1時隔8年 最佳購房時機再度打開！時隔8年 時隔八年，最佳購房時機再度打開，買對很重要！ - 趣味新聞網

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時隔8年，最佳購房時機再度打開！

時隔8年，最佳購房時機再度打開！

上一次最佳購房時機，在2014年被打開，當時也是樓市行情萎靡，長三角區域，杭州、寜波、蘇州、無锡房價迴調25-40%，溫州甚至齣現腰斬！央媽正式進入降息、降準周期，政府開始逐步鬆綁房地産調控。

此前，全國共有46個大中城市實施限購，到瞭2014年9月末，除北上廣深三亞5市外，其他城市統統取消瞭限購。

那一年，上海雖未對樓市限購鬆綁，但也釋齣瞭一些實質性的利好措施，如：

11月7日，上海對擁有1套住房並已結清貸款，再次申請貸款購買普通住宅，按照首套房貸款政策執行；

11月22日，下調五年期以上個人住房公積金貸款利率，從4.5%至4.25%。

11月20日，執行新的普通住宅認定標準（至今仍沿用這一標準）

使得上海普通住宅的受惠麵明顯擴大，減輕瞭購房者的稅費負擔，降低瞭交易成本，對樓市構成持續利好，2014年上海房價上漲12.7%，跨入3萬元/�O時代。

2015年，“去庫存”成為全國樓市主鏇律，信貸寬鬆政策接踵而至：

4月9日，上海市調高傢庭最高公積金貸款額度至120萬元，在當年上海3萬+/�O的均價條件下，相當於傢庭購買首套，或首套結清買二套房，純公積金貸款就夠瞭！

7月6日，上海發布人纔新政20條，對居住證積分達到一定分值的非滬籍人員，定嚮微調瞭限購政策。

2015年下半年以後，上海樓市不斷加熱升溫，量價齊增成為常態。火熱的市場行情一直延續到2016年3月25日，被稱為史上最嚴樓市新政“滬九條”齣台，從嚴執行住房限購政策，非滬籍傢庭購房繳納保險的年限，從2年調整為5年，同時調高購買第2套住房的首付至7成。2016年，上海房價漲幅40.6%，為有史以來最高，全市均價也攀升到瞭45637元/�O。

全國方麵，2016年2月，央行下調不限購城市首套房首付2成，二套首付3成。同月，又下調契稅：90 �O以下徵 1%，90�O 以上首套徵1.5%、二套徵 2%，直到2016年9.30開始調控、約談，首提“房住不炒”，多城開始重啓限購、限貸、限售政策，樓市政策纔又一次被收緊，上一輪購房的最佳窗口期纔徹底關閉！

2014-2016這一輪大行情，上海和全國各主要城市，都實現瞭全麵性的暴漲和普漲。中西部不少省會城市居民，正是在這一波行情中，賺到瞭人生的第一桶金！

鬥轉星移，一晃八年過去瞭！今年，在經受瞭百年未有之大變局和三年大疫情的拖纍後，穩增長（保GDP5.5%增速）、保就業、穩經濟的形勢異常嚴峻！

於是乎，從3月開始起，全國樓市的鬆綁大潮一浪高過一浪，已經有60多個城市，相繼齣台瞭“救市”政策：

長三角地區：

1、江蘇 南通、鎮江 已重啓 20%首付 ;

2、江蘇 蘇州 房貸 利率創5年來新低 ，一、二套房全麵 4.6% ;

3、浙江 衢州 全麵取消限購、限售 ;

4、浙江 寜波 悄然 縮小限購區範圍 ，恢復至 2020年時的限購範圍 ；

高層喊話，房貸利率下行，越來越多的城市開始取消或放鬆限購、限售政策，降低首付，放鬆落戶門檻……

現在我們終於可以說：最佳購房時機再度打開瞭！

當然，所謂的“最佳購房時機”，並不是今天鬆綁瞭，明天就是最佳齣手時機，後天房價就漲瞭。任何一項樓市政策的放鬆或收緊，反映到房地産漲跌趨勢的改變，都有一個消化的過程，但足以影響人們對於後市的預期，應該說，去年下半年急轉直下的，人們對於房地産的悲觀預期，已經開始改變瞭，房地産最睏難的嚴鼕已經過去瞭！

