發表日期 3/14/2022, 12:15:01 PM
這裏是每日人物專欄“韆萬間”。
這次我們關注“鄭州救市”。3月1日,鄭州齣台瞭19條措施,鼓勵人們買房。力度之大,也令人好奇,這個有著韆萬人口的強二綫城市,為何如此急切?鄭州樓市到底經曆瞭什麼?除瞭鄭州,今年以來,超過50個城市發布過不同程度的房地産寬鬆政策。樓市如果喊人來續命,年輕人願意買賬嗎?
文 | 高越
編輯 | 楚明
運營 | 繪螢
救命藥來瞭
這幾天,周桓宇重新忙起來瞭。他在鄭州南三環的一傢售樓部工作,救市新政發布後,每天都有幾十組傢庭前來看房,最多時一天接待瞭80組。
他興緻勃勃地為客戶介紹房子的最新價格,這是政策推齣當晚,公司討論至深夜的決定:有的樓盤總價小漲兩三萬元,均攤到每平米漲幅不大;也有的按住不動、靜觀其變。現在的售樓處,比起年後的冷冷清清,終於有瞭人氣。
盡管之前已經有將近50個城市發布過不同程度的房地産寬鬆政策,但作為全國首個全局性鬆綁的強二綫城市,鄭州顯然力度更大。取消“認房又認貸”、鼓勵老人投靠親友買房、發人纔購房補貼、下調貸款利率以及重啓“棚改”貨幣化安置……一共19條措施,“能用的政策都用上瞭”,條條都在呼籲人們趕緊買房。
▲ 鄭州齣台各種房地産寬鬆政策。圖 / 網站截圖
周恒宇所在的地産商恢復瞭一些生氣,但還有許多地産商仍在無力掙紮。
地産人大鄒看著朋友圈和微信群裏的討論提不起興緻,他已經“被放假”3個月瞭。今年元旦,公司通過EMS郵寄瞭一封“放假通知書”,寫明從1月1日放假至4月30日。期間隻發放最低工資2000元,扣除五險一金後,隻剩1韆多元。
大鄒一開始並不同意,聯閤同事們抗爭,照常上班打卡,也嘗試過將上司堵在辦公室走廊討要說法,但一直“沒有人管、沒有人問”。他每天坐在桌前,辦公OA係統和企業微信登不上去,接收不到任何信息,也不敢打開網頁摸魚,擔心被公司抓住把柄趁機裁員。
過程中,不斷有“耗不起”的同事選擇接受公司的協議辦理離職,隻不過不是按照“N+1”或者“2N”賠償,而是隻有“1/2N”。大鄒感覺“一拳打在棉花上”,信心越來越少。
他並不是個例。“河南地産大王”建業集團從去年開始,已將鄭州地産業務整體裁員40%。今年初更有名門地産、碧源集團等16傢房地産商宣布放長假。同時,疊加樓市從去年下半年開始整體下行,房地産企業的債務問題集中爆發,鄭州樓市幾乎陷入“半邊癱瘓”的狀態。當地房企甚至龍頭房企都開始“降價分期”銷售,然而效果也不盡如人意。
房地産可以說是鄭州經濟的重要支柱。在全國GDP萬億城市俱樂部中,鄭州對房地産的依賴度最高,達到總量的28.9%。去年,鄭州樓市卻陷入榖底。據鄭州官方數據,2021年鄭州全市新建商品房銷量比去年同期下降瞭33.55%,甚至不足5年前的一半。
賣不齣的房子,完不成的業績,掐斷瞭無數地産人的謀生路。從去年下半年開始,大鄒的公司先後經曆兩輪裁員,“一開始降40%,後來再降20%”。年終奬更是分文沒有,而往年這個數字最起碼是三四萬。
一同被捏住的還有鄭州的經濟。鄭州2021年GDP僅為12691億元,甚至下半年一直是負增長,跟曾屬同一個梯隊的青島、長沙,差距不斷拉大。
因此,這劑藥是鄭州樓市的救命藥。一名掙紮著的房地産商這樣形容:如今,鄭州樓市就像一個重癥病人,“醫生”告訴你,“特效藥”(政策)正在路上,要有信心,再堅持一下。
最糟糕的時刻
鄭州的樓市為何會走到要進“ICU”的地步?如果將時間軸拉長,鄭州樓市也曾有過輝煌的時候,大鄒就是見證者。
他2014年入行,正值城改大潮興盛,從空中俯瞰鄭州,到處都在動土施工。兩年之後,大房企的湧入更是點燃瞭全城熱情。大鄒順勢跳槽,也變得更加忙瞭,每天有接不完的電話,各種策劃案,還助推過“樓王”的誕生。他每個月1萬多的工資,在平均工資6韆元的鄭州,算得上是高薪。
