外界常將2012年潘石屹從散售轉型自持齣租視為SOHO中國由盛轉衰的節點。2021年黑石集團對SOHO中國的收購是潘石屹迄今為止最大的一筆齣售計劃 涉及SOHO中國持有的8個核心項目 潘石屹想盡法子搞錢 - 趣味新聞網

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SOHO中國因違規多收電費總計被罰2億多元。

地産大亨潘石屹很少再齣現在新聞頭條。僅有的幾次，都是和SOHO中國的種種負麵消息一起齣現。

擁有近2000萬微博粉絲的潘石屹現在也很少發微博瞭。他的微博設置瞭半年可見，最新的一條是轉發SOHO中國七摺賣房的新聞，“歡迎購買！”他關閉瞭評論。

兩天前（3月24日），SOHO中國發布瞭2021年財報。和一眾地産同行們相比，SOHO中國健康多瞭，淨負債率顯著低於同行，租金收入同比增長，實屬不易。 但2021年SOHO中國仍虧去瞭1.23億元，虧損原因不是來自於企業經營，而是因旗下公司偷稅漏稅被重罰。

去年，SOHO中國附屬公司北京建華置地有限公司因少繳企業所得稅和土地增值稅1.98億元，被北京市稅務局處以補繳稅款、滯納金及罰款共計7.09億元。這筆支齣被計入2021年度其他經營費用，拖纍SOHO中國由盈轉虧。

年報發布前不久，SOHO中國旗下物業公司還因違規加價收取電費被罰。北京市市場監督管理局在3月21日公布瞭這一處罰，對SOHO中國旗下北京搜厚物業15傢分公司處以罰金閤計1.15億餘元。去年，SOHO中國在上海同樣因為違規多收電費問題被處以8664萬元罰款。兩筆罰款閤計超2億元。

人們無法理解，這樣一傢在京滬兩地擁有多個核心地産的上市公司，為何會在電費上頻做手腳？惹得媒體在文章標題中不解地發問：潘石屹為什麼總跟幾毛錢電費過不去？

過去他可從來沒為錢這事兒發過愁。他是第一個吃到房地産紅利的人，是“萬通六君子”，更是各類富豪排行榜上的常客。2019年，他還在自己的訪談節目《潘談攝影間》上對著柳傳誌說， “我的狀態什麼狀態呢？就這個錢賺夠瞭……以解決溫飽以賺錢為目的的事情已經不是我唯一的目的瞭。”

SOHO中國在2021年財報中對偷稅漏稅行為迴應說，誠懇接受，堅決落實，並按期全額繳納稅款、滯納金及罰款。潘石屹沒有對此事的公開評論，他也沒有迴應旗下物業公司違規收取電費的問題。

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外界常將2012年潘石屹從散售轉型自持齣租視為SOHO中國由盛轉衰的節點。

SOHO中國的地産項目以商業寫字樓為主，且集中分布在京滬兩地的核心地段。過去，潘石屹創造性的提齣瞭散售商業地産的概念，讓SOHO中國吸引瞭一大批中小投資者，尤其是吸引瞭大批“煤老闆”前來購買。

與商業地産傳統的齣租、整棟齣售的業務模式相比，散售的優勢是可以快速迴籠資金，讓商業地産實現瞭和住宅房産同等的迴報周期。潘石屹將這一模式歸功於自己的“雜碎”哲學，他為此專門寫瞭一本書，書名就叫《雜碎》，他把這個時代叫做“雜碎時代”。

散售創造瞭SOHO中國前期的輝煌，光華路SOHO在開盤當天就創造瞭逾13億元的銷售神話，三裏屯SOHO也在當年實現瞭開盤一周預售簽約額達43.5億元的記錄。 潘石屹說，“我始終相信，如果將眼光放長遠，用每一個商傢的智慧和市場自然調節的模式會比統一規劃的模式更有生命力。”

2010年，北京市陸續齣台相關政策管控地産行業之後，潘石屹開始放棄散售模式，轉而以自持齣租為主――早期購買散售物業的煤老闆實力不再也被認為是原因之一。

但SOHO過去散售留下的弊端並未改變，長時間的散售令SOHO中國各個地産項目中入駐企業繁雜混亂，與其外錶的高端化形象並不匹配，甚至透支瞭未來的投資升值空間。如早年間銀河SOHO充斥著大量的小貸公司，望京SOHO也被視作是創業公司的“墳場”。2007年，北京的尚都SOHO甚至發生過業主集體罷業維權的負麵事件。

SOHO中國在物業運營上也屢遭詬病。《財經》雜誌在報道中指齣，散售模式讓潘石屹錯失瞭培養自持物業運營團隊的機會，也沒積纍做大型物業的整體操盤和運營管理經驗，更談不上精細化運營。

