――這些房子有巨大的站崗風險――對買房者來說 始終有個世紀難題 這些房子有巨大的站崗風險 - 趣味新聞網

――這些房子有巨大的站崗風險――

對買房者來說，始終有個世紀難題， 到底買什麼樣的房子，是最好的選擇？現在房價漲瞭，我再買房子會不會站崗啊？

按照比較流行的說法，他們會告訴你，買次新房、戶型好的、樓層好的、物業管理優質、配套成熟、緊鄰地鐵、附近有高收入産業、通勤時間也不要太長。

這樣的說法有沒有問題呢？

沒有問題，非常正確，如果有學區就更完美瞭。

但現在的北京市場它適用嗎？

並不適用。

看過前天文章《小陽春要提前結束？》，我們提到瞭從2017年到2022年的市場走勢和本質特徵。

現在處在這一輪的輪動之中，有的房子漲的很多、有的房子漲的不多、有的房子基本沒漲。

所以，我們先要解決兩個問題：

問題一：哪些房子漲的多？

問題二：沒漲的房子，會不會補漲？

問題一：哪些房子漲的多？

按照網上鍵盤型大V的做法，會羅列齣一係列耳熟能詳的小區名字。

我一般看問題，喜歡分類，喜歡看問題的本質。

比如學區房為啥又開始漲瞭？迴龍觀次新房，雖然學區不咋好，為啥像公園悅府這種房子都已經漲到8.5萬瞭？

以上雖然是完全不同的房産類型，但有沒有相似點呢？

有：周邊無競品。

今天看到有人在網上抱怨， “怎麼迴事啊，2000萬在海澱竟然買不到房子！”然後他繼續說“純南北通透的三居，基本上很少，有的話，位置可能會比較偏，可能要到四環外，而且小區的樓齡至少有20年瞭”

有位“人間清醒”大哥，是這麼迴復的 “2000就能買到好房，那纔真的是房價瘋瞭，你非要把範圍限定那麼小。你可以去市場考察，海澱四環內，一共有多少套次新南北通透三居室，然後把北京人的財富排一下，就知道多少錢閤理瞭。”

最後一句話可以說是點睛之筆。我們摘齣來“你可以去市場考察，海澱四環內，一共有多少套次新南北通透三居室，然後把北京人的財富排一下，就知道多少錢閤理瞭。”

再通讀一下這句話，然後我來換個角度翻譯一下：

不需要把北京人的財富排一下，隻需要把海澱區的財富排一下就夠瞭。

2000萬財富的人數，要遠高於“四環內、南北通透、三居室、環境好、次新房”的套數。

那你說，2000萬能買得到嗎？

當然買不到。

不僅四環內，就連五環外，都不便宜啦。就像前文說的，連昌平區迴龍觀的公園悅府，130多平的房子，都敢賣1200萬瞭......

咱們再迴來看這句話“周邊無競品”。

在有購買力的區域內，最先漲的房子，一定要滿足周邊無競品這一特性。哪怕我們不看好的樹村新房，能賣那麼好，也是一個道理。

它完美的滿足瞭周邊新房無競品的産品特徵。

但是新型公産房到手後，它的競爭者就是所有二手房瞭，8年後的它有沒有競品，以及金融屬性問題、升值潛力問題，我在之前的文章中早已經闡述，不再贅述。

問題二：沒漲的房子，會不會補漲？

既然“周邊無競品”的房子好，那咱們就無腦買入唄？

解釋這個問題，我們要需要用曆史的眼光去判斷。

如果你有心的話，整理北京近15年各類小區漲幅變化，你會發現一個比較簡單的邏輯，拉長時間看，A類房産、B類房産、C類房産的比例，基本沒怎麼變化（個彆幸運兒，因為加持瞭學區、規劃等，就不用較真瞭。）

換句話說，先漲的確實好，但是後漲的，也並沒有落後。

當然瞭，說到這，您肯定還是不服氣的，“我那XXX的房子，漲的真不多啊！”

為什麼呢？

還是那個邏輯啊――“同類無競品”。競品過多，且得等著吧！

這裏要注意，競品未必僅僅是品質，價格也是競爭的一部分。

什麼樣的房子，都有同類。

你要選擇的，一定是同類裏，沒有競品的房子。你的房子如果近10年都落後於大盤，那一定是選擇齣瞭大問題。

舉個例子 ，2002年天通苑經適房，無論什麼麵積，開盤價都是2650，現在65-75平米小麵積的房子單價多少，各位打開APP看一下。

將近6萬。20年漲瞭22倍。這個漲幅，一定是跑贏北京大盤的。

為啥漲這麼多？

因為在當時産品中，它沒有競品。天通苑是原來是窮人都看不上的區域，現在是北漂上車區，上車人解決問題的夙願隻有三個：一個是夠住（70平兩居還有客廳），一個是通勤近（離各個工作區都不遠），一個是首付低，能多貸款。

所以這麼多年，它的漲幅並不差。

當然瞭，同樣邏輯，現在反而它不值得買瞭。

咱們說迴來，當領漲盤已經漲齣更大 價格差 的時候，應該放棄“完美主義”，退而選擇B類盤中“無競品盤”。

如果你固執繼續選擇A類領漲盤，就很可能站崗（跑輸大盤）。

選擇B類盤中的“無競品盤”，你纔能抓住補漲的那部分漲幅。

但是，如果你讀懂瞭上文，那麼很不幸地告訴你，這不是好事，因為這讓你更痛苦。

人不怕混沌，人最怕清醒後的抉擇。

一麵是好房好戶型，物業優質，地鐵便利，但是漲過瞭；

一麵是房子一般小區一般、物業一般，但是還能漲很多。

這樣你可能還不夠直觀，我再具象一點：

一麵是每天你傢有8個小時都沐浴在美好的陽光之下；

一麵是每天每天隻有4個小時陽光。

但是前者比後者少賺200萬，你會多花200萬買這種差距嗎？

這種抉擇，是不是挺痛苦的？

我一直覺得，人類是適應能力最強的動物。一旦他適應瞭，其實差距並不大。

有房和沒房，有本質的差距。

好一點和一般，差距真沒有那麼大，何況還有收益的差距在做平衡。

因為房價體係是比較抽象的，說到這還有接受不瞭的，會說“你怎麼這麼煩人呢，買最好的為啥就不行啊？住著多舒服啊！”

這個問題，得問你自己，2020年的時候，隨便挑隨便選的時候，你乾嘛去瞭啊？

人傢先知先覺的買到最好的瞭，你猶猶豫豫，漲價瞭，你又想賺錢又想住最完美。咋啥好事都可你一個人來呢？

這公平嗎？

北京市場這麼大，你觀察的可能僅僅是冰山一角，買房、換房，“靠衝動”很容易吃虧。量體裁衣、緊跟市場，纔是最好的策略。

我們總結瞭一套體係，甚至掌握瞭“公式” ，可以科學地輔助買房者做計劃和決策。這纔是綫下沙龍，最大的作用和意義。花兩小時，解決幾年的煩惱，是再劃算不過的一件事瞭。