長樂濱海新城越是分化的樓市 越能體現百傢爭鳴。今天這篇文章是一位朋友對長樂樓市的分析。數據顯示 三足鼎立的長樂，樓市的風往哪吹？ - 趣味新聞網

長樂濱海新城

越是分化的樓市，越能體現百傢爭鳴。今天這篇文章是一位朋友對長樂樓市的分析。

數據顯示，2021年長樂GDP達1143.9億元，其中數字經濟占比達55%，數字經濟核心産業占比達9.1%。

2月25日，福州自貿片區管委會入駐福州市長樂區文武砂鎮東南大數據産業園研發樓三期13號樓辦公。

幾天前，微信公號秦朔的朋友圈發布文章――《最憋屈的省會，最無聲的逆襲》。

“2021年，福州一舉超過西安、南通和泉州，上升3位，成為萬億城市中位次上升最大的城市，並首次躋身全國前20強，省會城市前10強。”

作者甚至寫到：“對於福州的雄起，我反復研究，覺得主要還是得歸因於政策加持。”

不要低估時運的作用，最近好幾個朋友寫瞭關於長樂的樓市分析，都很有意思。與作者聊瞭聊，都是在長樂工作、生活很久的人。

長樂樓市，當下究竟是什麼狀態？

01

長樂的經濟産業與房價

長樂國際機場二期示意圖

長樂在福州，是個很有意思的地方。

這裏靠著東海，所以嚴格意義上，自2017年長樂劃區後，福州藉此應稱得上是個濱海城市。

長樂人在外自我介紹時，一般會直接稱自己為福建長樂人，其中似乎蘊含著當地人內心的一絲小驕傲。當然，這種驕傲也是很有底氣的。

作為全國著名的僑鄉，這裏具有天生的拼搏精神和造富基因，又因自身條件優越，具備紡織、鋼鐵、航運等多個優勢産業。這些動力推著長樂人民不斷嚮前，走嚮全國乃至世界各地。

在外紮根賺到財富之後，長樂人又有返鄉置業，光耀門楣的傳統習俗。因此這裏的房價，算是福州“老八縣”裏頭最高的地方。

根據第七次全國人口普查數據，長樂區常住人口數790262人，在福州六區七縣中排名第三。

除此之外，在海外更擁有超30萬名僑胞，從事著各行各業。自上世紀80年代開始，在美國紐約的唐人街，你甚至可以嘗試跟用長樂方言跟當地華人交流。從那個年代開始，巨量的海外財富也迴流到國內。

圖片來源：福州市人民政府網站

一方麵，長樂人開始進軍鋼鐵、紡織行業，這兩種産業被稱作長樂的“一黑一白”，也是長樂人民走嚮全國的名片。

據不完全統計，全國各地80%的鋼鐵企業都是長樂人經營的。簡單來說，民營鋼鐵行業中10位老闆，就有8位是長樂人。他們在全國各地投資的鋼鐵企業多達500多傢，近乎壟斷瞭全國的鋼鐵行業。

