4億元拿下3宗涉宅地,極大地完成補倉動作,成為當期拿地最多的企業。22個“雙集中”供地城市之外,綠城還瞄準瞭長三角地區的南通市和德清縣,分彆斥資13.34億元和5.23億元拿下兩宗宅地。
億翰智庫數據顯示, 2022年1-2月,綠城中國新增權益貨值達345億元,位居行業第一;拿地金額高達223.5億元,同樣居行業首位 。
綠城的底氣或源於其良好的銷售成果與再融資能力。
業績快報顯示,2021年綠城總閤同銷售金額約3509億元,同比增長21%,超額完成瞭3100億元的銷售目標。
發債方麵,中指研究院顯示, 2022年1月房企中綠城融資額度最高,達51.3億元,平均融資利率3% 。同時,2月其還擬發行10億元的公司債券及1.5億美元4.7%的境外優先票據,融資動作不斷。
不過,標普也曾指齣,綠城的周轉效率和利潤率近年來落後於同業,考慮到行業下行期間保持項目銷售去化率的壓力,尚不確定其能否將毛利潤率維持在20%左右的水平。
記者 左宇
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