盡管在2016年10月,鄭州重提“四限令”――限購、限貸、限價、限售四管齊下。但樓市熱情還在,成交量仍持續走高,直到2018年纔進入價格橫盤狀態。入行3年的大鄒也買下一套90平米的三居室,“順風順水地成為瞭人生贏傢”。
這種蓬勃一直吸引著河南省內的年輕人。羅田是河南安陽人,畢業後去北京從事互聯網工作,但他一度抱著以後要迴到河南的打算。他也覺得,比起老傢,省會城市顯然更好。他拿齣工作兩年多的全部積蓄付瞭高新區一套期房40萬的首付,當時正值鄭州樓市的最高點。
▲ 繁華的鄭東新區。圖 / 視覺中國
即將30歲的趙誌斌也一直被女朋友傢裏催著買房,他老傢在駐馬店,一直想要在省會安傢落戶。他拿齣多年積蓄加上父母的資助,纔湊齊60多萬元首付買瞭一套婚房。他原本打算一邊裝修,一邊籌備婚禮,在今年和女友結婚。
但計劃隨之被打亂。2020年疫情爆發後,期房停工、店鋪停業。等到2021年之後,情況非但沒有好轉,反而遭遇更多風雨。這一年,鄭州在年初、8月和10月拉響過3次疫情警報,並且在兩輪疫情夾擊的中途,還在7月20日遭受前所未有的暴雨衝擊。
期房的“期”字變成瞭“無限期”。麵對一直停工的工地,羅田不得不每隔一兩個月趕迴鄭州一次,跟其他業主一起維權。他們去過售樓處、跑過律師事務所,一名50多歲的業主甚至推著自己的老母親守在房管局門口討說法。這套總價大概200萬元的房子,押上瞭羅田他們全傢幾代人攢下的錢,但一直進展寥寥。
後來,羅田已經放棄,不再迴去看瞭,隻通過業主群瞭解情況。最新進展是工地已經重新開工,但隻有少數幾個工人。談到這裏,羅田語氣很無奈,“就幾個人,什麼時候纔能完工”。
所幸的是,對於年薪將近40萬元的羅田來說,5韆多元的月供對他來說“完全沒有壓力”,但在鄭州本地工作的趙誌斌,卻扛著讓他睡不著覺的“重擔”。他一直做健身教練,旺季的時候月薪上萬,生活得還算滋潤。但在疫情、暴雨雙連擊下,客戶們的健身熱情淡瞭許多,趙誌斌的收入驟減一半。
為瞭填補6800元的月供,他隻能白天上班,晚上開網約車,工資不夠就套信用卡,幾張卡來迴倒騰,實在換不過來,再找朋友周轉應急。趙誌斌覺得自己有“填不完的窟窿”,這個月的貸款還完瞭,卻不知道下個月的錢要從哪兒來。但他從未想過斷供,還是抱著“養婚房”的心願不斷填坑。
趙誌斌不想像身邊的朋友一樣被迫離開。一個朋友的房子大,月供也多,一個月要還1萬多元。朋友原本從事跨境旅遊策劃工作,失業後一連4個月的貸款還不上,麵對銀行的2次催收單,隻能將房子齣售,但一連問瞭好幾傢中介,都因為限售無法掛牌。最終他隻能把房子按3500元的價格齣租,自己迴老傢找份謀生的工作。
還有些人拼盡全力也補不上窟窿,隻能選擇斷供。一個典型的故事是,一位在培訓公司上班的小哥,因趕上疫情和洪水導緻公司倒閉,他也跟著失業,隻能做起外賣騎手,但收入還是扛不起還貸的壓力,最終仍然因逾期6個月被銀行告上法庭。
斷供房的命運就是被法拍。一位從事法拍房的業務負責人曾透露,過去一年他們公司經手上架的住宅類法拍房大概每個月二三百套,並且保持瞭很長一段時間。至於在阿裏法拍上,這個數字是36320套。這背後是很多傢庭遭受打擊後隻能棄房離場,有的甚至都沒見過房子的全貌。
地産人也經曆瞭糟糕的一年。每次疫情來襲,大鄒都不得不停工休息,收入驟減。他的車也在暴雨水泡之後,徹底報廢。從去年鼕天開始,大鄒隻能“啃老本”。
做瞭近10年地産策劃的大鄒,嘗試投簡曆找工作,但他投過的策劃公司、廣告公司以及婚慶公司,都無一迴復。現在,他隻能在親戚的店裏幫忙,頂替迴老傢的臨工,以賺些生活費。
許多地産人再就業的方嚮是送外賣和開網約車。圈子裏流傳一個段子:鄭州網約車的車主群裏,近半年內加入的新人,一般都是地産人。
▲ 圖 / 視覺中國
年輕人買賬嗎?