然而，本輪“最佳購房時機”跟8年前的那一輪相比， 有3點關鍵區彆 ：

一是，很多人的購買力明顯下降，三年疫情的衝擊，近年來各大行業的整治，多數人的錢包，已經是捉襟見肘瞭！

二是，絕大多數GDP1萬億以上的城市，購房資格沒有瞭，這跟2014-2016年，你可以在除瞭北上廣深以外的其他任何城市敞開買有很大的不同！

三是，2021年中國人口淨增長隻有48萬人，中國人口紅利期已經過去瞭，大多數省份已經開始齣現人口負增長！而人口又是支撐房價上漲的主要因素，失去瞭人口紅利，又何來房價紅利？

因此，本輪的“最佳購房時機”，將隻屬於同時 擁有錢、有購房資格，又有魄力買房且買對房的少數人 。選 對的城市、對的闆塊、好的産品 ，就顯得尤為重要瞭！

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何謂長三角的“好城市”?

我認為 隻有GDP破萬億的城市，纔算得上是 真正有實力的好城市！長三角 一共就 上海、蘇州、杭州、南京、寜波、無锡、閤肥、南通8個 ；

這8個萬億GDP城市，都在長三角核心的6大都市圈（上海都市圈、南京都市圈、蘇锡常都市圈、杭州都市圈、閤肥都市圈和寜波都市圈）裏。

這6大都市圈，以上海為龍頭！

從經濟體量、人口總量和輻射範圍來看， 上海都市圈 無疑是長三角地區的龍頭，共有9個成員城市，GDP總值占到整個長三角3省1市的45%，人口總量也占到近25%。

南京、杭州 則在 第二梯隊 ，成員城市分彆達到8個和6個，人口總量在2500萬以上，GDP總值分彆占到長三角的約24%和16%，各方麵指標都比較均衡。

擁有7個成員城市的 閤肥都市圈 ，盡管在人口總量上不輸，但GDP總值與南京、杭州都市圈有一定差距，並且輻射範圍並未齣省，仍以省內城市為主，且閤肥過去5-10年發展太猛，房價已顯透支，未來預期不如南京！

寜波都市圈 ，在“浙大富”省內，是一支不容小覷的力量，坐擁世界第一大港寜波-舟山港，長三角6大都市圈裏 最高比重的第二産業産值 （製造業無比強悍，比“電商之都”杭州的産業更紮實）和 都市圈中心城市最高首位度 ！

“浙大富”去年全省新增人口72萬，超越廣東，首次榮登全國第1！寜波則是省內“搶人”僅次於杭州的亞軍，2019年新增人口34萬（排名全國第4），2021年新增人口12.4萬，相比2021年，南京新增10.4萬、蘇州新增9萬、上海 新增1.1萬、無锡新增0.8萬、南通新增0.5萬人口，寜波可謂遙遙領先！

蘇锡常都市圈 的經濟實力不容小覷，如果蘇锡常閤並為一個市，她的GDP總值（4.6萬億元）和常住人口（2549萬），都是超過上海的，中國No.1!

但是，蘇锡常都市圈隻有3市組成，腹地有限，又全部在一個範圍更廣的大上海都市圈9市的涵蓋之下，蘇锡常都市圈沒有中心城市，接受上海的外溢和輻射！

上海大都市圈1+8城市範圍圖

蘇锡常都市圈三市， 蘇州最強 ，GDP22718億元，人口1284萬，是僅次於上海，妥妥的 長三角GDP與人口總量第二城 ，斷層式領先江浙兩省省會南京和杭州！

無锡最富 ，第七次全國人口普查數據公布後，人多、地少、經濟實力強勁的 無锡人均GDP16.58萬元 ， 躍居 全國第1 ！

這個排名錶達的，明白無誤的意思就是： 無锡人，全國最有錢！

常州因為離上海最遠（165公裏），GDP（8807億元）和人口規模（535萬）在蘇锡常三市中也最小，但房價卻不比無锡低，還限售4年（無锡2年，蘇州新房3年、二手房5年），因此， 買常州還不如買無锡 ！

蘇州北離上海高鐵裏程81公裏，最快23分鍾，

無锡東離上海高鐵裏程108公裏，最快28分鍾，

與上海虹橋到市中心人民廣場，或虹橋到青浦新城的需時相當，比從浦東龍陽路坐直達地鐵37分鍾到臨港新片區滴水湖還快！

而上海都市圈裏， 無锡的房價，纔是最被低估的 ！約是 蘇州的7摺，上海的3摺 ， 與常州、南通、嘉興持平 的狀態，這與無锡的實力、地位是不相稱的！

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何謂“好城市”的“一級闆塊”?

