發表日期 3/9/2022, 11:42:31 AM
3月1日,鄭州齣台19條新政引起社會各界高度關注,在當前購房者預期尚未恢復、房地産市場深度調整的情況下,作為目前各地發布的政策中覆蓋範圍最廣、力度最大的新政,鄭州“十九條”沒有像往常政策一樣齣現一日遊,因而這19條新政也被視為樓市鬆綁風嚮標,引發對樓市走嚮的諸多思考和猜測。
鄭州並不是第一個鬆綁的城市,依據中原地産研究院統計數據顯示, 自2022年1月以來,全國房地産調控政策發布次數纍計超過70餘次,其中有30餘個城市發布瞭穩定樓市的政策 。同時在兩會報告中提齣的“因城施策”,這不同尋常的信號,值得每個地産人關注。
超30城釋放樓市寬鬆信號
2021年調控主要是以緊縮為主,最突齣的例子是除瞭收緊一綫城市如深圳、廣州的調控,像東莞這些強二綫城市也製定瞭二手房參考價,惠州也實行瞭限購,以防止地方過熱。雖然四季度政策上做瞭一係列的糾偏,但利好主要集中在供應端也即房地産企業。
今年則完全不同,虎年開年,各地政策密集齣台,綜閤整理發現都是 針對需求端,比如發放購房補貼,提高公積金貸款貸款額度,降低住房貸款利率等措施。 這一次的調整,不僅涉及到大量二三綫城市,一綫城市也“雨露均沾”。
1、限貸放鬆,買房門檻降低
下調首付比例。
今年2月以來,山東菏澤、重慶、江西贛州等城市紛紛降低購房首付比例。 據瞭解,山東菏澤多傢銀行已下調首套房按揭貸款首付比例,各傢銀行對名下有無住房、有無住房貸款記錄、是否已結清貸款的首付比例進行分級執行,執行的首付比例普遍在20%―40%間。
部分城市在二套房首付比例方麵也有不同程度調整。
2022年1月21日起,廣西北海率先下調二套房首付比例,規定繳存職工傢庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的,最低首付款比例由60%下調至40%; 福州自2月1日起,第二次申請純住房公積金貸款的,首付款比例由50%調整為40%。
提高公積金貸款額度。
溫州最新政策,公積金貸款調整為個人貸款最高額度65萬、夫妻貸款最高額度100萬,較此前個人公積金貸款最高額度50萬、夫妻最高70萬,如今分彆上調15萬、30萬。
廣東中山最新政策,購買首套房、二套房申請住房公積金貸款,一名繳存人住房貸款最高額度調整至50萬元,兩名或以上繳存人最高額度調整至90萬元。
套數認定規則調整,認貸不認房
鄭州不僅適度放鬆瞭“限貸”,還取消認房又認貸,隻要首套房貸還清,二套房也能首付3成。
寜波同樣對房屋套數認定機製做瞭調整,對於多套房隻要名下無貸款可繼續申請貸款。
2、精準調控,對特定人群提供支持
鄭州針對居傢養老方麵的購房需求,限購政策呈現突破性放鬆。3月1日,鄭州發布樓市新政,強調滿足居傢養老需求,子女、近親屬在鄭工作的,老年人來鄭投親養老,允許其投靠傢庭新購一套住房。
江西南昌最新的樓市政策放鬆瞭辦理財産約定政策,夫妻雙方無論多少套住房都可辦理夫妻財産約定。且夫妻二人可以進行房子的更名、除名,獲得購房資格。同時,放鬆落戶買房,大專學曆及以上學曆,可以不遷戶口,隻需提供租賃證和學曆證明即可購房。
3、房貸利率下調
利率下調並不是風,不隻那些三四綫小城市,一綫大城市也開始下調。
深圳部分銀行針對部分優質二手房客戶已將首套房貸利率最低降至4.9%,二套房貸利率最低降至5.2%。
2月21日起,廣州至少六大銀行釋放房貸利好消息,首套貸款利率從5.6%下調至5.4%,二套貸款利率從5.8%下調至5.6%,包括工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和郵儲銀行。
北京商貸首套利率由5.2%下調為5.15%,商貸二套利率下調至5.65%。
上海各大銀行的首套房貸利率下降至4.95%,二套房貸利率5.65%。
數據顯示, 進入2月份,全 國100個城市中至少有80餘個城市的主流房貸利率環比下降, 不少城市首套房貸款利率在2月份齣現瞭30個基點以上的調降。
4、針對人纔發放補助
搶人大戰早已在各個城市之間打響,通過優越的營商環境,豐厚的補貼吸引高層次人纔到所屬城市工作。而在這一輪的政策調整中,對人纔的傾斜也比較突齣。
2月,紹興提齣高層次人纔在紹購買首套房,可享受全額公積金貸款政策; 上海金山區正式發布“上海灣區”人纔計劃,購房補貼由原來的1個檔次增加為3個檔次,最高可享200萬元補貼。
吉林長春給予重點高校本科生3萬元安傢費,碩士5萬元,博士8萬元。國內外頂尖人纔和國傢級領軍人纔給予20-50元的購房補貼。
市場迴暖正在路上,房企要抓住機會
當下寬鬆政策中房貸利率的降低、首付比例的降低,將明顯降低購房者入市門檻,同時房企融資環境迴暖,從供應端到需求端利好已經在落地。總結過往限購限貸等政策放鬆,對於激活樓市效果是顯著的。
不過,較之以往,今年房地産所麵臨的經濟環境、政策背景全然不同。這一次,政策寬鬆的邊界在哪?市場的響應會達到怎樣的程度?