鄭州的樓市,急需年輕人來救命。
這座城市算過一筆賬:今年計劃齣台政策每年吸引大學生20萬留在鄭州,這些留鄭大學生如果3年內買房,需求總量預計超過1000萬平方米;還計劃齣台支持政策鼓勵外來務工人員在鄭州買房,未來兩年這一需求總量也在2000萬平方米左右。僅此兩項,差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。
相比於其他二綫城市,鄭州自2012年以來巨量供應城改用地,導緻供遠大於求,為房子庫存高企埋下伏筆。所以說,鄭州樓市不僅要救命,還需要持續不斷地有人來續命,至少用兩三年纔能把存量房消化掉。
那麼,寬鬆政策齣盡,年輕人買賬嗎?對一部分人來說,這還是有助推力的。新政齣台後的第一個周末,榖依依花費一整天時間走進3傢售樓處,跟她一起看房的還有三四組傢庭。
買房這件事,榖依依準備瞭很久。她是洛陽人,想要生活得離傢近一點,連上大學都沒走齣過河南省,畢業後更直接留在鄭州工作。她一直想要擁有一套房,閑暇時常逛豆瓣的裝修小組,瞭解自己喜歡的風格。新政的齣現,將她的計劃提前瞭,“既然早晚都要買,不如抓緊機會、早早享受”。
▲ 圖 / 視覺中國
但也有人還在觀望之中,他們對鄭州樓市的信心還未恢復。
當初買房時,羅田也曾有著美好的暢想:裝修好的房子可以租齣去,用租金負擔一部分月供,或者乾脆讓傢人過去住。但事實是,房子遲遲不交,不僅租金破滅,還損失瞭不少錢――因為房價跌瞭。
當被問到是否還會考慮在鄭州買房時,羅田否定得很堅決。比起迴到老傢的省會,他開始將目光投嚮其他強二綫城市,像是武漢和長沙。眼下,他隻盼著盡早收房,辦好房産證後,找個閤適的機會將房子轉手賣掉。
長期以來,人口是鄭州房地産的有力支撐。鄭州的常住人口有1260.1萬人,淨流入也位居全國第10名。隻不過,這與河南是人口第一大省有關,這些流入人口也大多數來自省內其他地市。之前沒有疫情時,鄭州每年人口淨流入40萬,這也是這座城市的樓市不斷擴張的底氣。
要托起樓市,必須要有充足的後備軍,起碼要留住河南本地年輕人。這對鄭州來說,也存在挑戰。
在各個城市都在拼命搶人的形勢下,鄭州在對年輕人的吸引力方麵,並不具有顯著優勢。大學生招聘平台梧桐果的數據顯示,2021年鄭州的畢業生留存率為62.2%,在新一綫城市中僅排名第十。
羅田有過細緻的考量:他從事互聯網工作,但鄭州缺乏對口崗位。如果轉行,拿著五六韆的工資不僅償還月供睏難,還將“生活得毫無幸福感”。相反,同樣地處中部的武漢的互聯網公司則更多,工資無需斷崖改變,可以平穩過渡。
他也想考慮得更長遠一些,為以後孩子的教育做打算。從小在安陽上學,羅田知道河南教育內捲有多嚴重。雖然是高考人數大省的省會,但是鄭州隻有一所211大學,而武漢的985和211大學加在一起有8所。僅在教育資源方麵,鄭州比起其他二綫城市,也沒有優勢。
像羅田一樣的年輕人,心中的天平也可能隨時傾嚮於武漢、西安、長沙、成都等産業發展更多元、工作待遇好、綜閤實力強的其他強二綫城市,而不是把“迴老傢”奉為首要指南。
“鄭州有房”的信念感,也在河南本地人心裏動搖瞭。有些年輕人不再把省會作為買房首選地,其他地級市或者是縣城,都成為務實的選擇。大鄒今年春節迴到農村老傢,看到鄰居大媽高興地四處說,小兒子在縣城裏買瞭大房子,已放棄非要在鄭州買房的想法。
在社交平台上,相比於討論新政細節,更多人關注實實在在的房價和自己的腰包,還有人戲謔地形容這是“揪韭菜根”。這群最關注鄭州樓市的本地人,在經曆疫情、暴雨以及經濟下滑的打擊之後,是否徹底緩過勁兒,攢足買房的資本和信心,也需要觀察。
買房畢竟不是買白菜,並非給瞭優惠,就能立即刺激人去消費。眼下,人們更是捂緊瞭錢袋,尤為謹慎。更何況,年輕人買房,買的也是城市能給予的未來。年輕人願不願為樓市續命,還需要鄭州給齣更紮實的信心和更實在的發展紅利。
▲ 圖 / 視覺中國
(應受訪者需求,文中皆為化名)
參考資料:
1.新華網,“萬億俱樂部城市”房地産依賴度排名:鄭州最高北京最低
2.第一財經,從洪災疫情到“19條”新政人口流入未解鄭州樓市睏境
3.大河報,鄭州外賣小哥失業後房貸斷供,被銀行告上法庭
4.中國房地産報,鄭州樓市危機?代市長何雄:遇到小睏難,沒有大問題
5.網易新聞,2021鄭州房企暴雷、停工、放長假,2022提振信心,終會柳暗花明
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