潘石屹對租賃模式的熱衷程度也不高。 他不止一次地對外吐槽中國地産的租金迴報率問題，他曾對外透露SOHO中國在北京的租金迴報率不到3%，尚不及公司的銀行貸款利息4.4%高。“你看租金迴報率，無論是酒店、商場、住宅還是寫字樓，還不如中國銀行們的貸款利息高，這個賬怎麼算過來？”

也正因此，SOHO中國的轉型磕磕絆絆，時不時就又迴到齣售資産的老路上。例如2014年齣售上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及部分淩空SOHO産權，2016年又齣售上海SOHO世紀廣場，2017年齣售上海虹口SOHO，據媒體統計，過去幾年SOHO中國已纍計齣售近300億元的物業資産。

過去十年被外界視為SOHO中國失去的十年。中國的房地産商們大多在這一時間段內迎來爆發式發展，2010年萬科的銷售額剛剛突破韆億，2020年已超七韆億，恒大十年間業績增長瞭220倍，從廣東的一傢中小地産商成長為地産龍頭。

SOHO中國自2010年達到184.23億的營收巔峰以來，再無突破，近年來營收在20億元左右徘徊，甚至不及其他房企單個項目的規模。

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2021年黑石集團對SOHO中國的收購是潘石屹迄今為止最大的一筆齣售計劃，涉及SOHO中國持有的8個核心項目，被稱作SOHO中國的“八大金剛”。這筆交易在當年6月宣布，交易總額約閤196.2億元，較此前市場傳言的258億元縮水近62億元。

過去，潘石屹曾多次對外錶態決不會齣售這些核心地産，如麗澤SOHO剛上市時，他說，“一平米都不會賣，捨不得賣”。外灘SOHO和望京SOHO也被他視作永遠不能銷售的兩個項目，“這兩個項目在，我就還是一個開發商”。

後來他又再度對此錶態，稱整體自持的八個項目“沒有齣售計劃”。

市場對潘石屹齣售SOHO中國核心資産的消息報以利好。齣售的消息傳齣後，SOHO中國股價飆升48%，創下該公司2007年上市以來的最大漲幅。

但這筆交易最終未能成行。SOHO中國在公告中稱，鑒於目前滿足收購要約的先決條件進展不足，各方一緻認為無法在要約最後截止日當天或之前滿足先決條件，經各方一緻同意，黑石集團終止對公司的收購要約。

此前，SOHO中國曾對外收到國傢市場監管總局的反壟斷審查通知，對要約方根據《中國反壟斷法》提交的申報正式立案審查。這被認為是該筆交易流産的主要原因。

當天，SOHO中國港股股價暴跌，盤中跌幅一度高達40%，截至收盤跌35%，市值縮水近63億港元。

潘石屹

潘石屹沒有對外迴應交易流産的原因。今年3月，他在SOHO中國優質房源推介會上宣布，將以“七摺”價格銷售3.2平方米的物業，並將傭金奬金比例提高至交易額的4%，遠超行業平均水平。

銷售房源涉及京滬兩地的銀行SOHO、三裏屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等九個項目，涵蓋辦公、商業、公寓等業態。SOHO中國整體自持的“八大金剛”未涵蓋其中。

潘石屹不遺餘力地為這次齣售搖旗呐喊。 他專門在許久不用的微博上轉發瞭這一消息，稱“歡迎購買”，SOHO中國也在其官方微信公眾號上自賣自誇，齣售物業“租金迴報穩定，投資性價比極高”，“撿漏好機會！”

潘石屹稱，此次銷售房源收入將全部用於降負債，不會用作股票分紅。按SOHO中國公布的2021年年報數據，截至去年底，SOHO中國總負債約為333.47億元，淨資産負債率44%。其中1年內需償還貸款16.64億元，1年以上至2年為11.39億元，2年以上至5年為54.85億元，5年後為97.09億元。

外界對其降負債的說法議論不一。對比同行業的負債SOHO中國處於較低水平，一些人士稱SOHO中國此舉意圖快速迴籠資金。也有報道稱該做法符閤SOHO中國緩解現金壓力、優化資産結構的邏輯。

資本市場贊同潘石屹賣房的做法。在宣布“七摺”賣房當日，SOHO中國港股漲幅一度超20%，收盤時漲8.97%。

也是在北京市市場監督管理局對SOHO旗下物業公司下發行政處罰的當日，SOHO中國的老對手復星國際拿下瞭昔日上海“地王”項目外灘8-1地塊的外灘金融中心。過去，SOHO中國曾因為爭奪該地塊與復星國際打瞭3年官司。

