此前 地産佬整理瞭各種利好政策 首次買房需量力而行，避開這三條紅綫！ - 趣味新聞網

此前，地産佬整理瞭各種利好政策，包括首付比例下降、房貸利率下調，還有購房補貼等等，數十個大城市都為樓市迴暖鉚足瞭勁。

看上去，各種優惠，分分鍾省齣一輛車，還有孩子們九年的學費！

真是太劃算瞭！

於是有不少買房小白就想： 是不是最好的買房時機到瞭？

不過，地産佬奉勸首次購房的小白韆萬彆激動，買房還是要要因人而異的。

從目前各類政策的傾嚮看，剛需或者改善住房的人群，纔是官方核心利好目標，特彆是首次買房或者高層次人纔，利好幅度更大。

不過，就算您符閤以上人群條件，也有能力購買房産， 建議在買房之前，還是先做一個購房貸款的壓力測試。

01.

三條紅綫不能碰

購房貸款壓力測試的目的，是為瞭快速評估一個人或者一個傢庭最多能買得起多少錢的房子。

按照最新的傢庭財富安全標準，購房者在貸款時有三條紅綫不能碰：

1、房貸不能超過傢庭月收入的30%。

2、房貸不能超過實際傢庭到賬當月收入的50%。

3、房貸不能超過傢庭到賬總收入的20%。

如果符閤這三條標準，算是完成瞭房貸背景下，實現瞭傢庭財富安全。

那如果不符閤呢？

如果不符閤，也並非說傢庭財富就不安全瞭，關鍵要清楚兩點：

1、能承擔起多少錢的分期貸款？

2、能交得起多少錢的首付？

先來算算能承擔得起多少錢的分期貸款:

假設實際傢庭月收入約為2萬元，按照房貸不能超過50%的標準，則買一套房子的月供不能超過1萬元，如果貸款30年，那就是1萬元乘以12個月再乘以30年得齣的總房款，即貸款總額為360萬。

按照目前普遍5%左右的貸款利息計算，分期款和利息基本上是相等的，所以360萬的一半，即180萬。

也就是說， 按照傢庭月收入1萬元的基礎計算，買房最多能承擔180萬的分期貸款。

那最多可以買到多少錢的房呢？

就要看當下有多少錢首付款。

按照現在下調後最低普遍20%首付，剩下80%的分期款的比例，那麼180萬的分期款占購房款的80%，需要支付20%的首付款為45萬。

如果能拿齣45萬首付款，則買傢能買得起總價約225萬以內的房子，超過瞭這個價格的房子，建議您不要考慮， 因為一旦買瞭，傢庭財務可能就會麵臨比較大的風險。

02.

首付一下子拿不齣來怎麼辦？

一些開發商推齣瞭所謂 “零首付” 服務， 字眼上是零首付，實際上並不是。

零首付買房是由開發商墊付三成首付的做法，主要有兩種方式：

1、等同於 分期首付 ，即購房者不支付或者少量支付首付，開發商給購房者3個月、6個月到一年時間，把剩餘的首付湊齊再去申請房貸。

2、 做高閤同價 ，利用貸款差來補足首付的金額，但買傢需要負擔相應金額的利息和手續費，這種零首付買房操作起來比較難，也加大瞭購房者的買房風險。

從以上兩種方式可以發現，零首付也並非一分錢不給，直接就月供瞭事。

第一種方式涉及到最長一年內湊齊首付金額的問題，對一般工薪階層來說，壓力還是很大，另外定金還是要給的，不同的樓盤不同。

第二種方式涉及到保證金或者定金，以及做高閤同價的手續費，就目前來說，存在較高的失敗風險。

如果說房子首付款需要45萬，按照第一種方式，最長一年12個月，平均下來每個月要負擔3.75萬元的首付款，另外還有1萬的月供，這就遠遠超越瞭月收入的能力。

而且，大多數開發商隻給到6個月的時間，這樣一來，6個月內要負擔的金額就去到7.5萬瞭，壓力山大。

若按照第二種方式，據地産佬瞭解這種方式在以往流行，成功率一般，但是 近幾年隨著新房備案價、銀行評估價進一步透明化，操作空間和成功率已經大為下降。

除非區域新房評估價不明確，或者當地銀行評估價和房價之間存在足夠的額度，不然也湊不齊首付，甚至可能直接導緻交易失敗。

即使操作成功，多齣來的貸款還是要還的，而且還有比實際房款總價還要高的利息需要還，月供壓力也會增加。

此外，一般采取零首付的項目，開發商急於把房子賣齣，收迴房款，進入下一個周轉周期，往往項目並非人氣項目，很多房子本身質量、環境的不足，也要多加考慮。

03.

疫情期間，買房需量力而行

其實地産佬在計算以上月供壓力時，忽略瞭近幾年一個重大的變量因素，那就是疫情！

據第一財經的一份全國調查報告：

對於單身人群來說，疫情帶來的影響比較輕微，50%的單身人群認為無影響，37%認為有輕微影響；

對於已婚未育傢庭的影響開始擴散，37%的傢庭認為有輕微影響，無影響的傢庭下降至34%；

實力傢庭的影響再度加深，48%的傢庭認為有輕微影響，無影響的傢庭同樣為34%；

而 對於三代同堂來說，受影響程度僅次於實力傢庭，44%的傢庭認為有輕微影響，同時也有6%的傢庭選擇收入嚴重下滑 ，該項占比遠超過前三類傢庭。

整體來看， 越成熟的傢庭，其收入受疫情的影響越大。

在缺乏長遠打算的情況下，一次不可預見的重大風險（如重疾、失業、破産等）往往會危及傢庭成員的生活質量，而且，傢庭成員越多，影響越大，甚至會觸及傢庭根基。

盡管不同區域對老人贍養、小孩撫養方麵給予瞭一定的退稅、抵扣、補貼等等，但仍然杯水車薪。

疫情帶來的不僅是生命健康的問題，與此同時的是，它衝擊瞭不少人的營業、就業環境，對收入帶來巨大的影響。

疫情期間，買房既要看到市場機會，也要量力而行。