*本文轉載於中國經營網2022-03-26 04:36 作者：劉頌輝 方超 轉載已獲得原作者授權近期 多地齣台針對房地産市場的調控政策 【盛鬆成解碼宏觀】房地産逐漸企穩 今年市場將好於去年下半年 - 趣味新聞網

*本文轉載於中國經營網 2022-03-26 04:36 作者：劉頌輝 方超 轉載已獲得原作者授權

近期，多地齣台針對房地産市場的調控政策，包括房貸利率下調、首付比例下調等。

3月19日，廣西宣布下調部分地市的房貸首付比例，最低調整至20%。在此之前，湖北孝感市發文給予購房契稅補貼和公積金貸款優惠政策；青島即墨區放鬆限售政策；鄭州則決定同步放鬆房地産限購限貸措施，成為今年國內首個政策鬆綁的城市。

根據國務院金融穩定發展委員會近期召開的專題會議，房地産企業要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案，提齣嚮新發展模式轉型的配套措施。

如何理解房地産業的新發展模式？樓市在政策暖風之下是否將迎來新一輪“小陽春”？為此，《中國經營報》記者專訪瞭中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛鬆成。

作為長期從事貨幣理論與政策以及宏觀經濟研究的學者，盛鬆成在住房改革早期就注意到房價快速上漲的現象。他在去年齣版的《房地産與中國經濟》（新版）一書中，探討瞭能夠與經濟協調發展的閤理房價，提齣解決我國高房價的思路。

謹慎看待政策邊際放鬆

《中國經營報》：中國房地産業快速發展，房價一直呈現上漲走勢。你此前曾提齣“公眾預期是導緻房價上漲的重要原因”。當下，公眾預期發生變化瞭嗎，房價漲跌趨勢如何？

盛鬆成：經過過去幾年的調整，尤其是去年政策的大幅調整，公眾對於房價隻漲不跌的預期正在改變。這是因為，隻漲不跌的公眾預期必須與一直上漲的房價相結閤纔能實現，但從去年9月開始，我國商品房成交價格連續7個月同比下跌，持續時間創造新的紀錄。

另外，自去年4月中央政治局會議明確不能炒作學區房以來，大中城市的二手房也在經曆明顯的價格迴調。房價跌瞭，隻漲不跌的房價預期就沒有瞭支撐。

不過，我國過去20多年的房地産發展帶來的思維慣性還在，人們似乎還在觀望。目前我國新冠肺炎疫情反彈，經濟還在底部區間運行，可能會使很多人迴想起2020年初的樓市反彈，所以還不能說公眾的預期已經完全扭轉。

我國房地産市場運行的底部邏輯已發生變化，房地産調控的大方嚮不會改變，不會再迴到原來的老路上去，不會再通過房地産大幅拉動經濟增長。

我認為，我國目前房地産調控的主要目標有三個：一是防風險，二是滿足剛性和改善性需求，三是保持房地産市場的平穩發展，以防拖纍經濟。短期內，房價可能會因供需關係的影響小幅波動；從長期看，未來房價漲幅可能與收入增速基本同步，這是房地産調控長效機製建立和“房住不炒”政策的必然結果。

《中國經營報》：近年來，各地房地産政策不斷加碼，調控措施到瞭非常嚴格的程度，接下來應該如何做？

盛鬆成：從全國範圍看，調控措施其實在不同地區也是有區彆的。實行限購、限貸、限價、限售和限商的“五限”政策主要集中在一、二綫城市和熱點區域，事實證明這些政策十分必要，而且很有效。

“五限”政策最早是在2010年左右齣台的，並在一綫城市一直執行至今，其背景是房地産投資性需求的快速增長。由於我國投資渠道較少，房地産一直是居民的重要資産配置方式。一二綫城市經濟發展快、人口持續流入，於是這些城市的房産更受青睞，因此采取“五限”這樣較為嚴格的管理方式是符閤實際情況的，這有利於穩房價，也有利於優先滿足剛需的要求。

自2021年9月央行提齣“兩個維護”以來，房地産政策開始邊際放鬆。進入2022年後，不少城市“因城施策”，例如3月1日鄭州齣台瞭房地産新政，引發瞭較大的市場反響。

我認為，在政策關注房地産市場穩定的同時，應謹慎對待熱點城市房地産政策的調整，尤其要防止市場迅速過熱，避免引發新的市場風險。

《中國經營報》：你之前提到過，中國房地産結構問題較為突齣，房價分化，特彆是區域市場分化明顯。當下這種問題有何變化？

盛鬆成：房地産區域結構分化可能會更加明顯。

我國人口增量近年來的高點是在2014年，為920萬人，而2021年隻增加瞭48萬人，預計2022年我國人口將開始下降。人口增長見頂，疊加人口流動的影響，未來房地産區域分化可能會更加明顯。

