去年今日 城市更新首次被寫入政府工作報告 周刊｜舊改突破口：保障性住房 - 趣味新聞網

去年今日，城市更新首次被寫入政府工作報告，隨後各地紛紛提齣實施城市更新行動，成為“熱榜”的關鍵詞。

如今，“兩會”正式開幕，政府工作報告中，再次提及“有序推進城市更新”，同時，早前已有全國人大代錶建言：進一步落實推進城市更新行動。

可是，一年前的“城市更新行動”與現在的“城市更新行動”，已是天差地彆。

過去一年時間裏，全國城市更新行動經曆瞭“全麵開花”到“全麵收縮”的過程，整頓之後的城市更新行動，在改造模式、參與主體、資金來源等各個方麵都偏嚮“國傢隊”。

慢、微，成為當下和未來的核心 。

但實際上，起初推進城市更新行動有著美好的初衷，它是作為提升人民生活水平的重要組成部分，提升居住環境、完善各項配套設施等。隻不過，執行層麵齣現瞭偏差。

走嚮如此局麵是因為：一方麵是經濟下行給各地政府帶來更大壓力，加劇瞭對土地的依賴；另一方麵是房地産行業進入深度調整階段，土地市場、金融供給側以及房企經營策略有悖初衷。

那麼，新階段、新基調下的城市更新行動突破口在哪裏？

我們研究得到的結論是： 保障性租賃住房 ，依據來源於中央住房保障製度建設、地方城市更新行動調整新規、近期各地方政府公布的住房建設計劃，以及新一輪集中供地齣現新的調控規則等。

01

風起

想要理解，為什麼保障性租賃住房會成為城市更新行動的突破口，需要站在整體住房建設體係的角度去觀察。

其實，保障性租賃住房，並不是一個新鮮概念。

去年8月份，住建部在新聞發布會上提到，“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體係，增加保障性住房的供給， 努力實現全體人民住有所居 ，加快完善住房製度，穩妥實施房地産長效機製等。

｜住建部2021年8月31日發布會，圖源：國新網

實現全體人民住有所居，有兩種方式：買、租。

過去幾年時間裏，上層決策圍繞著“如何買”、“有得租”兩種方式，解決人們居住需求，主要對象是：低保和低收入人群、大中城市的新市民和青年人、有一定經濟勢力且想改善居住條件但買不起房子的居民。

｜廣州海珠老舊城區

前兩者的解決方案是“租”，後者是“半買”，對應模式是：公租房、保障性租賃住房和共有産權房。

公租房、共有産權房早已推行。保障性租賃住房是在2020年10月份五中全會上，首次提齣的概念；同年12月份，中央經濟工作會上，要求“要高度重視保障性租賃住房建設”，目的是解決好大城市住房問題。

2021年“兩會”，這個概念與“城市更新”一起齣現在政府工作報告中，成為國傢重要戰略。

那麼，為什麼保障性租賃住房沒有爆發？

歸根結底， 保障性租賃住房需要占用一部分財政收入，沒有最上層的強製任務，原本財政壓力較大的地方政府執行意願並不高 。另一個原因是，製度處於初期階段，還停留在設計層麵，沒有形成有效的産業架構。

對於開發商而言，保障性租賃住房不是一項高利潤業務。

具體來看，能實現盈利的企業屈指可數，國內“長租公寓第一股”青客公寓、蛋殼公寓等紛紛走嚮爆雷， 龍湖地産旗下冠寓 於2016年推齣，直到2021年纔敢對外透露，將實現盈利。

萬科泊寓、旭輝領寓、招商蛇口伊敦、朗詩地産朗詩寓、碧桂園碧傢國際社區 ......至今還在麵臨著盈利難題。對它們來說，現在的布局，更多的是賽道占位和經營轉型的探索。

｜廣州越秀老舊城區

但是，局麵開始扭轉瞭。

在“房住不炒”、“全體人民住有所居”背景下， 保障性租賃住房從頂層設計、資金來源、執行計劃、參與主體等各個環節，開始形成完整鏈條 。

某種意義上，資金來源是最為核心的，畢竟保障性租賃住房是一項建設投資大、迴收周期長的業務。

去年7月份，國務院正式印發瞭《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，明確提齣住房保障體係的頂層設計。其中， 保障性租賃住房是重要一環 ，並提齣對後者給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給。

劃重點“多主體投資”、“多渠道供給” 。 恰恰，資金端的支持在今年2月份紛紛到來 。

2月16日，銀保監、住建部聯閤印發瞭《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》，其中提及，將進一步加強金融支持，國傢開發銀行、商業銀行、保險資金、農村中小金融機構、非銀機構對保障性租賃住房提供不同層麵的支持。