鋼鐵産業 示意圖

近兩年受到疫情影響，全球的紡織産業陷入低迷，但長樂的紡織業卻逆勢上揚。在2021年的1月至10月，全區紡織企業産值1966億元，同比增長12.4%。

很多長樂本地人也是依靠於這兩大産業，進行相熟企業的資金投入，年底根據投入金額和企業盈利，統一進行分紅。

行情好的時候，一年下來隻靠分紅收入也是相當可觀。手裏頭有瞭錢，長樂人也熱衷於在本地進行投資置業。

據安居客網站顯示，長樂區目前平均房價為16248元/�O（截止到2022年2月），若按照闆塊存量來區分，則主要分為 老城、首占營前、濱海新城三大闆塊 。

其中價格最為堅挺的，目前仍是位於吳航、航城的老城闆塊。

長樂網紅小區：皇庭丹郡（名郡），建造於2013年，目前二手房掛牌均在3w以上。

這個價格即使放到福州主城區，也足以夠到鼓樓台江的一些闆塊瞭。

02

“三足鼎立”的市場環境

圖片來源：福州日報

前麵說到，若按照闆塊存量來區分，長樂市場大體可分為老城區、首占營前、濱海新城三大闆塊。

三大闆塊的劃分，其實也與長樂這些年的發展方嚮契閤。

首先是吳航/航城所在的老城區闆塊，自1958年開始便是長樂城關，距今已有60多年的曆史，這裏對於長樂鄉鎮居民的吸引力是天然的。

原因無非有以下幾點：老城關的光環、黨政機關、成熟的醫療配套、優質的教育資源。

老城區的發展與吸引力，更像是廣袤中國3000多個縣城發展的縮影，也可以說是長樂發展的1.0版本。

對瞭，那時候長樂區還叫作長樂縣。

2018年12月5日，福州市長樂區規劃局發布《濱海快綫首占站周邊地區控製性詳細規劃方案公告》，本次公布的控規方案將長樂區首占新區南部片區的用地規劃進行明確。

本次規劃以首占站為中心，規劃範圍東至西洋路，南和西至東南快速路，北至營濱路。總用地麵積約422公頃（約6330畝）。

圖片源自福建省城鄉規劃設計研究院

規劃說明中給齣的定位是：長樂福州重要綜閤交通樞紐之一，長樂的門戶區域及對外樞紐，首占地區商務商業核心地段及重要的居住生活區域。可以看齣本次控規編製對於該片區的定位很高。

當年甚至傳聞，長樂區政府也要搬遷到這裏。

彼時又伴隨著福州樓市棚改政策，市場上行情一片火熱，因此那兩年首占的樓盤像中發首府、中茵天俊玖瓏台等樓盤，一時間風頭無兩。

首占的新房售價甚至一度逼近2W大關。

但城市闆塊的輪動，以及實際落地到完善，都需要不短的時間。

隨著3820工程的實施，以及政策傾斜，國傢級新區：濱海新城的橫空齣世，又搶過瞭原屬首占闆塊的風頭。

道慶洲大橋示意圖

濱海新城不僅政策力度大，投資能級也高，每天都有數以億計的資金投嚮這裏。

一棟棟樓宇和企業大樓在此拔地而起，就連原本要搬到首占的長樂區政府，也在2020年的5月，正式搬遷到濱海新城文武砂街道。

時間到瞭2022年，迴歸到樓市本身，除瞭價格仍屬堅挺的老城，不論是首占營前，還是含著金湯匙齣生的濱海新城，在房住不炒的大政策背景下，都略顯低迷。

截止到2022年3月，根據相關門戶網站數據顯示，首占營前闆塊成交均價為16000元 /�O，濱海新城闆塊成交均價為15000/�O。

在市場和大環境的多方麵因素加持下，市民們似乎用腳誠實地投齣瞭自己的一票。

03

長樂的未來重點在哪裏？

如果一定要三者中選擇一個地方，進行長期的置業投資，你會選擇哪裏？我會選擇濱海新城。原因如下：

首先是從政策高度層麵：三者相比，濱海新城無疑是能級最高，投資額度最大的地方。

之前提過的的濱海新城輸配環、福州職教城、天津大學的濱海校區，以及去年已經開業的復旦大學附屬華山醫院，都證明瞭政府對這一闆塊的建設決心。

效果圖源自網絡

濱海新城CBD核心區輸配環項目是福州首個輸配環工程，項目總投資約56.6億元。建成後將打造成省內首個集軌道交通地下環路、市政過街通道、機場行李托運、齣租車換乘、公交場站、大型地下停車場等功能於一體的城市綜閤立體交通樞紐。

2020年，福州GDP將破萬億元大關，並通過“強省會”和“強門戶”爭創國傢中心城市。

迴顧福州飛速發展的這20年，就是從江河城市嚮海洋城市轉型的進化史。

從1993年提齣的閩江口金三角經濟圈，到如今的福州新區、濱海新城，數十年來，福州城市的發展方嚮明確而篤定――嚮濱海城市堅定邁進。

而濱海新城所處片區，是福州地區唯一有大範圍想象空間的地方瞭。

福州自踏入萬億GDP門檻大關之後，想要更好更快地發展，也唯有嚮此靠攏。

濱海新城目前落地的東南智慧産業園、東湖數字小鎮、貝瑞基因、數字福建雲計算中心等，都是福州打造數字化産業的排頭兵，也是福州未來重要的發展方嚮。

濱海商務圖書館：圖源自網絡

拉瞭一下備案數據，過去的一年裏，濱海闆塊賣的最好的樓盤，是保利招商兩大央企聯閤開發的海�h公館項目。項目就在萬壽路地鐵口，旁邊就是濱海實驗學校和華山醫院。應該是濱海闆塊配套最先成熟的區位。年銷售額近6億，賣瞭300多套房子。

由此來看，還是有人對濱海市場有信心的。

已至三月，傳統的“樓市小陽春”似乎並未到來。料峭的春風帶著些許寒意，吹到東海之濱。

這年頭，信心比黃金更重要。風物長宜放眼量，不妨靜待。