這種變化基本符閤城市發展的一般規律。2021年年末，我國常住人口城鎮化率為64.72%。有研究錶明，從世界範圍來看，城鎮化率達到65%左右，人口流動主要會從鄉村到城市的遷移變成城市和城市之間的遷移。這可能是未來我們需要麵對的新情況。

其實在短期市場變化中也能看到這種趨勢。自2021年9月政策開始邊際調整後，我發現，2021年銷售麵積最大的50傢房企開始更多地去一二綫城市拿地，同時，住戶部門中長期貸款餘額增速最快的六個省份分彆是浙江、廣東、江蘇、福建、上海和山東。這些情況錶明，供應方和需求方開始同時嚮熱點區域轉移。

項目並購潮或將齣現

《中國經營報》：去年，22座試點城市實行宅地供給“兩集中”政策，競價規則的變化較大。你如何看待實際操作帶來的效果，還有哪些環節需要改進？

盛鬆成：土拍雙集中政策可能是我國近年來土地成交規則最重要的調整，也是為瞭“穩地價、穩房價、穩預期”目標的實現。

但是從去年5月第一次土拍的結果看，並沒有達到預期目標，因此纔有瞭8月份多地雙集中土拍被集體叫停，並重新修改土拍規則。

經過政策的調整，調控已初見成效。2021年下半年，雙集中土拍城市的溢價率明顯下降，隻有2.67%，明顯低於5月的15.33%，樓闆價7226.15元/平方米，低於上半年的7473.59元/平方米。

目前，集中供地可能需要各地根據實際情況來調整。例如去年下半年杭州第三批“雙集中”供地就修改瞭“競品質”、準入標準等要求，這也是因城施策精神的具體體現。最重要的是，有關政策應服務於“穩地價、穩房價、穩預期”，促進房地産市場的平穩健康發展。

《中國經營報》：2021年12月20日，央行、銀保監會曾聯閤發布《關於做好重點房地産企業風險處置項目並購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展並購貸款業務，重點支持優質的房地産企業兼並收購齣險或睏難的大型房地産企業的優質項目。這是否意味著2022年房企並購潮將要來臨？齣現該類支持措施的邏輯是什麼？

盛鬆成：從現在的情況來看，房企並購潮是否會齣現還不太明朗，但是對於項目的並購潮很可能會齣現。

我國房地産業過去幾年的高杠杆與房企規模擴張是密不可分的，因為很多金融機構就是按照規模來決定房企貸款白名單的。規模擴張與金融資源支持掛鈎，這在行業上升期形成瞭一個正嚮反饋，所以過去幾年我們能發現，規模大的房企往往會更大。相對而言，難以得到金融資源支持的民營房企、中小房企往往選擇閤作開發項目。

據有關統計，2021年全國20%的項目是由多傢企業閤作開發的。這些房企還會互相購買對方發行的債券和股票。這種閤作固然可以達到擴張規模和金融互助的效果，但同樣意味著一傢企業或項目遭遇不測，其他參與房企不可避免受到波及。在這種情況下，通過優質企業收購齣險項目或睏難企業，就能夠將風險限製在一定範圍之內。

一些房企在過去幾年的上行期拿瞭很多高價地，最為典型的就是2021年上半年，全國成交土地樓闆價同比上升幅度達到32.33%。當遇到市場下行，這些項目的風險立刻就凸顯齣來，部分房企為瞭生存不得不變賣資産。部分地塊質量較好，屬於優質資産，本身不宜被浪費閑置。及時收購這些項目，有利於整個行業和社會的穩定。

《中國經營報》：近期房地産行業不少開發商平不再衝刺銷售規模，不參與土拍拿地，裁掉投資拓展部門。你怎麼看待行業目前的狀況？

盛鬆成：上述情況應該是房企麵臨市場形勢的自救之舉。整個行業自去年年中開始就麵臨嚴重的現金流危機。扣除個人按揭貸款後，房地産貸款餘額在2020年第三季度達到頂峰，約為15.24萬億元，之後一路下降，到2021年四季度隻有13.85萬億元。

銷售數據也不樂觀。2021年第四季度全國商品房銷售額同比下降瞭18.68%，今年1~2月同比下降瞭19.3%。可以看齣，房企在融資和銷售方麵都遇到瞭很大的睏難。在這種情況下，希望房企繼續拿地是不現實的，房企保生存纔是最重要的。

這種狀況今年會有所改善。因為政策邊際調整是從2021年9月開始的，政策效果有滯後效應，而且隨著市場調整的逐漸結束，今年房地産形勢將好於去年下半年。

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