發表日期 3/11/2022, 7:51:48 AM
作者 | 童洋
編輯 | 劉陽
視覺 | 張愛
責編 | 韓瑋燁
過去的2021年,物業企業IPO前熱後冷,跌宕起伏。
2021年上半年近50傢物企IPO, 僅7月就有中駿商管、德信服務集團、融信服務等6傢物企集中上市,單月刷新港交所上市紀錄。而8月之後,物業市場遇冷,物企上市緩慢, 僅京城佳業、德商産投服務兩傢物企上市。
截止到去年年底, 物業企業紮堆上市熱潮已近尾聲, 除個彆頭部企業被資本關注以外,其他小盤股上市公司在上市後的錶現並不盡如人意。
而在這樣的局麵下,今年1月7日,龍湖智創生活在港交所遞交招股書計劃上市,其規模及商業故事頗引人矚目。
01
業務穩定增長
要瞭解一傢公司,就要從具體業務中去探究發展情況,從龍湖智創生活上市披露的招股說明書來看,其公司發展狀況十分穩健。
1.收益穩定增長
數據顯示,自2019年到2021年9月,龍湖智創生活營業收入分彆為43.69億元、64.68億元、77.71億元,淨利潤則分彆為6.81億元、9.31億元、11.3億元,2021年1-9月同比有明顯增長。 其公司營收和淨利潤均實現“三連跳”,增長速度不斷加快。
圖1:龍湖智創生活公司營收與淨利潤情況
數據來源:招股說明書,睿和智庫整理製圖
龍湖智創生活營業收入主要來自兩大闆塊: 住宅及其他非商業的物業管理服務費、商業運營及物業管理服務費。 住宅及其他非商業物管服務在2019年、2020年、2021年1-9月的收入分彆為38.86億元、54.45億元、60.12億元,分彆占總收入的89.0%、84.2%、77.4%。商業運營及物管服務收入也是逐年增加,分彆占總收入的11%、15.8%、22.6%。其中,住宅領域占據絕大部分的收入,這主要是由於住宅在管麵積規模遠大於商業在管麵積規模的原因。
錶1:龍湖智創生活具體業務收入情況(單位:億元)
數據來源:招股說明書,睿和智庫整理製圖
龍湖智創生活的營業收入增長得益於其公司在管建築麵積的不斷增大。 根據招股說明書顯示,自2019年到2021年9月,龍湖智創生活的住宅在管建築麵積為0.98億平方米、1.53億平方米及2.13億平方米,商業在管建築麵積從0.07億平方米上升到瞭0.24億平方米,總住宅麵積為2.37億平方米, 同比2019年上升125.71%。 明顯可以看齣,不論是住宅還是商業,在管建築麵積都迅速擴大,規模的擴大帶來瞭總收入上升。
圖2:龍湖智創生活在管建築麵積
(單位:百萬平方米)
數據來源:招股說明書,睿和智庫整理製圖
2.外拓項目收入占比超五成
物業市場上,多數頭部上市物業公司的業務拓展都比較依賴母公司,與第三方開發商閤作不多。例如, 截至2021年6月,中海物業僅有9.01%的物業管理服務收入來自第三方開發商, 保利物業的物業管理服務收入中,也僅有33%的比例來自第三方。
而早在2020年,龍湖智創生活來自第三方服務公司住宅及其他非商物管的收入就高達30.54億元,占總住宅及其他非商物管收入的69.2%,截至2021年9月,這一數字降至64.6%。來自獨立第三方的住宅及其非商在管建築麵積占比從2019年的38.2%升至2021年的59.8%,占據總麵積一半。 說明龍湖智創生活相比其他物業子公司更具備獨立造血能力,受到市場認可。
錶2:2020-2021年部分頭部上市物企中第三方物管服務收入情況及占比(單位:億元)
數據來源:港交所,睿和智庫整理製圖
3.收入結構不斷優化
根據龍湖智創生活招股說明書顯示,從2019年到2021年9月, 公司住宅及其他非商業物管服務對收入的貢獻率從89%下降到瞭77.4%, 商業運營及物管服務對收入的貢獻率則從11%提升至22.6%。
結構的優化源於近年來龍湖智創生活積極布局商業運營領域。 一方麵綫下不斷收購億達服務、楷林商服等物業公司擴大商業規模;另一方麵提高瞭商業物管費率。
根據招股說明書顯示,截至2021年9月,龍湖智創生活的商業運營服務在管建築麵積為570萬平方米,同比去年上升18%,增長十分迅速。而自2020年到2021年9月,其商業購物中心平均管理費率也由13.2元/月/平米上升到14.6元/月/平米,寫字樓的平均管理費率由6.84元/月/平米上升到8.09元/月/平米。 價格的上漲帶來瞭商業收入的迅速上升。
圖3:2020年-2021年9月龍湖智創生活商業物管費率
(元/月/平米)
數據來源:招股說明書,睿和智庫整理製圖
4.加速並購形成規模優勢
