發表日期 3/14/2022, 12:30:27 AM
觀點網 繼花樣年、雅居樂、正榮之後,金科成為美的置業新一傢“紓睏”對象。
3月11日,美的置業與金科地産分彆就多傢閤作公司收購及齣售事項訂立協議。
其中,美的置業擬嚮金科地産收購南京科宸房地産開發有限公司53%股權及南京山河宸園企業管理有限公司50%股權。
於收購前,美的置業擁有南京科宸及南京山河宸園分彆37%及50%股權,而南京山河宸園擁有南京科宸10%股權。
因此,收購事項完成後,兩傢目標公司將成為美的置業的全資附屬公司。
南京科宸的主要資産為一塊位於南京市江寜區總建築麵積約20.31萬平方米的土地,擬開發作住宅樓宇,預期於2023年6月30日前後完成。
頻頻“紓睏同行”
從最終交易價格來看,金科退齣或許與債務壓力有關。
公告顯示,上述收購代價為9.07億元元,其中收購價閤共83161萬元,轉讓貸款本金7560萬元。
收購代價將部分由美的置業承擔收購事項更替貸款項下49736.2萬元負債所抵銷,因此,美的置業實際應付的收購代價淨額為40984.8萬元。
除瞭收購事項,美的置業同日還嚮金科齣售瞭2傢閤作公司的股權。
其中,柳州同鑫房地産開發有限公司34%股權及相關股東貸款,總代價人民幣1億元。嶽陽縣鼎嶽房地産開發有限公司約50.1%股權及相關股東貸款,總代價約人民幣8414.82萬元。
美的置業預期,齣售事項取得估計虧損約人民幣44.49萬元。
柳州閤作公司的主要資産為總建築麵積約9.41萬平方米的住宅項目,總建築麵積約1.45萬平方米已開發為住宅單位,剩餘總建築麵積約7.96萬平方米仍在建設中,預計將於2022年7月31日前後完成。於本公告日期,已齣售約3.55萬平方米的住宅單位。
嶽陽閤作公司主要資産為總建築麵積約16.97萬平方米的住宅項目,已於2021年8月24日全部完工,目前已齣售建築麵積約9.87萬平方米的住宅單位。
也就是說,美的置業與金科的這次交易是雙方一次整閤,金科部分債務壓力得以緩解,並得到能更快入市銷售的項目,美的置業則得到瞭自己更看重的南京項目。
在此之前,美的置業近期已多次進行類似收購。
2月23日,美的置業收購正榮地産持有的天津西青和築梅江住宅項目51%股權、長沙美的正榮濱河苑項目50%股權以及無锡正榮美的雲樾51%股權,成為上述項目唯一股東。
更早前,美的置業還將武漢“美的雅居樂雲築”、重慶“美的金科郡”、佛山“美的花樣年雲�Z”的閤作方股權收入囊中。
被美的置業收購股權的閤作方有一個共同之處,就是都被傳齣麵臨債務問題。在前一輪收購中,美的置業就錶示目的之一是“紓睏同行”。
“白衣騎士”的角色,美的置業似乎還在繼續扮演。
“製造業邏輯”
頻繁收購需要財力支撐,美的置業在一眾民企中的確有一定融資優勢。
2月25日,美的置業成功發行2022年度第一期中期票據,發行金額15億,利率4.50%,期限4年,成為2022年首傢獲得中期票據批文並發行的內房股民企。
3月3日,美的置業獲得招商銀行提供的120億元地産融資額度,其中60億元專用於業務並購。
2021年半年報顯示,美的置業期內加權平均融資成本為4.92%,新增有息負債融資成本低至4.74%;截至報告期末獲得銀行授信額度為1432億元,尚未動用的銀行授信額度為899億元,相當於一年內到期有息負債總和的8.5倍。
但從“三道紅綫”指標來看,截至2021上半年末,美的置業仍踩中一條紅綫,淨負債率為58.2%,現金短債比為2.21倍,剔除預收款後的資産負債率74.7%。
美的置業執行董事兼首席財務官林戈曾指,預計最快在2022年底可以實現綠檔,“將利用好閤作開發的模式,通過引入優質的少數股東的權益增加公司權益的資本。”
美的置業董事局主席郝恒樂則公開錶示,美的置業按照製造業的邏輯做房地産經營。
把産品的各個環節交由不同的供應端生産,這是一種“製造業邏輯”。
財報顯示,2021上半年美的置業少數股東權益為204.23億元,占權益總額430.73億元的47.41%。
而在2021上半年應占利潤中,歸屬少數股東權益有8.47億元,比2020年同期的3.30億元增長瞭156.68%,占總利潤28.21%。
一方麵,美的置業較高的少數股東權益攤薄瞭入賬收益;另一方麵,少數股東權益和損益的不對等且伴隨著大幅度變動,存在“明股實債”的猜測。
此前的頻繁接盤,加上此次與金科項目整閤,都能看齣美的置業試圖提升自操盤項目比例。
此外,在2021年中期業績發布會上,郝恒樂稱,實現結構調整將是下一步重點,目標是一綫、二綫和強三綫城市布局占比能夠達到85%以上。
2021年上半年新增的440萬平方米土地儲備建築麵積中,一二綫及強三綫城市占比達到87%。
從這次與金科整閤的結果而言,美的置業退齣嶽陽、柳州項目,並錶南京項目,除瞭權益占比,在城市層級方麵也更加集中化。
但值得注意的是,一二綫城市也是當前樓市調控政策的重點關注對象,海通證券就在3月7日針對美的置業的報告中作齣風險提示:“受限價影響,公司後續結轉毛利有繼續下行風險。”
數據顯示,2019年末美的置業的毛利率為約31.6%,2020年末下跌至22.2%,2021上半年末進一步下滑至20.7%。
大量囤積作為原材料的土儲,意味著機會和風險將被同時放大――這也是一種“製造業邏輯”。