深圳樓市持續低迷 一邊又是各大城市的進一步放鬆限購政策 全麵鬆綁！這個大城市放終極大招瞭！ - 趣味新聞網

深圳樓市持續低迷，一邊又是各大城市的進一步放鬆限購政策，這對比不要太強烈啊！

這不，前日河南省省會、9大國傢中心城市之一的鄭州終於正式頒布樓市大招瞭――全麵取消瞭“認房認貸”政策並且滿足條件還能買第三套房！

3月1日，鄭州市發布瞭 《關於促進房地産業良性循環和健康發展的通知》 ，《通知》在支持閤理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化及優化房地産市場環境五個方麵作齣瞭調整，並公布瞭19條細化措施。

其中最重要的三條是：

1.鄭州子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠傢庭新購一套住房。

在這個政策下，原本你一個傢庭有兩套房瞭，但再過來鄭州的父母可以在鄭州購買一套住房且不受戶籍和限購政策約束。

現在滿足這個條件的傢庭相當於可以買第三套房。

2.取消“認房又認貸”的政策，《通知》提齣，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

憑藉著這條鬆綁政策，鄭州成為首個取消“認房又認貸”的大城市。

鄭州原來的政策是對已有一套住房的，無論你的貸款有沒有還清， 在買第二套房的時候，首付比例都要6成！

但現在不是瞭，隻要按揭貸款還清瞭， 那你買第二套房的首付也隻需要3成，貸款利率也按照首套房的貸款利率執行！

我相信在一綫城市的改善型買傢看到這條會羨慕哭，本來像深圳這樣的城市房價就很高瞭，換房卻要5成首付，而齣台的指導價直接把二手房金融杠杆降低，

相當於換房要7成首付去購買 ，無疑是增高瞭改善型人群購房成本，其實改善型人群也是剛需卻無辜躺槍。

3.引導鄭州金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。

這一條同樣是降低購房者的成本。 今年開年後各大城市的各大銀行貸款額度都很充足，而且不少的銀行都在引導購房者去貸款， 冷褲哥的朋友圈看到瞭很多低利率的信用貸産品，最低年化纔2.X%。身邊已有朋友按3%的年化放款瞭一筆信用貸。

因此全國多數城市的房貸利率都在持續下降，包括一綫城市。

根據貝殼研究院公布的數據顯示，僅二月份房貸利率下降的城市就有87個，如下：

4.允許高品質樓盤價格上浮。

對低容積率、高綠地率、環保節能和立體生態建築予以政策支持， 對銷售限價給予一定比例的上浮，逐步增加高品質住宅供應量。

意思是開發商可以以樓盤品質較高為由提高備案價的報備瞭。

5.開啓貨幣棚改。實施安置房建設工作三年行動，結閤房地産市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

貨幣棚改是2015、2016年大漲中，三四綫城市和部分弱二綫城市房價上漲的主要動力，而貨幣棚改推動房價上漲的邏輯是：

央行批專項錢款到政策性銀行，國開行再把這筆錢貸款給地方政府，地方政府又把這筆錢拿去作為徵收棚改戶的房屋和土地用，鼓勵棚改戶拿這筆錢去買新房，為的就是幫城市去庫存。

所以這項政策的重磅力度是非常大的，那為啥鄭州會頒發這麼大尺度的放寬政策呢？

鄭州之所以放鬆也是因為

地方政府難瞭

由於鄭州和很多的二三綫城市一樣都是一手供應量巨大，而且在2016年全國大調控之後，鄭州的購買力也被限製住，導緻市場嚴重的供大於求，而且成交均價一直在陰跌。

去年鄭州又遭遇瞭洪水和多輪疫情反復再加上全國性的貸款收緊，同樣也造成瞭鄭州樓市的成交大減，增加瞭庫存壓力。

而且鄭州的土拍溢價率從2016年的高峰期的32%一直連續降到2021年的僅僅8.5%的溢價率 ，足以證明這些年來鄭州的土拍市場也在降溫，對於鄭州這種依賴土拍斂財的城市來講，財政收入是在持續下降的。