過往三年,龍湖智創生活加速並購,擴大規模優勢。從2019年到2021年9月,其公司纍計收購麵積達0.69億平方米,其中收購住宅麵積0.63億平方米、購物中心麵積36.5萬平方米、寫字樓及其他商業物業管理麵積543.5萬平方米。
截至2021年12月底, 龍湖智創生活已花費數十億元對獅城怡安 、九龍倉物業等多傢公司進行收並購, 涵蓋中高級住宅、購物中心、辦公樓等。這不僅為其公司收入增長提供瞭穩健的基礎,同時也為其上市融資做瞭充足的準備。
錶3:2021年龍湖智創生活收並購情況(單位:億元)
數據來源:招股說明書,睿和智庫整理製圖
02
三大維度支撐上市計劃
龍湖智創生活的商業模式由三個維度支撐:綫下+綫上數字化+龍湖生態體係。
1.“商管+物管”雙賽道
目前多數物業企業主要以物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務等內容作為主要收入來源。同行業內市值處於前列的保利物業、恒大物業、中海物業等,物業管理服務、社區增值服務這方麵業務的收入占比都接近100%。
而與上文物企的商業模式相比, 龍湖智創生活則是通過“商管+物管”雙賽道齣發。 物業管理服務是龍湖智創生活的基礎,和頭部上市物企相似,商業運營業務則是其一大亮點。
截至2021年9月30日,龍湖智創生活已在全國13個城市運營59個購物中心項目,商業運營服務項下的總建築麵積為570萬平方米,服務租戶數超13000多戶。 在中國所有購物中心運營服務提供商中排名第三。 同時,還嚮在管麵積900萬平方米的59個購物中心提供物業管理服務。
該“商管+物管”模式並不是簡單的二者相加, 而是通過依靠信息科技手段和龍湖的生態體係,發揮商管與物管的比較優勢, 為目標群體提供一體化服務,形成一加一大於二的協同效應。
2.重倉智慧科技
在為目標客群提供物業管理服務及商業運營過程中,綫上信息科技技術的支撐必不可少。
在業務流程中,通過自主研發的技術,如物業管理係統(PMS)、質量監控係統(慧眼)、遠程樓宇自控(RBA)係統等將公司的日常運營流程數字化,降低運營成本,大幅提升瞭人工效率。
根據中物研協的數據顯示,2020年龍湖智創生活的人均在管建築麵積為9300平方米, 人均創收為人民幣34.66萬元,位列國內第一,體現齣該公司的精細化運營管理。
科技給廣大的住戶和商業消費者也帶來瞭好處。如在龍湖天街購物中心的一層往往會有智能機器人,消費者可以通過機器人瞭解每一層的商傢信息、客流量、評分等,快速做齣決策,從而提升消費體驗。
3.協同下的龍湖生態體係
並不是每一傢物企都能擁有完整的生態産業鏈。
中小型的物業公司運營管理能力、核心技術發展有限, 難以吸引優質租戶和充足的客流來形成閉環效應,故無法提供全業態的服務。 而大型的物業公司大多是圍繞著住宅及其非商業物業管理業務展開,如前文所述的碧桂園服務、保利物業等也未能完善其業態發展。
而龍湖智創生活綫下“商管+物管”雙賽道和綫上數字化運營,都是依托母公司龍湖集團形成的龍湖生態體係進行的。
首先, 龍湖集團在龍湖智創生活成立之前就已發展成一個 涵蓋地産開發、商業投資、租賃住房、空間服務等多種業態的“多麵手”。 如龍湖的瓏珠會員體係,目前已經打通龍湖 U 享傢(住宅)、龍湖天街(購物中心)、冠寓(長租公寓)、塘鵝(租售)等多個場景。
其次, 龍湖智創生活依托生態體係,利用科技和龍湖會員計劃突破地理空間的限製,打破各個賽道之間的壁壘, 使住宅、租賃、商業、空間服務等之間可以互通有無,多元協同發展。 如龍湖智創生活的成都西城壹號商業項目,商業運營中心3公裏半徑範圍內有常駐人口近60萬人、30棟寫字樓和100餘企事業單位,該項目運營後將直接帶動各業態之間的良性循環發展。
此外, 該公司自身也積極布局多元業務, 通過並購多傢企業和與第三方閤作,來完善整個生態體係。截至2021年9月,龍湖智創生活的全業態物業管理及商業運營服務收入占中國全業態物業管理及商業運營服務總收入的1.2%,位居行業第三名。
03
結語
龍湖集團董事長吳亞軍曾說: “上市是手段,但不是目的,做公司的目的絕對不是為瞭多敲一次鍾。”
龍湖版的“物管+商管”模式,可能也是未來物管業發展的重要趨勢。中信證券預計, 未來中國絕大多數商管公司基本都將以和物管公司閤流的麵貌齣現, 即使是沒有住宅物管的商管公司,也很有可能要謀求和住宅物管公司的深度閤作。
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END
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