上周五 上海西新村的拆遷公告 上海西新村、華塑小區，福州拆遷，到底是賺是虧？ - 趣味新聞網

上周五，上海西新村的拆遷公告，可以說受到較大關注，關於拆遷到底是賺是虧，網絡評論也各有說法，對於福州目前的樓市，特彆是想炒房的而言，是否還有賭拆遷的可能性，下麵聊聊。

01

目前拆遷情況

對於福州拆遷，目前分成兩種情況：

1、貨幣安置：區位補償+被徵收房屋建安綜閤單價×成新率+貨幣奬勵

2、選擇置換：對接購買安置型商品房或産權調換相結閤，可以就近上靠標準房型

分析：對於貨幣安置，在2018年是高峰期，當時南公園貨幣奬勵10594元/m ，五裏亭的後浦貨幣奬勵6819元/�O，南二環郭宅6405元/�O。

所以在當時遇到拆遷，如果不想拉長戰綫，可以直接選擇貨幣補償，比如南公園，全部計算完，可以做到3W的補償價。

不過這幾年隨著財政收縮，貨幣安置已經成為曆史，其中對貨幣奬勵這塊，縮水非常嚴重，比如北園的貨幣補償僅約1200元/�O。

如果在這個時候選擇貨幣奬勵，相當於比2018年高峰期，縮水5K-8K，按那些非棚戶區的新村拆遷來說，明顯就是拆瞭個寂寞。

為此，這幾年大部分的拆遷，都是貨幣+選房相結閤的方式，可以讓拆遷戶自己選擇，當然麵對貨幣大麵積縮水，選房成瞭唯一齣路，特彆是安商房，更是成瞭最好的選擇。

02

華塑小區

華塑小區舊改，這是最近討論度最高的一次舊改，位於二環內的拆遷案例。

項目給齣的補償方案：

區位補償價15900元/�O，貨幣奬勵1236元/�O

對接房：就地，銷售均價19700元/�O，

藍光玖榕台，銷售均價19230元/�O;

嘉瑞花園，銷售均價19700元/�O；

分析：看到這樣的數據，網絡評論區開始留言：拆遷戶血虧，拿安商房，還要補貼幾韆塊每平米。

當然實際情況並非如此，區位補償是大頭，但是兩種計算公式，都包含瞭建安成本，公攤補償，實際計算下來，也能在2W左右。

當然目前的現狀，最好的選擇肯定是拿安商房，給齣的安商房也較多，就地安商，或者塔頭，王莊的安商房，均價1.97W左右。

當然這裏麵還有一個問題，就是公攤部分，雖然給瞭10%的公攤補償，但是目前的新盤，公攤基本在20%左右，如果想要跟以前做到同樣的套內使用，麵積隻能選擇更大的。

雖然可以上靠麵積段，但是需要補差價，不過從實際齣發，上靠依然是最好的選擇。

綜上，對於這個拆遷，因人而異，如果是華塑自住的居民，原始居住麵積就不大，自身財力也一般，麵對拆遷，雖然可以有更新的安商房居住，但是其中上靠麵積需要補差價，同時安商房交房也是毛坯，裝修也是一筆支齣，加上如果選擇原拆原遷，還需要較長的時間等待。

對於有資金的業主，很明顯如果選擇上述幾個安商房，即使一比一換算，按目前周邊二手安商房掛牌，比如龍湖天钜，已經高達3W左右，按房價計算，很明顯並不虧，不閤算也僅僅是對比2018年高峰期而言。

03

零星舊改

對於這次上海西新村舊改， 僅僅是實地公告，網絡並沒公示 ，加上最終的對接價，安置房情況都沒有給齣，其中也存在一定風險。

翻看台江區近年的舊改，基本以零星舊改為主，同時在補償方麵，可以說血虧。

比如去年上海西新村149號零星舊改，給齣的方案：

1、實行異地現房安置，不實行貨幣補償。

2、搬遷房屋補償計價方式：補償金額搬遷房屋的確權建築麵積×21769元/�O；

3、對接房源：雙湖新城、金鳳新苑、螺洲新城

分析：這就是目前最有爭議的方案，沒有貨幣補償，強製選房，對接的房源全部都是位於外圍的安置房。

雖然直接給齣2.1W的補償價，可以做到1：1.5的麵積對換，但是這三個安置房，在二手市場的掛牌價，跟給齣的對接價沒有多少溢價。

如果是原居民，從市中心置換到火葬場隔壁，或者三環邊，想想就知道結果如何，即使是投資的，遇到這種情況，也基本沒有利潤可言。

04

盤點總結

從上麵兩個案例，可以看到目前的拆遷， 對於原居民來說，都不會有太理想的情況。

對於投資客而言，風險也不小，如果遇上零星舊改，強製置換，給的都是外圍無人選擇的老舊安置房，基本也是虧損齣局。

目前最好的結果就是能原拆原遷的安商房，或者周邊的安商房，雖然麵積需要補差價，但是從安商房的對接價來看，對比市場二手掛牌，依然有差價空間。

由於沒有瞭較大的貨幣補償，即使遇上拆遷，到地塊推齣以及交房建成，領證滿二，周期基本要在5-7年，甚至更久，從投資周期和迴報來說，並不算太高。

對於投資方麵再來描述幾個情況，對於目前安商房情況，通過觀察，會發現幾個現象：

1、去年連潘的渠成新村舊改，年底土拍已經給齣的100%安商房地塊，容積率3.0，限高100米，所以即使選擇原拆原遷，未來拿到的安商房，也是定位高層的房源，二手掛牌預計並不會太高。

2、近年混閤安商地塊較多，遇上一些品牌房企，社區打造和樓棟梯戶比還能不錯，近期官方已經把地塊都做瞭分割，大部分都是通過純商+100%安商房供應，安商房已經逐步迴到純安置房的情況，對於拆遷戶來說，未來的社區+居住，預計並不會如前兩年的安商房那樣舒適。

3、舊改供應加快，去年台江區推齣的幾個小型地塊，還有連潘的地塊，都是在短時間內發布舊改之後，就進行土拍，在市場周期上，對比過往有瞭很好的增速，縮短瞭等待時間。

4、近期土拍遇冷，外圍大量地塊，房企都不拍，市中心的地塊成瞭相對的保障，但是目前市區內沒有太多空餘地塊供應，雖然最近的舊改都是這幾年區政府已經公告的計劃，不過從未來土拍發展來看，如果依然無法改善，市中心舊改很有可能還會加速。

5、貨幣補償注定成為曆史，對比過往，即使選擇安商房，對接價也比以前上漲不少，區位補償價卻基本不變，對於拆遷的紅利，可以說已經越來越少，其中的風險也不低。

在房住不炒的背景下，來福州炒房，有很多方嚮， 賭拆遷也是以前的一個重點。

不過隨著拆遷政策一直收縮，雖然個彆舊改還能有一定的差價空間。

但是整體來說，周期久，補償降低，零星舊改風險大，從投資的角度來說， 實際的迴報率並沒有現象的那麼好。