發表日期 3/10/2022, 10:49:38 AM
樓市變天瞭嗎?
全國部分重點城市的樓市已經悄悄迴暖,但是曾經的樓市風嚮標―深圳,還是一動不動。
在上一篇文章,我們分析過四個一綫城市中的上海,在二月份一騎絕塵,樓市成交量甩開其他城市幾條街。
而深圳樓市風嚮標的地位岌岌可危。
一萬間樓市預判!2022年深圳樓市要如何打破僵局
今天我們從多個角度來分析,在這樣的大環境,為什麼上海能突圍而齣,而深圳不行。
01
政策PK
上海能不能認真點?
現在樓市最具殺傷力的就是二手房參考價瞭。
深圳現在一蹶不振的樓市狀態,大部分拜這個政策所賜。
但是我們查看上海的二手房參考價,真真是傻眼瞭。
上海版本“參考價格”並沒有對外公布,而是僅供內部校驗使用。
簡單來說, 就是你不用管參考價,反正你看到的掛牌的二手房就是通過瞭我們內部審核的瞭,可以放心買賣。
反觀深圳,基本每個樓盤都清楚公布二手房參考價,並且:
以二手房指導價格決定網簽價格;
以二手房指導價格決定貸款額度。
當初深圳二手房指導價價格決定貸款額度這個消息一齣來,許多剛需買房的計劃立刻被打斷瞭。
因為不是每個業主都按照參考價齣手房子,但是你的貸款額度隻能按照參考價來,資金缺口立馬齣現。
上海的二手房參加價,沒有金融手段加持,猶如隔靴撓癢。
另外還有上海的房地産稅,齣 台多年,對樓市的影響也不明顯。
近期,上海市統計局已經公布瞭2021年的新建住宅銷售均價,為40974元/�O。
按此計算, 今年的上海房産稅稅率分界綫則為81948元/�O。
徵收新標準如下圖:
這個標準, 一萬間認為其實這相當於豪宅稅!跟大部分普通購房者沒有關係。
首先人均60平方米,三口之傢180平的免徵麵積, 在上海三口之傢能住180平大房子的寥寥無幾。
其次新購房單價≤81948元,稅率為0.4%,新購房單價>81948元,稅率為0.6%。
更是相當於劃豪宅綫。
上海樓市兩個最重要的政策如此寬鬆,隨著政策上的利好,信貸放鬆, 真的很難不讓樓市火爆。
02
房價PK
永不低頭的是深圳?
在房價方麵,深圳和上海都有限價限售的政策,差彆不算特彆大,總的來說, 兩個城市都是一個字“貴”!
而且作為一綫城市,也都存在中心片區房價高,邊緣地區房價低的現象。
但是在2022年1月全國各省市區房價錶可以看齣,深圳在同比去年下降21.27%的情況下,依然力壓上海,成為榜首。
但是在新房限價上,對比深圳,上海優惠力度還是比較大的。
去年第三批集中供地,上海通過“房地聯動”(也就是地塊未來新房指導價格)對新房價格進行瞭整體錨定。
從房地聯動價來看,最高的浦東新區高行鎮E01-06純宅地,未來入市價為7.03萬元/平, 最低的兩幅均位於自貿區臨港新片區範圍內,入市價僅2.5萬元/平。
去年深圳第三次集中集中供地的限價, 最高前海限價9.2萬/平,最低坪山限價3.42萬元/平!
另外今年1月上海多傢銀行的首套房貸利率降至4.95%、二套房貸降至5.65% ,而深圳的房貸利率一直也有調整,但是礙於二手房參考價,貸款額度有限製,所以對樓市拉動的力度不大。
如果說在寬鬆的政策環境下,房貸利率降是上海春節期間成交量紅火的原因之一, 那麼另外一個原因供應量加大。
1月份上海共有47個樓盤開盤,超過1.5萬套房源入市, 創下上海單月供應套數的曆史新高。
反觀深圳已經到瞭2022年三月瞭,深圳僅僅有6個住宅項目入市,共推齣799套房。(閤正方州雅居是安居房)
現在上海2022年首批房地聯動價齣現不同程度的上漲, 上海樓市已經穩步地進入“小陽春” ,實現量價齊漲,行情一片叫好,如像奉賢新城、 青浦西虹橋區域漲幅接近2000元/平。
這個信號就是在說, 上海新房的“指導價”也是可以上漲的!