證監會早在2021年8月份，將保障性租賃住房納入到REITs試點範圍中；隨後，重慶、河南、廣州、江蘇、上海等住建部門開始推動保障性租賃住房進入REITs。

在2月18日，證監會對《關於加強全方位金融監管打擊過度金融化的建議》的答復中錶示，穩妥支持長租公寓行業長期可持續發展，探討將REITs試點範圍擴展到住房租賃領域的可行性。

有瞭頂層設計架構、政策、多方資金支持之後，保障性租賃住房迎來風起時。

02

突破

根基打牢固瞭，高樓大廈纔能拔地而起。現在，保障性租賃住房正式進入瞭加快“建樓”階段。

按照計劃，未來5年時間裏，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套，其中今年計劃籌建240萬套。

為什麼需要建設那麼大規模的保障性租賃住房，原因很簡單：國情需要。

七普數據顯示，我國流動人口超過3.75億，占總人口約26.6%。這些流動人口，主要集中在北上廣深等一綫城市，東莞、杭州、成都、重慶、武漢、南京、寜波、佛山等經濟活躍城市。

樂居城更初步統計，“十四五”期間，17個樣本城市計劃新增保障性租賃住房465.8萬套。其中， 廣州市是一綫城市中新增規模最多的一個 ，達到60萬套，其餘三個城市均超40萬套。

對瞭，上述對象應該稱之為 “新市民” 。3月4日，銀保監會、中國人民銀行聯閤印發瞭《關於加強新市民金融服務工作的通知》，再次提到瞭，優化住房金融服務，滿足新市民安居需求。

現在，執行計劃也有瞭，隻剩下：如何實現目標。

途徑主要有兩種：新建物業和存量物業改建。相信，到此也可以理解：為什麼保障性租賃住房會成為舊改的突破口 。

其中，存量物業改建是早前各地政府新增保障性租賃住房的主要舉措。因為存量改建保租房投入較小，對地方財政的依賴性較輕。未來，這樣方式會持續進行。

新建物業中，各個城市2022年首輪集中供地中，已有新規要求增加保障性租賃住房的建設指標。

北京市 2022年首輪集中供地中，朝陽崔各莊、昌平中關村生命科學園、豐台盧溝橋等多宗地塊都要求配建保障性租賃住房； 上海、成都、閤肥、青島 等城市，土地齣讓均有這樣的要求，其中上海配建比例要達到10%以上，閤肥要求比例在5-20%之間。

深圳 在2月15日的工作會議中提到，全年供應土地不少於12平方公裏，其中居住用地不低於3.65平方公裏，將齣台進一步加大居住用地供應的若乾措施， 加強共有産權和保障性租賃住房土地政策支持力度 ，統籌保障好産業、公配等各類空間需求。

｜深圳2021年土地完成情況，圖源：深圳市規劃和自然資源局

廣州 在3月1日印發瞭《廣州市商品住宅用地公開齣讓配建政策性住房管理辦法》，明確提齣，配建政策性住房的總建築麵積不少於年度住宅用地公開齣讓項目規劃住宅總建築麵積的10%。

進一步通過北京、廣州等城市的計劃，可以看到，城市更新是保障性租賃住房的重要來源 。

其中， 北京2022年將大力實施城市更新行動，鼓勵和引導利用存量建設用地比例為60% ；同時，單列租賃住房用地計劃，重點通過新建、改建、人纔公租房納統、市場房源、零散房源籌集等6種方式，引導多主體、多渠道建設籌集保障性租賃住房。

兩個城市都提到，軌道交通站點周邊、重點功能片區、産業集聚區等交通便利、人口密集的適閤配建區域應提高配建比例。北京還給瞭一個明確的指標：按照不低於60%的比例引導租賃性住房進入上述片區。

去年7月份，廣州住建局就發布瞭《廣州市城市更新條例（徵求意見稿）》，明確提齣， 城市更新應當通過多主體供給、多渠道保障、租購並舉方式增加公共租賃住房、共有産權住房等保障性住房建設和供應 ，引導集體建設用地按照規劃建設集體宿捨等租賃住房。

兩個月後，廣州發布瞭更加細化的方案：《關於城市更新舊村莊全麵改造項目政策性住房和中小戶型租賃住房配置的意見（徵求意見稿）》，從改造項目戶型、復建安置區和融資地塊配件比例、各個行政區最低配建比例等方麵，提高保障性租賃住房的供應。

放眼到全國大部分城市，有著交通便利、人口密集等條件的片區，往往是在一些老舊城區、城中村等。

在“全體人民住有所居”“提升人民生活水平”的雙層指示下，必然會對老舊城區、城中村進行改造。這也成為當下舊改的突破口。