說實話 就現在的房價形勢來看 今明兩年樓市將首迎“貶值潮”，懂行人分析：2022或超齣想象 - 趣味新聞網

說實話，就現在的房價形勢來看，年輕人靠自己買房的確太難瞭。

不是說不可能實現，但最起碼也要20年起步。

另外可彆忘瞭，付完首付款，還有和本金差不多的貸款利息要還，這一還可就是20-30年的時間。

與此同時，隨著最近幾年樓市紅利的逐漸消散，越來越多的人開始用平常心對待。

01

分析樓市最重要的是成本與供需，單看貨幣與價格，其實很難得到靠譜的結論。

就以新房子為例，普通的建安成本、原材料、人工價格漲幅等，在整個建設成本中所占到的比例其實非常少。

但地價的占比卻能達到60%以上，所以與地價相比其他因素的影響就要小很多。

坦白來講，近20年房價不斷被推高，與地價上漲有著直接聯係。

當然，地價“囂張”國傢肯定不會坐視不管。

從2022年開始針對開發商拿地有瞭新要求，土地溢價率不得高齣15%。

結果顯而易見，第二三輪土地供應基本都是以流拍和底價成交為主。

也就是說，未來地價助推房價的作用隻會越來越弱。

另外，購房需求端也在不斷呈現下滑趨勢。

在房住不炒、空置稅、房産稅等一係列舉措的加持下，手中持有多套房産未必再是一件好事。

未來的房子多半會和汽車越來越相似，各種原材料的價格在不斷上漲，但是價格卻一直在跌。

這就是供需的作用，新房一個勁地被産齣，但人們的實際需求卻在不斷降低，試問在供過於求的前提下房價怎麼可能漲起來。

尤其是在後期房産稅、空置稅齣台以後，持有成本肯定會增加，到那時炒房客們再想急於變現。

不好意思，先降價再說。

02

說2022年是房地産的“轉摺年”並不是悻悻而談。

這事要想說清楚，還得從人口開始說起：

我國生育高峰期的起點在哪？據統計，1962年是我國新生人口的高峰期，從不足1000萬增加到2450萬，並且一直到1975年之前，新生人口數每年基本都保持在200萬以上。

大傢發現重點瞭嗎？

1962年-2022年剛好60年，也就是說當年人口高峰期齣生的這部分人即將麵臨退休。

大批勞動力退休，購房需求勢必會降低，並且還是持續十幾年。

這也是為何今明兩年樓市將迎來貶值潮的關鍵所在。

其實不隻是我們，人口老齡化現象成為全球達到國傢的“頑疾”，估計一時半會很難找到有效的解決方法。

03

有些人就說瞭，既然樓市不景氣，財大氣粗的開發商難道就不能硬扛房價嗎？

不得不說，之前的開發商的確有一定的定價權，甚至一部分房企還組成瞭價格盟友。

所以說這幾年的房地産的確有些好過頭瞭。於是從2021年開始，針對有些“肆無忌憚”的開發商齣台瞭三道紅綫的限製，

現在看來，各大開發商處處吃癟被債務纏身，現在幾乎個個自顧不暇，能“活下去”就已經是萬幸。

至於硬扛房價根本就不可能。

不僅如此，從2023年開始房企要根據相應標準進行降檔，而2021年已經過去，也就是說隻剩今年一年時間。

如果想在短時間內實現降負債、恢復現金流，就隻有降價促銷這一條路可走。

事實就擺在眼前，對“看漲”慣瞭的開發商而言，2022年的確已經超脫想象。

慢條斯理開發商肯定已經等不及，所以達標不降檔，開發商肯定會開啓“降價模式”。

04

許多人認為，開發商降價促銷，二手房市場肯定在所難免。

但事實卻恰恰相反――因城而異。

一二綫尚有經濟、人口支撐的城市，開發商肯定不會鬍來，畢竟這部分城市中的房子還有升值空間。

而此次促銷的重點應該主要集中在三四綫城市。

值得注意的是，其中有兩套房或許會率先迎來貶值潮。

首先第一類肯定是沒有區位優勢的破舊大戶型房子。

就教育而言，未來劃片上學肯定是趨勢，也就是說學區房也不復存在。

房子雖然破瞭點，但如果戶型小價格低，興許還會有人接受，但這套房子戶型太大，有錢人看不上，沒錢人買不起。

所以說這套房子注定會貶值。

第二類屬於城鄉結閤處的房子。市區裏的房子因為需求旺盛，一般都不會跌太多，所以可以放心慢慢賣。

但城鄉結閤部的房子就不一樣瞭，地處郊區又不是城市重點投資的核心區，隻能吸引一部分地緣性的購房者。

但畢竟這部分人隻是少數，開發商隻能降價促銷來吸引購房者。

但偏偏人們追捧“買漲不買跌”的心理，認為還會有更低價齣現，所以對於開發商來講，降價根本“永無止境”。

05

不過話又說迴來，之前有美、日等房地産泡沫破裂的先例在，我們肯定不會重蹈覆轍。

不過房價還能跌多少，估計誰也說不準。

有人說30%，也有人說20%。要知道，會哭的孩子纔會有奶吃，房價上漲不說，但隻要降一點，開發商就會疼得大哭。

理是這麼個理，但事實卻不是這樣，那些拿地比較早的開發商，即便是把現在的價格再下調30%，估計他們也有得賺。

但降價也不是隨便就可以降的，得找尋一個平衡點。

但不管怎麼樣，貶值潮到來肯定是闆上釘釘的事實。

尤其是對於手裏還有好幾套房子的人來說，手機的財富估計就要縮水瞭。

但剛需在購房時一定要注意，雖然房價便宜瞭，但一定要注重品質和質量，韆萬不要看走眼。