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2014年，網易把當年度的“最有態度地産人物”奬項頒給瞭潘石屹，與其一同入圍的均是地産界的大佬們，王石、王健林、馮侖。

當時還擔任《第一財經日報》總編輯的秦朔說，“在房地産這樣一個和我們每個人休戚相關的行業中，他造的房子不是最多的，但他帶給我們的微笑是最多的，他不是最有財富的，但他卻擁有最多的粉絲，每一棟房子都代錶瞭一種態度。”

一直以來，潘石屹都是引領中國房地産潮流的那個人，他是先鋒與前衛的代錶，當年SOHO中國各個項目無一不以突齣的建築風格而飽受追捧。人民日報海外版評價他說，“潘石屹的每一個建築作品都以城市標誌性符號引領這個城市的建築潮流”。

他常年遊走在各大新聞媒體頭條，寫博客，針砭時弊，齣書，主演電影，玩攝影和木工，一舉一動都牽動著大眾的視綫。他執著於公共討論，為此專門辦瞭一本刊物。很難想象，當年SOHO中國的一本企業內刊《SOHO小報》也曾風靡京城，被認為是公共討論的重要陣地。在它2010年宣布停刊時，曾引發一眾作傢、學者及媒體人士發文悼念。

2011年，北京霧霾還未被大多數人關注到時，他就開始在微博上轉發美國駐華大使館發布的PM2.5數據，引發輿論討論―― 當時中國尚未將PM2.5納入氣象監測，一些媒體在報道中稱這是公眾開始認識到PM2.5的開端。

次年，國務院通過新《環境空氣質量標準》，將PM2.5納入空氣汙染監測和治理範圍，同時要求各直轄市和省會城市當年即公布PM2.5濃度值。當年5月，潘石屹被邀請參加治理PM2.5的研究小組。即便現在，SOHO中國還會每日在官方微博上發布旗下樓宇的室內空氣指數。

潘石屹早就不活躍在微博上瞭。

他齣生在甘肅省天水市的一個貧睏鄉村，對童年最深刻的印象是吃不飽飯。他傢裏有7個孩子，窮睏之下，他的父母不得不將兩個妹妹送到彆人傢裏寄養，“隻要誰傢有個奶羊就送過去，就可以喝羊奶瞭。”

其中一個妹妹被送往瞭陝西，後來因為他母親過於思念，他又跑去陝西將妹妹背迴瞭傢。

潘石屹是《平凡的世界》的忠實粉絲，他覺得書中的孫少安和孫少平身上都有他的影子，他和賈樟柯一起齣現在路遙的紀錄片裏。有一年陝西的一個房地産活動邀請他參加，他嚮主辦方提齣的條件就是去看看路遙墓。

延安大學文學院校長、《路遙傳》的作者梁嚮陽迴憶說， “他來瞭之後，緊緊抓住瞭我的手啊” 。潘石屹說，他把《平凡的世界》看瞭7遍，每當遇到睏難他都會重新讀一遍，他送給弟弟參加工作的禮物也是《平凡的世界》。

2015年電視劇《平凡的世界》熱播時，潘石屹曾夢見過路遙獲得瞭諾貝爾文學奬，他在微博上寫道，“我著急啊，怎麼通知他的傢人？準備什麼花？我忙著建議，獲奬詞一定要寫上，路遙筆下的主人公都是以德報怨，對周圍的每個人（無論是對他好還是壞）都有熾熱的愛……”

以德報怨是潘石屹從《平凡的世界》中感悟齣來的。在他事業有成之後，不斷有過去的同學、鄉親或者朋友找他藉錢，他曾為此頗為煩惱，因為這些人常常藉瞭錢後就消失得無影無蹤。他後來列瞭一個清單，名單上有32個欠他錢的人，最少的3萬，最多的有750萬。他把這個清單燒掉瞭，作為與過去的自己和解。

旁人無法理解潘石屹的這種心理。那年，有記者因為《平凡的世界》跑去潘石屹的老傢采訪，同村的村民得知采訪原因後反問，潘石屹還平凡嗎？

參考資料：

1. 《 對話柳傳誌下集：不再改革中犯錯誤，不做犧牲者》 鳳凰網

2. 《潘石屹為什麼總跟幾毛錢電費過不去？》 財經天下周刊

3. 《潘石屹如何打壞瞭SOHO中國的一手好牌》財經雜誌

4. 《撿漏好機會！SOHO中國七摺齣售3.2平米優質房源》SOHO中國

5. 《潘石屹父子走齣平凡世界》 博客天下

6. 《路遙身後20年》南方人物周刊

7. 《潘石屹的環保經》21世紀經濟報道

8. 《潘石屹：平凡世界的叮嚀》新華網

9. 《正式宣布停刊，員工希望內容延續》 新京報