對於上海而言， 一級闆塊就是“CAZ”中央活動區

上海的 中央活動區，大緻由黃浦江兩岸核心區和浦西老租界區域組成 ， 有一根主軸，就是黃浦江 ，劃進CAZ區域的， 新房限價 已開到 13.6萬元 的CEO盤頂格價，二手房的“ 天花闆 ”，去年7.19齣台核驗價後，陸傢嘴湯臣一品仍高達 22.69萬元/平米 ！

至於 最新的4大“國傢戰略”引領下，網紅起來的 臨港 新片區@ 滴水湖 、張江科學城@ 張江 、 虹橋 國際開放樞紐@徐涇、長三角一體化示範區@ 青浦新城 ， 都隻能算二級闆塊 ！

蘇州的“一級闆塊” ，是 江蘇自貿區+虹橋國際開放樞紐“雙國傢戰略”加持的蘇州園區 ，二手房 “天花闆價” 萬科玲瓏灣8期， 10.7萬元/平米 。

無锡的“一級闆塊” ，很明顯，是 無锡市政府所在地 ，無锡兩條 城市發展主軸 ，南北嚮 “太湖長江發展軸” 和東西嚮 “太湖灣科技創新帶” 的 交匯點――無锡經開區 ！目前， CEO新盤價38500元/平米 ，二手房 “天花闆價” 綠城玉蘭花園，去年最高成交價突破5萬/平米，去年7.26齣台二手房指導價後，被控製在 41200元 /平米。

南京的“一級闆塊” ，與上海類似，也在市中心的 長江兩岸 ，即業已成熟的 河西CBD （新房限價6.4萬，二手房“天花闆”價仁恒江灣天成9萬） +江蘇自貿區@江北核心區 （新房限價3.6萬+4韆元裝修包，二手房“天花闆”價華潤國際社區4.7萬） +江中還有一個“江心洲” （新房限價5萬，二手“天花闆”價江島華庭7萬）

目前，長三角有4個新房限價3W左右的好城市、好闆塊 ：

1、上海臨港新城滴水湖闆塊 ，距上海人民廣場73公裏，地鐵單程90分鍾可達的“ 全新城市” ！新房限價3.4萬，二手房6萬， 購房資格要求：全日製本科及以上學曆+在上海繳3年社保+與上榜臨港企業名錄的1100傢企業簽訂2年勞動閤同+實際在臨港工作滿1年 ，嚮臨港管委會申領 “臨港人纔證” 纔能搖號購買臨港3.2萬/平米的限價新房，但要 限售5年 ！學曆不夠，年限不夠， 不實際在臨港工作，再有房票，再有錢，也沒資格 搖新房！

2、蘇州相城高鐵新城闆塊 ，蘇州中環外，城市 “二級闆塊” ，這是 上海給蘇州“梅友”機場的一個補償 ，讓相城高鐵新城， 承接 虹橋 國際開放樞紐的 外溢 功能，比如：5軌6鐵交匯的蘇州北站 高鐵樞紐 ， 國傢會展中心（蘇州） 等，但 相城畢竟 不是蘇州的核心區 ，也不是蘇州的“第一富人區”（蘇州真正的富人區在園區湖東和新區獅山）， 未來有望打造成蘇州的市域新中心，但這一目標的實現，至少還要等上十年 ！目前，相城區，非蘇州戶籍，隻要有 全日製本科學曆 ， 不落戶，辦人纔證也可以買房 ，算是給外地人在蘇州買房開瞭一道口子，但 二套有貸未還清，首付要8成 ，還 限售5年！

3、 南京江北核心區 ，城市 “一級闆塊” ，定位很明確： 全省未來創新的策源地、引領區和重要增長極 ！所以，至少江蘇、安徽2省1.46億人都在關注江北核心區（相當於 10個中國人中，就有1個人想搖南京江北核 的新房 ）！ 去年 ，江北核新房全都要求 8成首付 ，平均 中簽率低於10% ！今年相對好搖一些瞭，首付也降到瞭5成左右，但非南京戶籍，需 先繳社保2年，纔能擁有購房資格！

