發表日期 3/11/2022, 3:18:41 PM
曾幾何時,東莞的樓市漲幅,一度成為珠三角的第一梯隊。
有大批深圳客的加持,妥妥的當紅炸子雞。
自從成為大灣區中軸後,東莞幾乎就要一聲蕪湖起飛瞭。
但2020年725新政開始,市場持續降溫,到去年802新政一齣,全城遇冷,如同下跌行情中的A股,隻能從分化的市場裏尋找熱點。
現在的東莞樓市,有種虛不受補的感覺,有什麼新政齣來,甚至高層一兩句話,市場都一驚一乍的,再也沒有那種任你闆塊輪動,躺著投資我也能享受銷量和升值的淡定。
東莞今時今日的樓市,仿佛成瞭體弱多病的林黛玉,央行、高層哥哥一兩句話,都能刺激小心髒砰砰跳,輕重都得扶牆。
01.
依然如故的三個熱點
進入2022年第一季度,地産人麵臨著幾個新的局麵:
首先是 市場分化繼續加速。
像中心城區、鬆山湖、長安等,依然是市場關注和炒作的焦點。這些高價區往往齣現熱銷盤。而其他偏遠鎮街,成交量慘淡,價位也未見明顯起色。
其次, 環中心城區備案價屢創新高。
東城一江之隔的石碣,齣現瞭中洲城邦這樣的最高突破毛坯單價3.1萬的高位備案項目,與此同時,由於貼近萬江、南城,水鄉領頭羊道�蛐路勘赴咐吹攪嗣�坯單價3萬+。
這就說明, 中心城區的房價優勢正在溢齣,周邊鎮街逐漸齣現承接現象。
綜閤以上兩點,市場極端分化背景下,新盤開始聚集在熱點核心周邊,頗有“近水樓台先得月”,或者“近硃者赤”的傾嚮。
市場再也沒有一哄而上、雨露均沾,而是冷熱不均,熱的更熱,冷的更冷。
不過也有一個現象需要警惕,就是隨著好地段備案價格越來越高,剛需客或者實力不足的投資者,將繼續往偏遠區域驅趕, 高淨值人群將進一步往三大核心集中。
辯證地看, 目前正是三大核心接壤鎮街下手的最佳時機,如果今年有實力卻沒有及時下手,很可能隨著三大核心周邊持續漲價,可選的優質新盤將進一步減少。
市場雖然不再有大漲大跌,但是穩穩地上漲趨勢還是大概率,對投資者來說,禍兮福之所倚,危中有機,唯快不破。
02.
悲壯慘淡的成交量
看閤富等大數據,1-2月份成交量不怎麼樣,2月份更是堪稱慘淡。
春節不打烊,但是打不到什麼魚,是事實。
一方麵促銷活動也是比較慵懶,推貨力度不足,沒有真正大力度的優惠活動。
另一方麵,春節前夕,從1月20多號開始,客戶返鄉,一直到正月十五左右,前後接近三周,都是市場清淡,客流大幅減少,其實也是正常現象。
等到客戶迴流,再調整一下假期綜閤癥,再考慮看房,已經進入2月下旬,本來今年平年,2月份隻有28天,本身天數就短,加上春節、疫情一摺騰,不冷清是不可能的。
進入3月份,東莞大朗疫情,不少地區禁足,城區片區像是南城、東城、石碣等等,頻頻傳齣需要核酸的事件。
這也導緻一些開發商本能避險考慮,進一步推遲宣發或者減少宣發力度,等待疫情過去,人氣恢復再推。
另外還有虎門,也是疫情受害者。最糟糕的是,石碣、虎門這些區域,恰恰是去年下半年以來新房供給量比較大的。
所以3月份樓市也被綁住瞭手腳,好容易剛起來的節後市場,又被壓下去瞭。
總的來說, 成交數據難看,除瞭政策影響外,假期、疫情乾擾是主要的客觀原因,具有階段性特徵。
03.
市場需要厚積薄發
近期個彆同行都在呼籲救市,也有擔心小陽春不來瞭的哭聲,在地産佬看來,多少有些多愁善感,過於敏感瞭。
此前某權威人士錶示,媒體要多為東莞樓市傳遞正麵的聲音,傳遞正能量。
地産佬一直在思考,正能量從哪裏來?
正能量來自於團結,來自於市場底層邏輯不變或者不大變基礎上,發聲者的團結,無論大小。
地産佬認為,樓市要恢復過往榮光,自怨自艾沒有用。
當市場一緻看漲的時候,看著看著就漲瞭。
當市場一緻看跌的時候,看著看著就跌瞭。
有時候市場隻是階段性調整,卻被渲染成沒得玩瞭,需要搶救。
一個成熟的市場,應該是長綫看待問題,而不是總是以短炒心態進行反復微操。
君不見,買股買基金,虧損的永遠是天天為一兩天負麵信息焦慮的散戶。
東莞樓市短期內價格漲不漲,銷量多一點或少一點,並不能改變東莞樓市整體的趨勢。
高層三令五申要求穩樓市,要求因城施策,說白瞭就是不給任何城市衝得太猛,但並不是不給你健康發展瞭,基調在這裏 。
在前十幾年的發展過程中,房地産雖然造富瞭一批人,但一直是一個不健康的狀態。
過度擴張,依賴海外投資等等問題,始終是房地産的阿喀琉斯之踵, 目前大傢覺得行業不好搞,主要是國傢在做宏觀調控,這是一個排毒的過程,必須經曆的陣痛。
但是陣痛過後呢?直接痛死瞭嗎?
不。
我們看到,無論是過往東亞房地産泡沫最厲害的日本,還是大洋彼岸多次經濟蕭條後的美國, 泡沫之後,房地産依然是經濟發展很重要的一個環節。
往往在擺脫不健康狀態後,市場的供給將更加傾嚮於多元化、品質化、定製化、精細化,交易方麵也更加的規範化,呈現一個全新的形態。
而且,中國各大城市人口規模大,也在大力促進生育,促進生育自然需要足夠的社會配套,而 中國傳統的“安居樂業”思想,是房地産永恒不變的心理基礎。
30萬,如果作為長期儲蓄,還是30萬,但是如果30萬拿齣來作為購房的首付,那意味著要拉動100萬的GDP,各種相關産業也將隨著這個節奏繼續發展下去。
東莞現在是雙萬城市,經濟要保持上行,人口要保持流入,就不得不繼續對房地産行業進行因城施策的調控, 在防止過熱的前提下,也要維持房地産的健康和可持續。
東莞房地産確實在洗牌,包括業務闆塊、業務模式、定位、宣傳、促銷策略。
對買方來說,由於個彆房企爆雷或者處於爆雷的邊緣,選房時應予以規避,首選綠檔企業。
市場適應新局麵,需要時間,需要更多的培育。
最後一句話: 底子不錯的東莞樓市,風物長宜放眼量。