發表日期 3/5/2022, 6:25:38 PM
各地樓市陸續“鬆綁”。
春節之後,全國多個城市房地産政策邊際不斷放寬。鄭州市推行放鬆限貸限購政策;佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等城市的部分銀行下調首套房首付比例;自貢市、北海市、南寜市、晉中市也齣台公積金新政,調整貸款政策,下調公積金購房首付比例;廣州市、杭州市、福州市等地則下調房貸利率等等。
有分析人士對經濟觀察報記者錶示,房地産政策適度放鬆,可能會促使未來房地産銷售的好轉,帶動信貸需求;房地産平穩也有助於盤活整個經濟微觀主體的活躍度,從而有助於穩定經濟預期,利好銀行等周期性的行業。目前銀行闆塊估值偏低,房地産寬信用預期不斷升溫,經濟得以穩步擴張,有利於金融體係的盈利前景與資産質量的改善,從而有利於銀行估值修復行情的持續。
多地樓市“鬆綁”
3月1日,鄭州市人民政府辦公廳發布《關於促進房地産業良性循環和健康發展的通知》,放鬆限貸。根據《通知》,為瞭降低個人住房消費負擔,鄭州市將引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放,下調住房貸款利率。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這意味著首套貸款結清的傢庭置換新房,再購房仍然按首套貸款政策,等於直接降低首付比例瞭。
春節之後,全國多個城市房地産政策邊際寬鬆在不斷發生。據經濟觀察報記者不完全統計,各地樓市“鬆綁”政策除瞭鄭州推行的放鬆限貸限購政策外,還有降低首付比例、公積金首付降低、下調房貸利率等措施。
“我們發現這些措施有一個特點,就是需要落實原來因城施策,精準調控的政策方針,所以各個地方仍存在差彆化的調控。主要還是圍繞著房地産‘穩’在走,而不是強刺激。因為有些二三綫城市是供大於求的狀態,通過降低首付等措施,穩定市場預期帶動需求,避免房地産非理性降溫。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對經濟觀察報錶示。
截至目前,溫州市、南通市、佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等城市的部分銀行下調首套房首付比例。2月中旬,山東省菏澤市四大銀行下調瞭該市個人住房貸款首付款比例,“無房無貸”購房者的首付從之前最低30%,降至最低20%;重慶市,對於滿足1年社保要求的購房者,大部分銀行降低首套房首付比例降為20%;2月21日,佛山等城市也陸續跟進,佛山非限購區域包括南海區、順德區、三水區、高明區部分樓盤首付比例最低20%。
降低首付比例之外,今年多個城市也齣台公積金新政,調整貸款政策,下調公積金購房首付比例。2月18日,廣西南寜市將第二套房的公積金貸款首付款比例降低到住房價值的30%,而此前該比例最低為40%。2月25日,山西省晉中市調整住房公積金個人住房貸款政策,其中明確傢庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的,首付比例下調為不低於購房總價的20%。更早前,自貢市和北海市也已經率先齣台公積金新政調整貸款政策。
全國各大城市中,部分銀行下調房貸利率也在繼續,其中有一綫城市,也有部分二三綫城市。2月底,廣州地區六大國有銀行主流房貸利率已經變成首套房利率從此前的LPR(貸款市場報價利率)+100BP(5.6%)下調至LPR+80BP(5.4%),二套房利率從此前的LPR+120BP(5.8%)下調至LPR+100BP(5.6%)。
杭州目前部分銀行進一步下調瞭房貸利率。其中,首套房利率從5.65%降至5.6%,二套房利率從5.85%降至5.7%。福州首套房貸利率從5.75%降至目前最低5.05%;二套房貸利率從最高5.75%降至5.25%。而且多個城市的房貸額度普遍較為充足,放貸速度也較快,最快一周就可以放款,部分銀行甚至提速至3天。
貝殼研究院2月份監測的103個重點城市顯示,主流首套房貸平均利率為5.47%,二套房貸款平均利率為5.75%,均較上月迴落9個基點。在103個重點城市中,有87個城市的房貸主流利率環比下調,較上月增加28個,沒有利率提高的城市。
有利銀行信貸需求和估值修復
房地産政策邊際寬鬆對銀行業務有什麼利好呢?一位股份行零售信貸業務人士對經濟觀察報錶示,房地産及其上下遊鋼鐵裝潢傢電等行業的信貸業務一直以來都占銀行業務一定比例,如果地産寬信用實施不瞭,房地産沒有平穩運行,銀行信貸會有一定影響。“按揭業務對於銀行來講是優質資産。我國的按揭首付比例較高,這部分資産的安全墊相對其它資産較高一點,所以降低首付和利率吸引大傢來買房對銀行來說是好消息。”上述人士錶示。
“房貸利率往下走,有人覺得對銀行的業績可能是負麵的影響。”招商證券銀行業首席分析師廖誌明認為,房地産政策適度的放鬆,可能會促使未來房地産銷售的好轉,帶動信貸需求。“去年下半年以來,房地産銷售下滑明顯,影響到瞭按揭貸款的發放,其實如果銀行的貸款放不齣去,即便價格很高,對銀行的收入也是有影響的。所以總體來看,後續房地産行業的企穩,對房地産信貸的企穩有很大促進作用。”廖誌明告訴經濟觀察報記者。
周茂華進一步錶示,房地産平穩有助於盤活整個經濟微觀主體的活躍度,從而有助於穩定經濟預期。整個經濟大盤如果更加活躍,對銀行等周期性的行業來說肯定是利好。
3月2日,在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上,銀保監會主席郭樹清針對房地産市場的情況錶示,去年房價下降,房地産的泡沫化、貨幣化的問題發生瞭根本性的扭轉,樓市不像以前那麼活躍瞭,但是住房還是需要的,特彆是租賃住房,裝修也還是需要的,做這方麵的金融服務很有意義。現在房地産的價格做一些調整,需求方麵結構産生一些變化,對金融業來說是一個好事,但是我們不希望調整得太劇烈,對經濟影響得太大,還是要平穩的轉換。
民生證券研報指齣,房地産寬信用預期不斷升溫,有利於銀行估值修復行情的持續。當前銀行闆塊主綫是寬信用推動穩增長,經濟預期改善,而房地産並購加速落地,銷售端寬鬆政策再加碼,能從量和質兩方麵利好銀行資産端,利好銀行股估值。
2021年12月,央行、銀保監會發布《關於做好重點房地産企業風險處置項目並購金融服務的通知》,要求銀行業金融機構穩妥有序開展房地産並購貸款業務。在通知指引下,今年多傢銀行相繼開展房地産並購主題債券發行工作。“不可否認目前銀行的估值是已經是處於極低瞭,如果房地産穩下來,經濟穩步擴張,有利於金融體係的盈利前景跟資産質量的改善,這種情況下利好銀行闆塊的估值,而且銀行股中的高股息率對穩健型、長期價值投資者而言具有吸引力。從這幾點來看,我們對銀行股中長期的配置和估值修復還是整體偏樂觀。”周茂華稱。
廖誌明錶示,去年上半年特彆一季度的時候,銀行股錶現非常好,後來銀行股在去年下半年跌迴去很多,其實非常重要的一個原因,就是一些房企爆雷引發瞭資本市場對銀行資産的擔憂。隨著整個房地産政策的放鬆和行業的企穩,有利於銀行股估值得到修復。
經濟觀察報 記者 老盈盈
編輯/樊宏偉