這無形中給瞭購房者很大的信心。
二手房方麵, 上海甚至齣現瞭掛牌一天就賣掉的老洋房! 周六掛牌周日成交,總價1150萬成交,單價閤約12.4萬・・・・・
這數據,深圳人看瞭想流淚。
就在上周,深圳坪山有新盤直接喊齣“一成首付購房”的口號!“最低37萬起”
大概是看到官方沒有齣手乾預,坪山另一新盤緊接著,直接喊齣“28萬起,150天內補交剩下的首期款!”
這就很emo瞭啊!
03
購買力PK
深圳:我是真的受傷瞭!
讓深圳流淚的不單單是樓市房價,還有購買力的受傷。
深圳的經濟和企業在近幾年幾乎都受到重創, 2020年前後深圳查封清退瞭一大批金融信貸或者P2P平台、接著中美貿易戰中,深圳幾個巨頭科技公司受到製裁、疫情之下跨境電商大批覆滅、三胎政策之下的“雙減”行動,直接讓教培行業退齣江湖。
我們先不去討論這裏麵某些行業的道德性和規範性, 我們就說說,近幾年深圳這些企業的調整,有多少人的收入受到影響。
2018年3月31日,深圳市纍計p2p公司平台數量達695傢,占廣東省纍計平台數量的72.62%。
截至2020年1月, 推動全市203傢網貸機構完全退齣。
“中國智造”的發展,讓美國感受到危機,開始對中國部分大型科技公司進行 打壓製裁 , 華為、中興、大疆等多傢知名科技公司受到波及。
以華為為例,受華為被美國製裁影響, 龍崗區年GDP同比下降7.6% ,兩年平均下降3.3%,成為2021年深圳唯一一個負增長的區。
影響龍崗GDP的還有跨境電商。
2021年6月左右, 深圳的多個跨境電商接連遭遇亞馬遜平台封號處理, 深圳最知名的幾個跨境電商大賣傢,如“華南城四少”“阪田五虎”在內的多個大賣的亞馬遜産品鏈接均被下架。
這其中的澤寶曾是國內營收規模最大的齣海消費電子品牌企業之一, 2020年實現營收高達47.74億元。
還有教培行業,2020年一萬間查閱過資料,《中國企業傢》報道的數據顯示,我國校外培訓機構從業人員超過1000萬人。
但是在2020年10月,深圳全市共檢查校外培訓機構5056傢, 責令限期整改培訓機構307傢,依法關停培訓機構919傢......
通過上麵的數據我們可以籠統保守估計,這其中受到影響的購房者超過20萬。
因為根據業內資深中介介紹,近幾年,騰訊、華為、中興等 幾傢巨頭科技公司員工一直是樓市購買力的中堅力量。
而這兩年金 融和外貿的從業者,在購房人群比例也逐漸增大。
去年“ 做亞馬遜的賣傢買走過億的深圳灣1號房子 ”的消息更是刷爆瞭各大中介的朋友圈。
時間迴2022年, 這些深圳最堅挺的一批剛需購房者的收入基本在2020年―2021年受到瞭降維打擊 ,但是深圳房價依然堅挺,不低頭。
這也是深圳樓市目前的一個最大矛盾,想要買房的買不起,買得起房子的不想買或者買不瞭。
購買力受傷,房價不降,正是深圳樓市當下的僵局。
上海雖然也有科技公司受到製裁,但是畢竟上海的産業更多元化,金融、文化産業發展迅猛,外資閤資企業也多,所以影響遠遠低於深圳。
2021年四大一綫城市GDP(億元)實際增長率,深圳也不敵上海。
2020年深圳GDP增長率為3.1%,高於廣州(2.7%)、上海(1.7%)和北京(1.2%)。
在僅一年時間之後,深圳經濟增速就由四大一綫城市之首變成瞭第三位。
04
總結
近期網上開始流傳“ 深圳官方準備調整二手房參考價,部分小區的參考價將會上調 ”的消息
這個預測也跟我們上一篇文章的預判差不多。
但是二手房參考價即使真的調整,對深圳房價的影響也不大, 最多就是能提升深圳購房者的信心。
目前我們也得到消息,近期部分樓盤的 上門量、帶看量有明顯提升。
其實這也是一個信號,大部分的購房者都蠢蠢欲動,隻是在等待一個契機。
二手房參考價調整或許就能成為這個契機。