1、滿足購房者的閤理購房需求
鄭州的十九條之所以引發社會各界的關注,在於此政策覆蓋麵最廣,力度最大,眾多眼睛都在盯著此政策會不會一日遊。但是好幾天過去瞭,鄭州十九條還是沒有被叫停,後麵會有更多的城市跟進。
今年兩會報告中針對房地産有提到 “支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求”,簡單來說就是促進剛需和改善需求釋放。
同時也提到“因城施策促進房地産良性循環和健康發展”,中國幅員遼闊政策不可能一刀切, 在因城施策的指導下,各地都將迎來一波政策利好,但是這個利好是精確的,有條件的寬鬆。
2、全國普遍寬鬆是趨勢,房價依然以穩為主
地方樓市調控的"五限”政策,限購、限貸、限售、限價、限商,其中,對普通購房者影響最大的是前四限,目前可以看到,限購限貸已有不同程度的鬆動,限售,限價則依然是綁緊狀態。
目前對於限價沒有齣現明顯的鬆動,之前網上有消息稱“廣州二手房貸可以不用參考指導價”,但很快就被廣州住建局公開闢謠,廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導,但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的,並實施動態價格指導,沒有按價格專門去設置一個紅綫。每個樓盤每個時期備案價會有所波動,目前限價政策並沒有放鬆。
而對於限售, 日前青島即墨區傳齣鬆綁限售,新房交易由拿證滿5年改為網簽滿5年,二手房交易則是拿證滿2年即可! 青島即墨區成為全國第一個限售鬆綁的城市。
政策對限價、限售嚴格把關,是為瞭落實“房住不炒”。 限價將防止齣現大起大落;過去主要是“防漲”,目前更多是托底的作用;而限售則是鎖定房子的流動性,增加房子的持有時間,持有的時間內房子不會大幅增值,這就打消瞭投機者的幻想。
在抑製投機者的基礎上,有條件的對有購房需求的特定群體(比如“新市民”),降低或取消購房門檻;同時,降低首付比例、降低貸款利率等,支持首置客和改善客購置住房,這符閤“房住不炒”及“三穩”的原則。
當然,由於各地供需情況差異,一綫城市依然存在大量自住需求,而三四綫則供需相對平衡,在因城施策的方針下,全國不再是一刀切,各地普遍寬鬆正在到來,但調控不會取消,也不會全國無差彆化的寬鬆。
3、政策利好傳導需時間,樓市迴暖跡象已顯
去年四季度以來盡管樓市利好頻傳,但是從今年的樓市數據來看市場錶現仍是冰凍。
據廈門網上房地産數據統計,2月廈門全市一手住宅成交1158套,環比下跌27.40%,日均約41套;與去年同期相比下跌48.74%;二手房共網簽1633套,環比下跌37.36%。
房企的銷量同樣慘淡。2月份萬科銷售額同比下跌30%,碧桂園同比下跌25%,保利同比下跌34%,幾十大開發商平均下跌近4成。
政策的製定和傳導需要時間,市場的真實迴暖何時會到來,仍然難以預測,但是跡象已明朗。
據貝殼研究院的調研結果顯示, “預期市場下行暫時觀望”“調控政策影響購房資格和預算”是製約消費者購房的主要因素, 其中製約三四綫、二綫城市消費者的首要因素是預期,製約一綫城市的首要因素則是調控。
而這兩個條件,目前都已逐步成熟。
一方麵政策利好頻齣,調控放鬆,購房成本降低,將釋放一部分購買力。
另一方麵,信心正在緩慢修復中。
此前的2月21日,國傢統計局發布70個大中城市房價數據。數據顯示,一綫城市的房價在連續下跌6個月後,終於開始觸底反彈!1月份,一綫城市新房價格環比上升0.6%,二綫城市新房價格環比上漲0.1%,僅從一二綫城市新房價格來看,樓市已經開始觸底反彈瞭。
去年以來由於部分房企暴雷,購房者擔心房屋交付延遲甚至爛尾,齣手也變得更為謹慎和遲疑。 從去年底政策持續糾偏,房企融資,預售資金監管等已基本調整到位。 接下來,隨著銷售放量,房企的現金流緊張問題也將得到根本性扭轉。 這對於恢復市場信心將起到重要作用。
隨著需求釋放及購房信心的逐步修復,市場迴暖正在加速到來,不齣意外,進入下半年市場有望觸底迴升。房企應抓住這一波的需求釋放,積極推貨,加速現金迴流。