4、無锡經開區 ，城市 “一級闆塊” ，市政府所在地， 750萬無锡人公認的“第一富人區” ，無锡城市的“天花闆”區域！

如果說， 上海臨港新片區滴水湖闆塊，是14億中國人都嚮往的“浦東社會主義現代化建設引領區”的“領頭羊” ；

南京江北核是1.46億蘇皖人民都關注的“引領區”和“增長極”；

那麼， 無锡經開區 目前的關注度，也許隻是臨港新片區的韆分之5！江北核心區的百分之5！是不是 更容易買到，更容易上車 ？

但是， 無锡實力超群的經濟基礎， 全國第1的人均GDP ，又 保證瞭這個 全國麵積最小 （僅56.6平方公裏，是上海虹橋國際開放樞紐核心區的1/3，張江科學城的1/4，臨港新片區核心南匯新城的1/7）、也 最年輕的經開區 ，能夠真正 成為 蘇锡常聯動的 “環太湖科技創新帶”上最亮的星 ！

因為不大，更好“聚攏”！更顯“高端、大氣、上檔次”！ 作為 無锡市的“1號工程” ，緊臨太湖，生態敏感的無锡經開區， 聚攏瞭無锡全市最優質的行政、科教、金融資源 ，經開區一齣生，便自帶貴族血統，舉市矚目！

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有“中軸綫”的城市必成大器！

還記得2008年北京奧運會開幕式，那閃耀在 帝都中軸綫 上的29個“大腳印”嗎？

還記得 巴黎 有條連接凱鏇門到盧浮宮的“城市中軸綫” 香榭麗捨大街 麼？

還記得 紐約 的城市中軸綫 第五大道 麼？

無锡經開區雖小，卻有著和世界大城一樣，必成大器的“城市中軸綫”！

無锡的中軸綫 ， 從無锡市政府一路往南，經尚賢灣濕地公園，一直通到太湖邊 貢湖灣濕地公園，類似廣州天河區，從廣州東站到海心沙“小蠻腰”的中軸綫，抑或貫穿蘇州園區金雞湖兩岸的中軸，寜波鄞州公園的中軸。

同樣在一座城市最重要的“中軸綫”上， 無锡經開區中軸 ，現價 3-4萬 /平米， 對比 廣州天河中軸24.4萬 /平米的天花闆， 蘇州園區中軸10.7萬 /平米的天花闆， 寜波鄞州中軸8.2萬 /平米的天花闆， 是不是潛力巨大？ 下麵這張圖，絕對讓你一目瞭然瞭！

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好城市+好地段+好産品，

留給你的時間不多瞭！

綜上，我們認為：

1、 無锡經開區=好城市+一級闆塊+大城中軸 ，是確定的！

2、 無锡 的閤理 房價 ，一直是 蘇州的7摺，上海的3摺

無锡經開區的天花闆 ，比照蘇州園區天花闆 10.7萬7摺 ， 還有很大的空間！

3、無锡PK上海

上海房票要積5年 ，全市均價6.5萬，多數人首付7成，含稅 上車門檻500萬+ ；

無锡房票很好取得 ，經開區均價3.5萬，首套首付4成，最低 上車門檻140萬 ！

4、無锡PK蘇州

蘇州 中環外 “二級闆塊” 各大新城的 房價= 無锡 塔尖 “一級闆塊” 經開區的 房價 ；

蘇州2套 有貸 首付8成 ， 比無锡高齣2成 ；

蘇州限售5年 ， 比無锡多限售3年 ！

無锡經開區， 米宅團購的新盤 ，雖然 也要 搖號 ，但 相比上海、蘇州一級闆塊 的新盤搖號， 更 好 上車，更好買到!

拿定在未來占據好城市一級闆塊稀缺地段資源的品質豪宅 ，將是你在本輪“最佳購房時機”裏，一個最對的選擇！

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直播預告

今晚 （4月8日） 19:00 ，米宅長三角主編、首席分析師，在上海及長三角深耕20餘載， 有過十數套上海、長三角、希臘、英國投資購房經驗 和 走遍全球98國“ 國際視野”的 夏良 老師，將做客 【米宅米公子】 視頻號直播 ，與您分享 《時隔八年，最佳購房時機再度打開，買對很重要！》 的話題， 詳解2022年長三角五市（上海、蘇州、無锡、南京、杭州）3萬元/�O的置業上車機會 ！

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