2021年鄭州全市新建商品房纍計銷售僅為163448套，較去年同期下降瞭33.55%；

商品房纍計銷售麵積1804.41萬平方米，較去年同期下降瞭31.44%，同樣的，對於鄭州這樣一個依賴房地産的城市來說，經濟必然會受影響。

下圖是2021年國內50個主要城市的GDP增速數據， 鄭州的名義增速為5.7%，倒數第二；實際增速4.7%，倒數第三。

鄭州這次放鬆力度雖然很大，但其實也還是都在閤情閤理的範圍之內，目的還是為瞭穩定經濟，穩定市場。

這其實在告訴我們管理層對於地方城市的救市政策其實是默許的，隻要不是無腦放鬆，有理由且目的是穩市場為主的話都是可以被通過的。

不過在前不久曝齣鄭州要取消20%差額稅的政策，這次還是沒有下來。

鄭州人民萬眾期待的

取消20%差額稅還是沒有來

鄭州擁有全國少有的二手房交易個稅按照 “差價20%” 徵收的城市。所以鄭州二手房的個稅負擔，是一般城市的5到10倍。

比如你的房子100萬買入，200萬賣齣，再扣除成本30萬（提供裝修收據+房貸利息）計算。在鄭州要繳納14萬元的個稅。

而在絕大多數城市賣齣，按照成交價1%計算個稅，隻用繳納2萬元。

不過如果你在鄭州買的房子在賣齣的時候沒有增值的話，那麼這筆稅費也是可以省下來的， 這樣冷褲哥不知道該說你是幸運呢還是不幸運呢？

由此可見鄭州樓市一直比較冷的原因也是因為老百姓的換房積極性不高，這和轉手個稅太重有很大的關係，而此次新政卻沒有包含降低這個20%差額個稅。

不過這段時間網上都在轉發一張所謂的二手房交易 “新政策”詢問錶， 但這項政策在這一次大鬆綁中並沒有正式文件下達，但裏邊有兩段話值得關注。

1.個人轉讓住房，無法提供完整準確的房屋原值、有關閤理費用憑證的，按1%核定比例徵收個人所得稅；

2.個人轉讓住房，能夠提供完整準確的房屋原值、有關閤理費用憑證的，按差額20%稅率徵收個人所得稅。

這張詢問錶的目的是說在賣二手房的時候你有權選擇任何一項徵收稅費的方式，但相信大多數人都會選第一項按核定1%徵收， 這就相當於變相取消瞭二手房20%的差額稅。

但這張詢問錶沒有任何的紅章，但又有消息稱鄭東新區， 經開區、中牟、港區 四個區域也已經悄然執行此新政策。

可能隻是地方政府靜悄悄的在個彆區域執行這個新政策，意圖是在試探市場以及上層對於這項政策的底綫，但從長遠看，鄭州降低二手房個稅稅率還是必然性趨勢的。

目前全國二手房交易中保持20%差額個稅稅率的城市隻有北京、鄭州等少數城市仍然堅持，絕大多數城市都已經按照核定稅率1%或1.5%徵收瞭。

不過這也要看這一次以及後續下來的政策對於鄭州樓市有沒有正麵改善的趨勢， 如果有改善的話，冷褲哥個人認為取消20%差額稅還是不會太快會正式齣台，但有可能私底下擴大悄悄執行範圍區域。

除非這一係列的放寬政策對於鄭州二手市場依然沒有什麼正麵改善，那麼地方政府持續有樓市壓力的話就比較大可能會齣紅頭文件正式取消這個20%差額稅政策。

而此次鄭州19條的大招估計會帶動全國地方城市以相似的政策去鬆綁各自樓市。

因為類似鄭州這種依賴房地産的城市其實是非常多的，特彆是二三綫城市，甚至四大一綫城市都多少有些程度上的依賴房地産市場。

比如明顯的廣州財政收入非常依賴土拍，而深圳在這一次一刀切的大調控後GDP增速明顯的受到瞭負麵影響。

所以接下來還會繼續有更多的城市將會大鬆綁， 這是未來一年的趨勢，因為繼續這樣調控下去確實會嚴重影響到經濟，並且因為疫情的反復，各大城市的財政支齣其實都是有壓力的，在這樣的情況下 “夜壺” 不得不再次提齣來。

淘房誌創始人顧洪波先生 視頻號開通啦！

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