發表日期 5/7/2022, 12:21:20 PM
剛剛首開即推齣全部房源的融信世紀縵雲,占地超級迷你僅約9.5畝,規劃瞭兩棟樓打造為2T4戶、122�O-158�O戶型,一共106套房源,開盤賣瞭51套近一半,還算過得去。
近兩年,成都這樣的“袖珍盤”不斷上綫,這樣的“袖珍盤”值不值得買?對實際居住體驗有哪些影響?今天就來講一講。
土拍趨勢,小地塊越來越多
近年土拍齣讓的地塊較小,越來越多的袖珍地塊在土拍市場中齣現。
主要由於現在這些闆塊的土地價值比較高,寸土寸金。小地塊齣讓,一方麵降低房企拿地成本,另一方麵,這些區域的土地資源有限,狼多肉少,漸趨飽和,所以ZF也惜售。
2021年土拍小地塊
像永利在天府新區西摘得的11畝純住宅用地,還是首輪集中供地清水限價最高的地塊,
該項目命名為卓越永利雲翠,共規劃瞭3棟建築,1棟為物管用房,2棟為15F兩個單元,3棟為12F。
位於天新優勢闆塊,加上3450畝的天府中央公園生態資源,以及優質的教育資源優質――天府七小。
對於地塊而言,由於實在過小,開發空間不大,不過拿地資金壓力也同樣小,優勢在於周邊新盤競爭壓力較小。
為啥要看“袖珍盤”?
由於樓盤占地麵積較小,所以“袖珍盤”多齣現在主城區附近,享受成熟配套。
另外 “袖珍盤”由於體量小,也有自己的長闆:
1、袖珍盤規劃的整體樓棟較少,則施工周期短、建造速度快,可以在較短時間內完成交房入住,對於如今期房為主的樓市現狀下,購房者可實現盡快裝修入住。
2、袖珍盤後期沒有後期開發,沒有二三期,也就沒有施工的噪音、灰塵汙染等。
3、小規模樓盤因受限於麵積,所以産品類型比較單一,物業形態不會太多,業主層次基本相似,圈層一緻,沒有太過明顯的業主階層分化現象存在,從而實現整個社區相對和諧。
融信・世紀縵雲 效果圖
4、小樓盤房源具有一定的稀缺性。在後期入住後,同小區的二手房市場競爭者更少,對於有置換需求的業主,就可以快捷的實現齣售目的。
5、從物業管理的層麵來看,住戶數量較少,鄰居之間的可視性很高,業主們容易建立起熟絡的關係,這樣一來,就降低瞭物業管理的難度,更有利於實現精細化服務。
規模較大的社區,居住的人口也會更多、流動性更強,復雜的人群會讓物業管理的難度增大。隨之而來的,還有社區環境、生活環境難以管理的問題。
與此同時,相對於體量比較大的樓盤來說,“迷你小盤”的缺點顯而易見:
“袖珍盤”缺點也明顯
1、因為樓盤的體量比較小,整體入住的人口有限,對於那種隻有2棟樓的超迷你小盤,可能總共隻有200多戶,這樣就很難有大型商業配套入駐。
一般生活配套都是依賴周邊其他小區、街道的配套或者較遠繁華區的配套,生活的便利度還是會受到影響的。
2、社區整體的規模較小,公園、綠地等休閑娛樂區也會相對很緊湊,業主的公共活動空間會非常有限,茶餘飯後想要去散散步得去外麵找個公園或者隻能在市政道路上走走。
3、還有一個弊端就是通常“迷你小盤”容易四麵臨街,如果是比較繁華的街道,大概率會有噪音影響。
4、很多品牌房企建造的小區,都會在小區內部打造會所,“迷你小盤”就不會有會所。
5、因為所在闆塊發展得較早,周邊老小區居多,相對於新城區而言,城市界麵較為陳舊,整體觀感有所欠缺。
融信・世紀縵雲 實拍
對於這些肉眼可見的外在硬件,接受程度也因人而異。像融信周邊的老破小的畫風就與之差異很大,是部分購房者的抗性所在。
與“締造地段”的大體量樓盤不同,小體量樓盤是完全“依賴地段”。
受到地塊麵積的限製,小體量樓盤的內部很難有大量的配套,有的缺乏商業,有的缺乏幼兒園,因此對社區周邊環境的成熟程度有極大的依賴性。
任何一個樓盤都不是十全十美,如果你真想入手”“迷你小盤”,就一定要選擇相對來說比較成熟的區域,或者是規劃好的區域。
提醒廣大購房者,購買袖珍盤需要注意以下幾點:
“袖珍盤”避坑
1、地段疊加産品
地段價值高的項目,由於區位的稀缺性,小體量樓盤的價值也會更高,不用擔心配套跟不上。
産品是一個項目的根本,要麼是極具産品力,要麼是極具性價比。 像金地39�o具備的硬核青二學區優勢讓其開盤即售罄。
如果這兩個都不具備,小體量項目的價值很難有提升空間,居住起來也不是很舒適。
2、開發商和物業
品牌開發商和物業,這個是所有條件中最重要的一項。隻有靠譜的開發商和有經驗有品質追求的物業纔能開發好管理好一個小而美的社區,否則就是另一個極端髒亂差。
3、避開商兼住
帶有商業性質的居住體驗都大打摺扣,管理和維護也容易混亂,讓房子的保值性變差。